Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2014 Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu Účel ocenění Odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) Předmět ocenění Budova RD č.p. 193, LV č. 827 na pozemku parc.č. 293 pozemek parc.č. 293, LV č. 827 pozemek parc.č. 916, LV č. 827 pozemek parc.č. 929/11, LV č. 827 včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Obec Lhota Počet obyvatel 820 Kat. území Lhota u Zlína Ulice bez označení č.p. 193 Část obce dle LV Lhota Objednatel AZ Dražby, a.s. Dělnická č.p. 775 č.o Praha 7 - Holešovice ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ Zpracováno pro klienta Šiška David - Lhota, Lhota 193, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /4456 Ne Tel. info@az-drazby.cz IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Mlčoch Jaroslav Dne Licence číslo Kvítková 4323 Ke dni Zlín posudkyjmlcoch@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 12 Počet stran příloh 2 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže samostatné 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion osmset tisíc Kč - 1 -

2 Komentář k ceně V tomto případě se jedná o RD v průměrném technickém stavu, dispozičně obsahující dvě bytové jednotky, která je umístěna v obci Lhota, nedaleko městské zlínské části Malenovice. Vzhledem k technickému stavu, příslušenství, výměře pozemků a umístění, uvažuji s cenou obvyklou 1,80 mil. Kč. Z exterieru vypadá objekt neutěšeně, dispozičně a polohou by byla možná dobrá jeho zobchodovatelnost. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : objekt obsahuje dvě bytové jednotky obec s kvalitním životním prostředím dobrá komunikační návaznost na zlínskou městskou část Malenovice v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi větší výměra přilehlých pozemků kvalitní příslušenství - zděná garáž Záporné stránky : stávající váznoucí zástavní právo neutěšený technický stav exterieru stagnace na trhu s nemovitostmi Podmínky platnosti ceny Zástava vhodná za předpokladu výmazu stávajícího zástavního práva. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Tři miliony stopadesátjedna tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Na LV č. 827, k.ú. Lhota u Zlína, vázne stávající zástavní právo pro Pelko real, a.s., do max. výše 2,0 mil. Kč, ze dne Toto omezení není v odhadu ceny obvyklé zohledněno. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk/ vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva - 2 -

3 Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňované nemovitosti nejsou předmětem prodeje, ale budou sloužit jako zástava u bankovního domu pro jiné ručení. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitosti byly nabyty na základě usnesení soudu o schválení dědické dohody ze dne Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 827, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín Snímek kat. mapy pro k.ú. Lhota u Zlína, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín Původní nabývací titul dědická dohoda, vyhotovil 33D 1598/2008/ Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 827, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín Snímek kat. mapy pro k.ú. Lhota u Zlína, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Lhota je zemědělsko-průmyslovou obcí a má 820 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Lhota u Zlína. Nejbližší správní centrum je ve městě Zlíně, od kterého je nemovitost vzdálena cca 10,0 km. Obec Lhota leží při silnici III. třídy, která spojuje městskou zlínskou část Malenovice s obcí Bohuslavice. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Budova je umístěna v zóně převážně rodinných zděných domů, v širším centru obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné izolované domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protože RD se nachází prakticky klidové části obce Lhota, v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi. Pro obec byl schválen územní plán v 6/2007. Podle schváleného územního plánu se pozemky nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou rodinných domků. V místě není městská hromadná doprava. Vzdálenost zastávky ČSAD je cca 350 m. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 4,80 km ve městě Zlín - části Malenovice. Obec Lhota má dobrou občanskou vybavenost (školka, škola, obecní úřad, obchod, služby, kulturní zařízení). Tato část obce Lhota nebyla nikdy zaplavena, poněvadž se nachází ve svažitém terénu. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 4.8 Km - 3 -

4 Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek p.č. 293 (zast.plocha), součástí pozemku je stavba : Lhota, č.p. 193, rodinný dům, stavba stojí na pozemku p.č. 293, pozemek p.č. 916 (zahrada) a p.č. 929/11 (ost.plocha), nemovitostí tvoří jednotný funkční celek. Rodinný dům je krajní řadový, zděný, částečně podsklepený, dvoupodlažní, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu i z vlastní studny, kanalizace do septiku s přepadem a elektrorozvod, s možností napojení na plynovod před RD. Přístupová komunikace p.č. 302/1 je zpevněná a dále přes p.č. 302/9, tyto jsou ve vlastnictví obce Lhota. Tvar pozemků je obdelníkového půdorysu a jedná se o vlastní zastavěnou plochu stavbou p.č. 293 (zast.plocha), p.č. 916 (zahrada) a p.č. 929/11 (ost.plocha). Pozemky jsou téměř mírně svažité s orientací převážně na severozápad. Po roce 2006 k převodu budovy došlo na základě dědictví ze dne Budova je užívána v souladu s právním stavem. Odhadce prohlašuje, že budovu oceňuje v souladu s právním stavem. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je krajní řadová. Pojistka byla uzavřena. Ke stavbě náležejí další stavby, které mají vliv na cenu obvyklou. Jedná se o zděnou garáž s dílnou ve dvoře. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Objekt slouží výlučně k bydlení, nebytové prostory se zde nevyskytují. Podle zákona č. 183/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 501/2006 Sb. - 2 se jedná o rodinný dům o bytové jednotce 2+1 a 4+1 v přízemí a v patře. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 302/1, 302/9 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné vchod, vytápění, měření elektro, měření vody RD je řadový krajní, dispozičně obsahuje dvě bytové jednotky 2+1 v přízemí a 4+1 v přízemí a patře. Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] dřevník za RD k objektu garáže je přistavěna dřevěná, jednopodlažní stavba, zastřešená pultovou střechou s taškovou krytinou. Dispozičně obsahuje volný skladový prostor. Technický stav je zhoršený Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků 49 Opotřebení odhadem 49 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Instalace TZB - elektroinstalce, částečně vodovod a kanalizace 1996 Koupelna sanitární zařízení + obklady 2013 Kuchyně 1 kuchyně v 1.NP 1996 Kuchyně 2 kuchyně v 1.NP 1987 Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Plocha 16.9 m 2 Garáž je zkolaudována Ano Datum kolaudace 1978 Popis provedení garáže - 4 -

5 Konstrukce % Provedení Konstrukce dokonč zděné - plná cihla tl. 30 cm 100 stropy Provedení % dokonč 100 svislé nosné konstrukce dřevěné trámové s podhledem krov pultový 100 střešní krytina pálená tašková zdvojená 100 vrata nevyskytuje se 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění nevyskytuje se 100 elektro motorový rozvod 100 Popis garáže Za RD je provedena zděná, jednopodlažní, nepodsklepená stavba, zastřešená pultovou střechou s taškovou krytinou,. Dispozičně stavba obsahuje garážové stání pro osobní automobil a dílnu. Současný technický stav je průměrný. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 829 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 250 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku napojeno Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného přivedeno na hranici pozemku ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu i z vlastní studny, kanalizace do septiku s přepadem a elektrorozvod, s možností napojení na plynovod před RD. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti s svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm - plná cihla práce vodorovnou a svislou vodorovné betonové monolitické, dřevěné konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy trámové s podhledem krytina střech betonová taška klempířské konstrukce pozinkované - žlaby, svody a parapety úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů omítka vápenná hladká s nástřikem, keramický obklad soklu vnitřní obklady obklad keramický - kuchyní, schody betonové s úpravou stupňů PVC koupelny, prádelny a WC dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu, okna dřevěná zdvojená dřevěné hladké a prosklené povrch podlah kobercové, PVC a keramická dlažba vytápění elektrickým přímotopem elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí - z vnitřní plynovod propan-butan kuchyní, prádelny, koupelny a WC ohřev teplé vody elektrický bojler ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) nevyskytuje se Počet koupelen 2 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, sprchový kout, umyvadlo, WC kuchyňská linka vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák kombinovaný, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne - 5 -

6 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha 2 x sklep m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pracovna 7.82 m m 2 pokoj m m 2 kuchyně m m 2 chodba 2.60 m m 2 chodba se schodištěm 6.63 m m 2 veranda 2.03 m m 2 kuchyně m m 2 pokoj m m 2 prádelna 6.80 m m 2 koupelna s WC 5.33 m m 2 technická místnost 2.12 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 šatna 6.03 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-6 -

7 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: AGENTURA ZVOK, Zlín, datum vložení inzerátu 08/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Karlovice, okres Zlín Jedná se o částečně podsklepený, dvoupodlažní RD, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou, bez využití podkroví, dispozice 5+1, stáří 48 let, částečná rekonstrukce v roce 1998, výměra pozemků 941 m2. Srovnatelná nemovitost, menší dispozice i výměra pozemků, bez vedlejších staveb. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: AK profireality, s.r.o., Zlín, datum vložení inzerátu 08/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Bohuslavice u Zlína, okres Zlín Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlažní RD, zastřešený valbovou střechou s taškovou krytinou, bez využití podkroví, dispozice 4+1, stáří 52 let, částečná rekonstrukce v roce 2005, výměra pozemků 238 m2. Srovnatelná nemovitost, menší dispozice i výměra pozemků, vedlejší stavba

8 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SKVĚLÝSERVIS.CZ, Zlín, datum vložení inzerátu 08/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Tlumačov, okres Zlín Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlažní RD, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou, bez využití podkroví, dispozice 2+1 a 2+1, stáří 65 let částečná rekonstrukce v roce 2006, výměra pozemků 971 m2, vedlejší stavba. Podobná nemovitost, menší dispozice, větší výměra pozemků, vedlejší stavba. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Podobné starší RD dvougenerační se mohou pohybovat v cenovém rozmezí ,- Kč/m2/podlahová plocha, a to u obcí do 10-ti km, od krajského města Zlína. Cena se odvíjí od umístění nemovitosti v rámci zlínského kraje, dále v rámci obce, technického stavu, provedené rekonstrukci, výměře pozemků, popř. kvalitě příslušenství. Uvedená srovnání se týkají podobně umístěných nemovitostí vzhledem ke krajskému městu Zlínu, proto se přikláním spíše ke střední hranici možného rozmezí. V našem případě se jedná o RD s průměrným technickým stavem, umístěnou v obci Lhota, což je obec vzdálená cca 4,80 km od městské zlínské části Malenovice (kvalitní životní prostředí, klidové obytné části). V případě zobchodování by se jednalo o nemovitost dobře obchodovatelnou v časovém horizontu cca 6 měsíců. Dále je kritériem umístění v rámci obce, dispoziční rozlehlosti, příslušenství, přístup k nemovitosti a velikost pozemků. RD obsahuje dvě bytové jednotky 2+1 a 4+1 s větší výměrou přilehlých pozemků, s umístěním v širším centru obce. Příslušenství tvoří samostatná zděná garáž s dílnou za RD, která má vliv na cenu obvyklou. Za současnou možnou cenu obvyklou považuji částku ,- Kč/m2/podlahová plocha, cenu garáže ,- Kč, se započtením ceny pozemků, což odpovídá ceně ,- Kč. Dřevník před objektem garáže je bez vlivu na CO. Jedná se o akceptovatelnou dražební cenu, proto se držím spíše pod minimální možné rozmezí ceny za 1 m2/podlahová plocha. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0180 Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková Zlín podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne č.j.spr. 438/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod č /2014 do znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace znalečného č. A-69/

9 Fotodokumentace Obec Lhota hlavní příjezed RD č.p čelní pohled RD č.p boční pohled RD č.p zadní pohled Garáž za RD Interier garáže - 9 -

10 Fotodokumentace Interier RD - kuchyně v 1.NP Interier RD - pokoj v 1.NP Interier RD - kkoupelna v 1.NP Interier RD - kuchyně v 1.NP Interier RD - pokov v 2.NP Interier RD - pokoj v 1.NP

11 Fotodokumentace Interier RD - obývací pokoj v 2.NP Interier RD - pracovna v 1.NP

12 Fotodokumentace - mapy Obec Lhota, okres Zlín, RD č.p. 193 Letecký snímek

13

14