Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1490/108/2016

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1490/108/2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáţe v současném stavu insolvenční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 94, LV č. 885 součástí pozemku parc.č. St. 23/1 pozemek parc.č. St. 23/1, LV č. 885 (73 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 620/5, LV č. 885 (454 m2, ostatní plocha, manipulační plocha) včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Nové Hrady Počet obyvatel 2575 Kat. území Byňov Ulice Byňov č.p. 94 Část obce dle LV Byňov Objednatel odhadu AS ZIZLAVSKY v.o.s. Petr Timura Široká č.p Praha ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro insolvenční správce Tel. IČ Štětka Josef - Byňov, 94 1/2 Štětková Pavla - Byňov, 94 1/2 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 12 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Devětset tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací - 1 -

2 ANO ANO ANO ANO ANO ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Obnova operátu. Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným ţivotním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Sluţebnosti Reálné břemeno doţivotního uţívání/poţívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Štětka Josef Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Štětková Pavla Zahájení exekuce - Štětka Josef Zahájení exekuce - Štětková Pavla Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna - 2 -

3 Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení nabývací titul nebyl předloţen Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení nabývací titul nebyl předloţen Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 885, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Snímek kat. mapy pro k.ú. Byňov, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN místní šetření - zaměření nemovitosti + fotodokumentace, vyhotovil odhadce Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 885, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Snímek kat. mapy pro k.ú. Byňov, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN místní šetření - zaměření nemovitosti + fotodokumentace, vyhotovil odhadce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Byňov je odločenou částí Nových Hradů cca 3,6 km severovýchodně od Nových Hradů obec je bez zásadního regionálního významu se základní OV a dobrou dopravní dostupností do Nových Hradů. V blízkosi Byňova se vyrábí balená voda značky Dobrá voda Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba Nemovitost je umístěna v širším centru Byňova. Byňov má základní OV (obchod, pošta) a dobrou dopravní dostupností do Nových Hradů (ČSAD). Nové Hrady nádraţí (ČD) je vzdálené cca 1,5 km Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní moţnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano Informace o nemovitosti jedná se o krajní řadový RD - typu okál (dřevostavba) na vyzděné podezdívce, částečně podsklepený s jedním NP a obytným podkrovím stáří cca 45 let. Stropy jsou dřevěné, krov sedlový střešní krytina z kanadské šindele. Okna jsou plastová. Vytápění je ÚT s kotlem na TP, teplá voda zajišťena boilerem. Dům je napojen na veřejné IS - voda, el., kanalizace. Na domě proběhla v r rekonstrukce - plastová okna, zateplení pláště 10 cm polystyren+nová fasáda, nová střešní krytina - kanadská šindel, n.ové odpady a rozvody vody, nové radiátory a nová koupelna a kuhyně 36 Km Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 628 ostatní plocha/ost.kom. ve vlastnictví Česká republika - právo uţívání pro Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Ţiţkov, Praha 3. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 73 m 2-3 -

4 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna obdélníková stavba se sedovou a částečně pultovou střechou Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý Stáří roků 45 Opotřebení odhadem 40 % Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina komplet kanadská šindel 2010 Vnější omítky kontaktní zateplovací systém + fasáda 2010 Okna plastová s dvojklem 2010 Instalace nové radiátory 2010 koupelna+kuchyně komplet 2010 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 336 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 527 m 2 Cena pozemků 250 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do ţumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce dřevěné v tloušťce do 30 cm práce vodorovné dřevěné konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech kanadská šindel klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna plastová s dvojsklem povrch podlah laminátové plovoucí vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny - 4 -

5 Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 7.38 m m 2 kotelna 8.85 m m 2 sklad 4.51 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj m m 2 chodba 5.11 m m 2 loţnice m m 2 WC 0.98 m m 2 kuchyně 6.58 m m 2 koupelna 4.95 m m 2 veranda 5.74 m m 2 komora 0.97 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 7.65 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení smíšené Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 86.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou rodinný dům v obci Byňov u Nových Hradů. Dům je přízemní, nepodsklepený bez podkroví. Je dispozičně řešen, jako byt 2+1 o celkové obytné ploše 83 m2 a je tvořen kuchyní, obývacím pokojem, loţnicí, koupelnou se sprchovým koutem a WC. Dále jsou v domě velké hospodářské prostory, které je moţno vyuţít k vybudování dalších obytných místností. Dům je po rekonstrukci střechy a obytné části a prodává se v rámci insolvenčního řízení. Topení je lokální na tuhá paliva, odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Dům je napojen na obecní vodovod a má i vlastní kopanou studnu na uţitkovou vodu. Stejná lokalita, menší podlahová plocha, horší technický stav a větší pozemek - 5 -

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení smííšené Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků 60.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dům se nachází v osadě Obora. Hlavní bytová jednotka je velikosti 5+1, kdy se ze vstupní předsíně dostaneme do velkého obývacího pokoje s krbem, na který navazuje kuchyně s jídelnou. Dále jsou zde další pokoje a koupelna s WC. Nemovitost prošla rekonstrukcí: 2008 (střecha a vstup na půdu), 2009 výměna všech oken za plastová + vchodové dveře, koupelna. Rekonstrukcí prošla také druhá bytová jednotka o velikosti 2+1, která má samostatný vstup ze dvora (po dokončení je moţné vyuţít pro druhou rodinu, popř. k pronájmu). Rozsáhlý volný půdní prostor umoţňuje téţ případné vyuţití. Vytápění lokální (krb, el. přímotopy), odpady - jímka, voda - uţitková. Jedná se o obdobnou lokalitu, větší podlahovou plochu o něco lepší technický stav, ale horší IS a menší pozemek. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení smíšené Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 90.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nemovitosti představující dvě stavby (rodinný dům a hospodářská budova), které jsou umístěné cca 350 metrů západně od návsi obce Buková leţící jiţně od Olešnice. Spolu s přilehlými pozemky tvoří jeden funkční celek. Dům je samostatně stojící, kamenný, nepodsklepený, se sedlovou střechou. Má jedno nadzemní podlaţí a půdu. Přístup na půdu je proveden vně stavby po dřevěných schodech. Dispozičně je dům řešen jako 3+kk. Jde o stavbu z počátku 20.století, s rekonstruovanou střechou, plastovými okny a interiérem. Chybí vnější fasáda domu. Při rekonstrukci byla přistavěna zadní část domu. Interiér je modernizován. Exteriér vyţaduje rekonstrukci. Absence izolační sloţky způsobuje vlhkost zdiva. Vedlejší stavba je dřevěná stodola, v původním stavu, s plechovými uzamykatelnými vraty. Její zastavěná plocha je odhadnuta na 50m2. Pozemky jsou umístěny kolem rodinného domu, slouţí jako zahrada. Část pozemků v jiţním skalnatém svahu, hloubeny do roviny, ukončeny zídkou. Část pozemků je majetkem obce. Dům je napojen na elektřinu, a veřejný vodovod. Vytápění je řešeno plynovou bombou. Jedná se o obdobnou lokalitu, menší pozemek, menší podlahovou plochu a horší technický stav

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu současnou nemovitosti v k.ú. Byňov č.p. 94, součástí pozemku p.č.st. 23/1, dále pozemek p.č. 620/5, vše zapsané na LV č. 885 pro katastrální území Byňov, odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané či obdobné lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti na Kč/m2 uţitné plochy. Tj. 900 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je uţívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1490/108/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţeného účetního dokladu: faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 7 -

8 Fotodokumentace pohled na RD pohled na RD pohled na RD pohled na RD kůlna kůlna - 8 -

9 Fotodokumentace detail zateplené fasády bojler koelna sklep veranda chodba - 9 -

10 Fotodokumentace komora wc kuchyně koupela obývací pokoj kamna

11 Fotodokumentace pokoj schodiště do podkroví chodba pokoj pokoj

12 Fotodokumentace - mapy Obec Byňov umístění nemovitosti č.p. 94 v obci

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -