ZNALECKÝ POSUDEK. č /

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o ceně obvyklé bytu v osobním vlastnictví č. 2437/109 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p a pozemku parc.č. 3430, vše v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, ul. Holandská Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Beroun Palackého Beroun zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb, a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Tomáš Moláček Kamýcká Praha 6 - Suchdol tel.: molacektom@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 9 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny nemovitosti, a to bytu v osobním vlastnictví č. 2437/109 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p a pozemku parc.č. 3430, vše v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, ul. Holandská 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt v osobním vlastnictví č. 2437/109 Adresa nemovitosti: Holandská Kladno - Kročehlavy Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kročehlavy Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce vydané Exekutorským úřadem Beroun, č.j. 015 Ex 1059/ ze dne výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Kladno, list vlastnictví č pro k.ú. Kročehlavy, ze dne (byt) - výzva znalce panu Vítovi ke sdělení termínu, kdy by se mohlo konat místní šetření - prohlídka oceňované nemovitosti - výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Kladno, list vlastnictví č pro k.ú. Kročehlavy, ze dne (budova a+ pozemek) - kupní smlouva o prodeji bytové jednotky uzavřená mezi paní Sládkovou (strana prodávající) a panem Vítem (strana kupující) získaná z katastrálního úřadu - aktuální informace o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z realitních serverů - skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku 6.

3 - 3 - Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. Prohlídka bytu nebyla znalci panem Vítem umožněna, posudek je znalcem proveden pouze na základě předložených podkladů. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2437/109 se nachází v 5. NP klasického panelového domu v obci Kladno, ul. Holandská. Přístup je z místní zpevněné komunikace. Budova má celkem 8 NP. Základy betonové, svislé i vodorovné konstrukce betonové panelové, střecha plochá. Okna plastová bílá, provedeno zateplení fasády. Dispozičně je byt řešen jako 2 + kk. Vnitřní prohlídka bytu znalcem provedena nebyla. Byt bude s největší pravděpodobností standardně vybaven, v úvahu přichází umakartové, event. zděné jádro. Vytápění v budovách v této lokalitě je centrální či dálkové, radiátory litinové, rozvody žebrové. Krytina podlah zpravidla PVC. Ocenění ceny obvyklé je provedeno variantním způsobem, a to třemi metodami. a) Cenový předpis pro rok 2011 První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší Ceny bytů dle cenového předpisu přímo úměrně závisí na podlahové ploše, tedy čím větší plocha bytu, tím větší cena bytu. Tato zásada ve skutečnosti ale né zcela přesně platí, resp. neplatí zde lineární úměra. Čím menší byt, tím je cena za jeden m 2 podlahové plochy větší. Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod. b) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky

4 - 4 - a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku a příslušenství. c) Porovnávací hodnota: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru reality.cz nemovitosti, které svou velikostí, typem a lokalitou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. B. Posudek a) Cenový předpis Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka b) Pozemky b 1 ) Pozemek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Kladno Stáří stavby: 34 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2

5 - 5 - Podlahové plochy bytu: byt: = 37,36 m 2 komora: = 0,95 m 2 Podlahová plocha bytu: = 38,31 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 38,31 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 38,31 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 34 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,832 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 0,03 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - původní II -0,01 nepřizpůsobiví spoluobčané se postupně s této lokality vystěhovávají 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3

6 - 6 - Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,832 * 1,020 * 0,900 = 0,764 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,764 = ,53 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,53 Kč/m 2 * 38,31 m 2 = ,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,07 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,66 Kč Spoluvlastnický podíl: 47 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,66 Kč * 47 / = ,72 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,79 Kč b 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha ,00 500, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4180 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,66 Pozemek - zjištěná cena = ,66 Kč Rekapitulace cen nemovitosti dle cenového předpisu Výsledné ceny: a) Bytová jednotka = ,79 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,- Kč

7 - 7 - b) Výnosová metoda V dané lokalitě se obdobné byty dlouhodobě pronajímají za 5.000Kč/měs, a to bez poplatků. PŘÍJMY: - byt: čistý nájem: 12 x 5.000Kč/měs = Kč/rok celkový roční příjem: Kč NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti (bez sdruženého pojištění) odhad: 1.000Kč/rok - náklady na opravu a údržbu + odpisy (pouze byt) odhad: Kč/měs náklady celkem: Kč/rok míra kapitalizace: Podle vyhl. 364/2010Sb pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou je stanovena míra kapitalizace ve výši 5%, peněžní bankovní ústavy stanovují při poskytování hypotečních úvěrů míru kapitalizace ve výši 6-7%. Tato vyšší míra kapitalizace je zdůvodněna mimo jiné i tím, aby v případě propadnutí zástavy došlo k rychlému prodeji zastavené nemovitosti, tedy pokrývají zvýšené riziko. Běžné úroky z vkladů se dnes pohybují max do 2% z vložené částky. Míru kapitalizace stanovuji v tomto případě ve výši 5%. Výnosová hodnota: ( ) / 0,05 = Kč Pozn: Tato částka zjednodušeně uvádí, že při dané úrokové míře (míře kapitalizace) a při investici Kč do nákupu této nemovitosti, dostaneme zisk z této nemovitosti odpovídající úrokům při vložení stejné částky do banky na dlouhodobý vklad. c) Porovnávací metoda Metoda spočívá v tom, zjistit ceny bytů nabízených na volném trhu v dané lokalitě a daném čase. Z internetovém servru byl proveden přehled aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě (uvedeno v příloze tohoto posudku) 1) Byt 1 + kk, 32m 2, lodžie, Kročehlavy, 4 patro, panelový dům bez výtahu, byt po částečné rekonstrukci, cena Kč, tedy Kč/m 2 podlahové plochy

8 - 8-2) Byt 1 + 1/L, 34m 2, Kročehlavy, 1. patro, byt po rekonstrukci, plastová okna, cena Kč, tedy Kč/m 2 podlahové plochy 3) Byt 2 + kk, 39m 2, Kročehlavy, cihla, zvýšené přízemí, cena Kč, tedy Kč/m 2 podlahové plochy 4) Byt 2 + kk, 36m 2, Kročehlavy, panel, 7. patro, cena Kč, tedy Kč/m 2 podlahové plochy Průměrná aktuální cena podlahové plochy bytů v dané lokalitě na základě výše uvedeného přehledu činí: 1/4 * ( ) = Kč/m 2 Cena obsahuje provizi realitní kanceláře. S ohledem na výše uvedené snižuji cenu podlahové plochy Kč/m 2 o 5%. Dále snižuji cenu o 10% v důsledku předpokládaného poklesu poptávané ceny, neboť ceny uvedené v realitních kanceláří nejsou ceny smluvní - dosažené, ale ceny poptávané, požadované. Skutečná dohodnutá cena pak bývá zpravidla nižší, a to v průměru právě o 10%. Celková částka za 1m 2 podlahové plochy pak činí: Kč/m 2 * 0,85 = Kč/m2 Podlahová plocha oceňovaného bytu včetně komory: 38,31m 2 Výsledná cena oceňovaného bytu získaná na základě porovnání z nabídek obdobných nemovitostí v dané lokalitě: 38,31m2 * Kč/m 2 = Kč Výsledná cena porovnávací metodou: Kč C. Celková rekapitulace: 1) Výpočet dle cenového předpisu Kč 2) Výnosová metoda: Kč 3) Porovnávací metoda: Kč D. Výsledná cena: Na základě výše uvedených výpočtů stanovuji budoucí cenu obvyklou (tržní) oceňované nemovitosti v daném místě a času, ve výši Kč (slovy: devětsetpadesáttisíc Kč)

9 - 9 - E. Závěr: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Poslední poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží. Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 0,95milKč) je platná ze předpokladu, že byt by byl v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. F. Odpovědi za znalecký úkol: 1) Cena obvyklá bytové jednotky č. 2437/109 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 47/ na pozemku parc.č a budově č.p. 2437, vše v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy činí Kč 2) Práva a závady spojená s nemovitostí, které snižují její cenu, jsou uvedena v části C výpisu z katastru nemovitosti č pro k.ú. Kročehlavy. Jedná se o nařízení exekuce, resp. exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavy, zástavní právo exekutorské 3) Zástavní práva, zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na oceňované nemovitosti, v případě prodeje formou dražby neovlivňují hodnotu nemovitosti, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniknou. Co se týká případných technických závad na nemovitosti - bytové jednotce, které by prodejem dražby nezanikly, nemůže se znalec v tuto chvíli kvalifikovaně vyjádřit, neboť mu nebyla povinným (panem Vítem) umožněna prohlídka bytu Další závady typu věcného břemene, nájemních vztahů nejsou znalci známa, nebyly mu předloženy

10 žádné doklady, které by toto prokazovaly. 4) Výsledná tržní cena nemovitosti včetně příslušenství činí Kč. V Praze, Ing. Tomáš Moláček Kamýcká Praha 6 - Suchdol tel.: molacektom@seznam.cz G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne , č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů provádím vyúčtováním 70/2011.