Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2016

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2016 Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu Účel ocenění exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 134, LV č. 176, na pozemku parc.č. 197, pozemek parc.č. 197, LV č. 176 (234 m2, zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc.č. 198, LV č. 176 (368 m2, zahrada), včetně příslušenství. Adresa Kraj Středočeský kraj Městys Jince Počet obyvatel 2247 Kat. území Jince Ulice Slavíkova č.p. 134 Část obce dle LV Jince Objednatel posudku Exekutorský úřad Beroun soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Palackého č.p. 31 č.o Beroun Tel podatelna@exekuceberoun.cz Vlastnictví Stejný vlastník všech Roušal Michal - Jince, Čsl. dělostřelců 172, RČ /0658 1/2 nemovitostí Šírová Petra - Jince, Jana Žižky 210, RČ /0608 1/2 Zpracováno pro Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, Beroun Vypracoval Ing. Pavla Knoblochová Dne Licence číslo Pod Branou 7 Ke dni Příbram I Prohlídka dne knoblochovapavla@iol.cz, tel: , Počet stran textu 8 Počet stran příloh 11 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže samostatné 1 x Kč Obvyklá cena celé nemovitosti - současný stav Obvyklá cena id. 1/2 nemovitosti - současný stav Kč Jeden milion jednostotřicet tisíc Kč Kč Pětsetšedesátpět tisíc Kč Komentář k ceně K oceňované nemovitosti se váže dle přiloženého výpisu z KN věcné břemeno užívání, oprávnění pro Růženu Roušalovou, r.č /078. V případě, že zůstane toto věcné břemeno zachováno, sníží se obvyklá cena nemovitosti uvedená výše na cca 40% obvyklé ceny zejména s přihlédnutím k tomu, že nemovitost obsahuje dvě bytové jednotky se společným vstupem, společným měřením energií a společným WC. Cena celé nemovitosti s přihlédnutím k věcnému břemenu je tedy ,- Kč. Cena jedné poloviny oceňované nemovitosti s přihlédnutím k věcnému břemenu je tedy ,- Kč.

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné: - nemovitost v obci s rozšířenou občanskou vybaveností a velmi dobrou dopravní dostupností. Záporné: - nemovitost stojí u frekventované komunikace, - nemovitost má zhoršený technický stav, - na nemovitosti vázne věcné břemeno trvalého užívání, - v katastru nemovitostí není zapsána a v katastrální mapě není zakreslena garáž samostatně stojící na pozemku parc.č Podmínky platnosti ceny K oceňované nemovitosti se váže dle přiloženého výpisu z KN věcné břemeno užívání, oprávnění pro Růženu Roušalovou, r.č /078. Obvyklá cena platí za předpokladu, že věcné břemeno trvalého užívání bude zrušeno. V opačném případě jsou obvyklé ceny o cca 60% nižší (viz komentář k ceně). Dle přiloženého výpisu z katastru nemovitostí se k id. 1/2 oceňované nemovitosti vlastněné Michalem Roušalem váže nařízení exekuce a 2x zahájení exekuce. Tato omezení vlastnického práva nejsou v obvyklé ceně zohledněna. Dle přiloženého výpisu z KN se k oceňované nemovitosti váže plomba - práva k nemovitostem jsou dotčena změnami (řízeními) č. Z-7935/ a Z-7975/ V obou případech je typ předmětu řízení "Poznámka", povinným je Michal Roušal a řízení je v době zpracování posudku ukončeno. Tato skutečnost není v obvyklé ceně zohledněna. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Věcná hodnota (stavba po opotřebení) - současný stav Kč Tři miliony osmsetosmdesát tisíc Kč Kč Sedmsetsedmdesátšest tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO NE Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí V katastru nemovitostí není zapsána a v katastrální mapě není zakreslena garáž samostatně stojící na pozemku parc.č ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace NE Zástavní právo zapsané na LV NE Právní zánik stavby NE Stavba na cizím pozemku NE Dočasná stavba NE Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví NE Probíhající obnova operátu NE Přestavek ANO Plomba Dle přiloženého výpisu z KN se k oceňované nemovitosti váže plomba - práva k nemovitostem jsou dotčena změnami (řízeními) č. Z-7935/ a Z-7975/ V obou případech je typ předmětu řízení "Poznámka", povinným je Michal Roušal a řízení je v době zpracování posudku ukončeno. NE Přídatné spoluvlastnictví NE Věc nemovitá situována v záplavovém území NE Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží NE Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk/ vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) NE Věc nemovitá v území s přírodními riziky NE Ztížený přístup k věci nemovité NE Umístění věci nemovité v chráněném území NE Umístění věci nemovité v památkové zóně NE Umístění věci nemovité v ochranném pásmu NE Stavba je v demoličním pásmu NE Demograficky negativně zatížená lokalita NE Reálná břemena / věcná břemena NE Služebnosti ANO Reálné břemeno doživotního užívání/požívání NE NE K oceňované nemovitosti se váže dle přiloženého výpisu z KN věcné břemeno užívání, oprávnění pro Růženu Roušalovou, r.č /078. Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod

3 NE Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje NE Zajišťovací převod práva NE Právo stavby NE Nezbytná cesta NE Přednostní pořadí pro jiné právo NE Historická zástavní práva převzatá do KN NE Výměnek / Budoucí výměnek NE Ostatní finanční omezení NE Nájemní smlouva NE Pachtovní smlouva NE Stavba se zhoršeným technickým stavem NE Stavba dlouhou dobu neužívaná NE Stavba dlouhou dobu rozestavěná NE Stavba kapacitně předimenzovaná NE Výhrada vlastnického práva NE Výhrada zpětné koupě NE Výhrada zpětného prodeje NE Koupě na zkoušku NE Výhrada lepšího kupce NE Vzdání se náhrady škody na pozemku NE Zákaznická základna NE Podzemní stavba se samostatným účelovým určením NE Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti NE Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků NE Zákaz zcizení nebo zatížení ANO Jiné riziko Dle přiloženého výpisu z katastru nemovitostí se k id. 1/2 oceňované nemovitosti vlastněné Michalem Roušalem váže nařízení exekuce a 2x zahájení exekuce. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena Datum Vyhodnocení Nejedná se o prodej. Komentář k vadám xxx Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Usnesení soudu o dědictví Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Usnesení Okresního soudu v Příbrami o dědictví č.j. 25 D-327/ ze dne s právní mocí ke dni a právními účinky zápisu do KN ke dni neměl znalec k dispozici nemohl ho tudíž vyhodnotit. Komentář k vadám xxx Podklady 1. Výpis z katastru nemovitostí pro okres Příbram, obec a k.ú. Jince, LV č. 176, vyhotovil Exekutorský úřad Beroun dne Informace o řízeních č. Z-7935/ a Z-7975/ , vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Kopie katastrální mapy předmětného území, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Kopie katastrální mapy + ortofoto předmětného území, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Informace o pozemku parc.č. 182 v k.ú. Jince (přístupová cesta), vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015 EX 929/11-112, vyhotovil Exekutorský úřad Beroun, soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský dne Sdělení k žádosti (znalce) o upřesnění (vzhledem k znepřístupnění nemovitosti) 15 ex 929/11, vyhotovil Roman Kunc dne Odborné vyjádření o obvyklé ceně oceňované nemovitosti včetně fotodokumentace ze dne , vyhotovila Ing. Pavla Knoblochová ke dni dne Místní šetření (obhlídka zvenčí bez umožnění prohlídky interiéru) ze dne , včetně fotodokumentace. 10. Informace o srovnatelných nemovitostech

4 Přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí pro okres Příbram, obec a k.ú. Jince, LV č. 176, vyhotovil Exekutorský úřad Beroun dne Informace o řízeních č. Z-7935/ a Z-7975/ , vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Kopie katastrální mapy předmětného území, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Kopie katastrální mapy + ortofoto předmětného území, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Informace o pozemku parc.č. 182 v k.ú. Jince (přístupová cesta), vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Fotodokumentace oceňované nemovitosti, vyhotovil znalec dne Fotodokumentace exteriéru oceňované nemovitosti, vyhotovil znalec dne Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Městys Jince leží při silnici č. 118 směr Příbram - Zdice, na okraji Brdských lesů, 14 km od správního centra - bývalého okresního města Příbrami, 18 km jižně od Zdic a od dálnice D5 směr Praha - Beroun - Plzeň a cca 60 km jihozápadně od centra hlavního města Prahy. V obci je železniční zastávka na trati Zdice - Protivín. Dalším hromadným dopravním prostředkem je autobus. Dopravní obslužnost je velice dobrá. V obci je rozšířená občanská vybavenost - základní škola, mateřská škola, pošta, zdravotnické zařízení, obchody a další provozovny služeb včetně specializovaných. Obec hraničí s vojenským výcvikovým prostorem. V obci je vojenská posádka. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba obytná zástavba Oceňovaná nemovitost je umístěna v širším centru městyse, u frekventované komunikace, v převažující zástavbě rodinných domů s komerčně využitým přízemím, v docházkové vzdálenosti rozšířené občanské vybavenosti. Zastávka autobusu je vzdálena cca 100 m, železniční stanice je vzdálena cca 1,3 km. Obecní úřad je v příznivé dojezdové vzdálenosti. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano km Informace o nemovitosti Povinný Michal Roušal (nar ) si odmítl převzít doporučený dopis znalce s výzvou ke zpřístupnění nemovitosti a nechal ho obratem vrátit. Ocenění nemovitosti je provedeno na základě aktuální obhlídky nemovitosti zvenčí a na základě prohlídky nemovitosti konané dne pro potřeby zpracování odborného vyjádření o obvyklé ceně nemovitosti pro potřeby dědického řízení po panu Václavu Roušalovi (r.č /214), zesnulém dne Řadový krajní dům, s podsklepením a se dvěma nadzemními podlažími, s omezenou možností zřízení obytného podkroví, obsahující dva byty o velikosti 3+1 s jedním WC. Zděná stavba, stáří cca 100 let, technický stav je zhoršený vzhledem k dlouhodobě zanedbané údržbě. Obvodové a nosné konstrukce ze smíšeného zdiva, zastřešení valbovou střechou opatřenou pálenou taškovou krytinou, stropní konstrukce klenuté a dřevěné trámové. Objekt je napojen na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie. K objektu je přiveden zemní plyn, ale není v domě rozveden. Stavba se vytápí ÚT s kotlem na tuhá paliva. TUV je připravována v el. boileru. Zařizovací předměty a úpravy povrchů jsou v podstandardním provedení a značně morálně zastaralé. K oceňované nemovitosti dále přísluší garáž, kolna a vlastní pozemek. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 182 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné asfaltové komunikaci. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1. NP 105 m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní xxx Celý RD má společné vchod, vytápění, měření elektro, měření vody Objekt obsahuje dvě bytové jednotky o velikosti 3+1, II. kategorie, se společným WC ve schodišťovém prostoru. Byty mají společný vstup, měření energií a vytápění. Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Kůlna drobná stavba umístěná vpravo při vstupu do dvora, zděná, s 1 NP, střecha rovná Technický stav Budova RD Stav zhoršený Stáří roků odhadem 100 Opotřebení odhadem 80 % Ano

5 Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Popis prvků dlouhodobé životnosti Nedostatečná izolace základů proti zemní vlhkosti. Obvodové a nosné konstrukce nevykazují statické vady. Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Střešní krytina, vnější omítky a klempířské konstrukce jsou na hranici životnosti. Výplně otvorů vykazují dlouhodobě zanedbanou údržbu. Minulé rekonstrukce Budova v posledních cca 40 letech bez rekonstrukce Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Plocha 19.0 m 2 Garáž je zkolaudována Není známo Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení svislé nosné konstrukce zděné 100 stropy nespalné 100 krov plochá střecha 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 vrata ocelová vyklápěcí 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění bez vytápění 100 elektro bez elektřiny 100 % dokonč Popis garáže Stojící na pozemku parc.č. 197, nezapsaná ani nezakreslená v KN, s výjezdem na obecní komunikaci parc.č Jednopodlažní, zastřešená rovnou střechou, betonová podlaha, plechová výklopná vrata. Pravděpodobně bez napojení na inženýrské sítě. Technický stav je zhoršený. Nákladová cena (hlavní stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 970 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 602 m 2 Cena pozemků 600 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní ČOV není Plyn z veřejného rozvodu přivedeno na hranici pozemku Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce kamenné svislé konstrukce zděné v tloušťce do 60 cm vodorovné konstrukce, dřevěné trámové s podhledem, konstrukce střechy valbová s krovem dřevěným stropy klenbové krytina střech pálená tašková zdvojená klempířské konstrukce pozinkované úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů omítka vápenná hladká vnitřní obklady obklad keramický schody cihelné, dřevěné dveře a vrata vnitřní náplňové a hladké dřevěné okna dvojitá dřevěná špaletová, dřevěná zdvojená povrch podlah povlakové, keramické vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu není proveden ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, není VZT, EPS a pod.) Počet koupelen 2 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně umyvadlo, vana kuchyňská linka umyvadlo, umyvadlo kuchyňská linka Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1

6 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1. PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1. NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba m m 2 kuchyně m m 2 koupelna 4.19 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 obývací pokoj m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2. NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba m m 2 kuchyně 9.74 m m 2 koupelna 3.72 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 WC 1.40 m m 2 schodiště samostatné vnitřní 4.20 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Celkem plocha započit. plocha Součet ploch m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: M & M reality holding, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1. NP 69.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč 8000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD samostatně stojící ve stejné lokalitě stejné obce, v zástavbě RD, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími, s možností zřízení obytného podkroví, naposledy užívaný jako prodejna se skladem, prodejna a kadeřnictví. Zděná stavba o cca 20 let mladší, v lepším technickém stavu, bez koupelny a kuchyně. Objekt je napojený na obecní rozvod el. energie, vodovod a vlastní septik. Je vytápěný ÚT s kotlem na elektřinu a lokálně el. přímotopy, zařizovací předměty a úpravy povrchů jsou v mírně podstandardním provedení. Započitatelná plocha je o cca 42% menší, pozemek je o cca 72% menší, k nemovitosti nepřísluší vedlejší stavby

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: RE/MAX Power, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1. NP 0.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 35 % Redukovaná cena Kč 7800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD samostatně stojící ve stejné obci, v blízké lokalitě, v zástavbě RD, částečně podsklepený, přízemní, s možností zřízení obytného podkroví, obsahující byty o velikosti 4+1 a 1+1 I. kategorie. Zděná stavba obdobného stáří, po celkové rekonstrukci, ve výrazně lepším technickém stavu. Objekt je napojený na obecní rozvod el. energie, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Je vytápěný ÚT s kotlem na zemní plyn v kombinaci s kotlem na tuhá paliva, zařizovací předměty a úpravy povrchů jsou ve standardním provedení. Započitatelná plocha je o cca 1% větší, pozemek je o cca 1% větší. K nemovitosti přísluší venkovní nekrytý bazén. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Dumrealit.cz Nemo, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1. NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč 6500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 5800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD samostatně stojící ve stejné obci, v zástavbě RD, nepodsklepený, přízemní, s možností zřízení obytného podkroví, obsahující byt o velikosti 3+1 II. kategorie. Zděná stavba obdobného stáří, před rekonstrukcí, v horším technickém stavu. Objekt je napojený na obecní rozvod el. energie, vodovod, vlastní jímku, připravena přípojka zemního plynu, možnost napojení na kanalizaci. Je vytápěný lokálně kamny na tuhá paliva, zařizovací předměty a úpravy povrchů jsou v sociálním zařízení ve standardním a jinak v podstandardním provedení. Započitatelná plocha je o cca 35% menší, pozemek je o cca 31% menší. K nemovitosti přísluší kolna

8 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1 m 2 v oceňované nemovitosti 5800 Kč/m 2 Vzhledem k tomu, že odhadce vychází ohledně interiéru z údajů 2 roky starých a z aktuální obhlídky nemovitosti zvenčí, je cena za 1 m 2 započitatelné plochy v oceňované nemovitosti stanovena při nižší hranici rozpětí redukovaných jednotkových cen srovnatelných nemovitostí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 1104/89 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2861/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na zákl. dokl. č. 2004/2016. Vypracoval Licence číslo 0481 Ing. Pavla Knoblochová Pod Branou Příbram I podpis - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -