Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 102/2016

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 102/2016 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 3/1 v bytovém domě č.p. 3 na pozemku parc.č. St. 12/2, vč. podílu o velikosti 1/4 na společných částech domu č.p. 3 a pozemku parc.č. St. 12/2 vše v katastrálním území Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinná p. Marie Golcová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedoslavila a neumožnila vstup do oceňované bytové jednotky. Ocenění provedeno na základě informací získaných od majitelky sousední bytové jednotky (která zajišťuje správu bytového domu za společenství vlastníků), informací získaných na OÚ v Děkově. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 8359/15. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 3/1 v bytovém domě č.p. 3 na pozemku parc.č. St. 12/2, vč. podílu o velikosti 1/4 na společných částech domu č.p. 3 a pozemku parc.č. St. 12/2 vše v katastrálním území Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV č Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 345/2015 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Děkov Děkov Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Děkov Katastrální území: Děkov Počet obyvatel: 206 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85-2 -

3 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 278,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 309; - kopie katastrální mapy; - informace získané od majitelky sousední bytové jednotky (která zajišťuje správu bytového domu za společenství vlastníků); - informace získané na OÚ v Děkově; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 3/1 v bytovém domě č.p. 3 na pozemku parc.č. St. 12/2, vč. podílu o velikosti 1/4 na společných částech domu č.p. 3 a pozemku parc.č. St. 12/2 vše v katastrálním území Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV č Bytový dům č.p. 3 - jedná se o zděný samostatně stojící bytový dům v obci Děkov, okr. Rakovník. Objekt je nepodsklepený se třemi nadzemními podlažími, střecha je šikmá valbová. Dům byl postaven cca v roce Objekt je převážně v původním stavu, bez závad. Základy jsou betonové, svislé kce zděné, stropy s rovnými podhledy, střešní krytina keramické tašky, klempířské prvky z Pz plechu, vnější omítky břizolitové, vnitřní hladké, schody teracové. Objekt je napojen na elektro, vodu a kanalizaci. V objektu se nachází celkem 4 bytové jednotky. V objektu není výtah. Bytová jednotka č. 3/1 (3+1) - se nachází ve 2.NP bytového domu. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3+1 s celkovou podlahovou plochou cca 71m2. Vstup do bytové jednotky nebyl umožněn, místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Částečné informace byly získány od majitelky sousední bytové jednotky, která zajišťuje správu byt.domu za společenství vlastíků) a informací získaných na OÚ v Děkově. Bytová jednotka je po částečných stavebních úpravách - částečné výměny podlahových krytin (plovoucí podlahy), snížené podhledy, nová elektroinstalace, plastová okna, novější koupelna (obklady, dlažby, sanita, rozvody). Bytová jednotka je zřejmě bez kuchyňské linky a bez kotle ústředního vytápění. Další informace byly získány od realitního makléře zajišťujícího prodej oceňované bytové jednotky. Tyto informace nebylo možné ověřit - vstup neumožněn.. K bytové jednotce náleží podíl ve výši 1/4 na společných částech domu č.p. 3 a na pozemku parc.č. St. 12/2. Tento podíl se vztahuje také k příslušenství bytového domu - přípojky IS (voda, elektro, kanalizace). 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 3/1 b) Pozemek parc.č. St. 12/2 - podíl 1/4 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK 1) Administrativní cena (vyhláška 53/2016 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2-4 -

5 Koeficient pp = I T * I P = 0,998 a) Bytová jednotka č. 3/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 46 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy bytová jednotka 3+1: 71 * 1,00 = 71,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 71,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro - Bez kuchyňské linky. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 46 let: s = 1-0,005 * 46 = 0,770 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,770 = 0,648 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,648 = 8 028,72 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 71,00 m 2 * 8 028,72 Kč/m 2 * 0,960 * 1,040= ,06 Kč - 5 -

6 Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,06 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č. St. 12/2 - podíl 1/4 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,040 = 0,998 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 12/2 205,00 277, ,20 Stavební pozemek - celkem 205, ,20 Pozemek parc.č. St. 12/2 - podíl 1/4 - výchozí cena pro výpočet = ,20 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemek parc.č. St. 12/2 - podíl 1/4 - zjištěná cena = ,80 Kč - 6 -

7 Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 3/1 = ,- Kč b) Pozemek parc.č. St. 12/2 - podíl 1/4 = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 7 -

8 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda V době ke dni ocenění je oceňovaná bytová jednotka nabízena k prodeji realitní kanceláří MT Progres s.r.o.. Inzerovaná kupní cena je stanovena na ,- Kč. Dle sdělení realitního makléře p. Víta Malého, který zajišťuje prodej, je zájem o oceňovanou bytovou jednotku za tuto cenu velmi malý. 1. srovnatelná nemovitost K prodeji byt o dispozici 3+1 v obci Hořesedly, okr. Rakovník. Byt o výměře 62m2 se nachází v druhém nadzemním podlaží z celkových tří. Vytápění bytu je řešeno ústředním topením s vlastním plynovým kondenzačním kotlem, kterým je řešen i ohřev teplé vody. Do domu se vchází z východní strany, kde je volné stání pro auta. Po vstupu do bytu se nacházíte v hlavní chodbě, ze které se vchází do jednotlivých místností. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou, která je osazena pračkou, plynovým sporákem a lednicí. Obývací pokoj zůstává vybaven nábytkem bez elektroniky a sedačky. Ložnice vybavena částečně. K bytu náleží sklepní kóje. Byt po výměně podlahových kratin (plovoucí podlahy), kuchyňská linka, plastová okna, nové elektroinstalace a ÚT. Nabídková cena RK : ,- Kč. (11.258,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Rakovník); uvedený byt je v lepším technickém stavu (srovnatelný rozsah rekonstrukcí, navíc kuchyňská linka, plynový kondenzační kotel) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.612,- Kč/m2 podlahové plochy

9 2. srovnatelná nemovitost v Na prodej podkrovní bytová jednotka v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 s podlahovou plochou 70 m2 v obci Oráčov, okr. Rakovník. Dispozice 3 pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna, samostatné WC, komora a šatna. K bytu náleží sklep v přízemí objektu o velikosti 2,9 m2. Vytápění zajišťují přímotopy, ohřev TUV elektrický bojler. Dům nově zateplen a částečně rekonstruován. Jedná se o příjemné klidné místo s výhledem do zeleně. V obci mateřská škola, pošta, potraviny, ostatní občanská vybavenost ve městě Jesenice (6 km) a Rakovník (15 km). Byt byl vybudován půdní vestavbou v roce Nabídková cena RK : ,- Kč. (7.000,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná obec okresu Rakovník); uvedený byt je v lepším technickém stavu (navíc kuchyňská linka) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5.985,- Kč/m2 podlahové plochy

10 3. srovnatelná nemovitost K prodeji byt v osobním vlastnictví s dispozicí 3+1+ sklep. Byt má výměru 73m2 a prošel částečnou rekonstrukcí - nová plastová okna, rozvody, koupelna, kuchyňská linka, výměna podlahových krytin. V obývacím pokoji se nachází krbová kamna. Byt se nachází v přízemí bytového domu. S bytem jsou spojeny nízké měsíční náklady. V obci je kompletní občanská vybavenost /škola, školka, pošta, obchod, lékař. Nabídková cena RK: ,- Kč. (8.630,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná obec okresu Rakovník); uvedený byt je v lepším technickém stavu (navíc kuchyňská linka) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.379,- Kč/m2 podlahové plochy

11 Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 5.985,- až 8.612,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 7.328,- Kč/m2 podlahové plochy 71,0m2 (podlahové plochy oceňované bytové jednotky) x 7.328,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 3/1 v bytovém domě č.p. 3 na pozemku parc.č. St. 12/2, vč. podílu o velikosti 1/4 na společných částech domu č.p. 3 a pozemku parc.č. St. 12/2 vše v katastrálním území Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 309, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

12 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 3/1 v bytovém domě č.p. 3 na pozemku parc.č. St. 12/2, vč. podílu o velikosti 1/4 na společných částech domu č.p. 3 a pozemku parc.č. St. 12/2 vše v katastrálním území Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 309, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 3/1 v bytovém domě č.p. 3 na pozemku parc.č. St. 12/2, vč. podílu o velikosti 1/4 na společných částech domu č.p. 3 a pozemku parc.č. St. 12/2 vše v katastrálním území Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 309, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: Slovy : pětsetdvacettisíc korun českých V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: ,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 102/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 102/2016. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana

13 Fotodokumentace pořízená dne

14 Foto převzaté z realitní inzerce

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 OZN.: Děkov č.p. 3, okr. Rakovník. OZN.: Děkov č.p. 3, okr. Rakovník