Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2012

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) Předmět ocenění Budova RD č.p. 252, LV č. 847 na pozemku parc.č. St. 324 pozemek parc.č. St. 324, LV č. 847 Adresa Kraj Zlínský kraj Statutární ZLÍN Počet obyvatel město Kat. území Louky nad Dřevnicí Ulice Chlumská č.p. 252 Část obce dle LV Louky Objednatel Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové náměstí č.p Ústí nad Labem ČESKÁ REPUBLIKA Tel h.proskova@drazbyprost. cz IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 252 Paták Milan - Zlín, Chlumská 350, ČESKÁ REPUBLIKA 1/5 Patáková Božena - Zlín, Chlumská 252, ČESKÁ REPUBLIKA 2/5 Patáková Věra - Zlín, Zábrančí I. 320, ČESKÁ REPUBLIKA 1/5 Ševečková Marie - Zlín, Tečovice 322, ČESKÁ REPUBLIKA 1/5 pozemek parc.č. St. 324 Paták Milan - Zlín, Chlumská 350, ČESKÁ REPUBLIKA 1/5 Patáková Božena - Zlín, Chlumská 252, ČESKÁ REPUBLIKA 2/5 Patáková Věra - Zlín, Zábrančí I. 320, ČESKÁ REPUBLIKA 1/5 Ševečková Marie - Zlín, Tečovice 322, ČESKÁ REPUBLIKA 1/5 Zpracováno pro dražebníka Vypracoval Ing. Mlčoch Jaroslav Dne Licence číslo Kvítková 4323 Ke dni Zlín posudkyjmlcoch@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 10 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Dva miliony sto tisíc Kč - 1 -

2 Hodnota podílu id. 1/5 Ševečková Marie, r.č /0816 Za cenu obvyklou tohoto podílu považuji výše uvedenou částku po sníženy ceny o 25 % Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : dobrý technický stav zrekonstruované nemovitosti umístění v klidové obytné části RD v místě je plná zainvestovanost IS velmi dobrá občanská vybavenost krajského města Zlína blízkost stanic MHD Záporné stránky : na nemovitostech vázne stávající omezení vlastnického práva malá výměra svažitého přilehlého pozemku stagnace na trhu s nemovitostmi Podmínky platnosti ceny Dobrá případná zobchodovatelnost v případě výmazu omezení vlastnického práva, ovšem jako celku - podíl 1/1! Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony čtyřicetpět tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na LV č. 847, k.ú. Louky nad Dřevnicí, vázne omezení vlastnického práva - zástavní právo soudcovské, uzavření dohody o provedení nedobrovolné dražby. Tato omezení nejsou zohledněna v odhadu ceny obvyklé. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňované nemovitosti jsou předmětem dražby, v odhadu je uvedena současná cena obvyklá (tržní, obecná). Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitosti byly nabyty na základě Usnesení soudu ve věci projednání dědictví ze dne a na základě darovací smlouvy ze dne Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 847, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Louky nad Dřevnicí, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne Mapový list Zlínského regionu, vyhotovil dne Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil dne Datum předání kompletních podkladů

3 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 847, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Louky nad Dřevnicí, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne Mapový list Zlínského regionu, vyhotovil dne Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil dne Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Zlín je krajským městem a má obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Louky nad Dřevnicí, městské zlínské části Louky, na ulici Chlumská, v okrajové části městské zlínské čtvrti. Nejbližší správní centrum je město Zlín, městská část Louky, od kterého je nemovitost vzdálena cca 4,0 km. Město Zlín leží při silnici č. 49, která spojuje město Vsetín s městem Otrokovice. V rámci Zlínského kraje a celé ČR, se jedná o významné město z hlediska průmyslu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD V místě je městská hromadná doprava (autobus MHD), nejbližší stanice je cca 280 m (autobus a trolejbus MHD). Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 1,10 km, v městské zlínské části Louky. Budova je umístěna v zóně převážně rodinných zděných domů, vzdálené od centra městské zlínské čtvrti Louky cca 0,28 km. Okolní zástavbu tvoří rodinné izolované a řadové domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protože RD se nachází v městské zlínské části Louky, vzdálené od centra krajského města Zlína cca 4,0 km, je zde velmi dobrá komunikační dostupnost, v místě je plná zainvestovanost inženýrskými sítěmi, velmi dobrá občanská vybavenost krajského města Zlína, dobrá komunikační dostupnost do centra města Zlína. Pro město byl schválen územní plán v 06/2007. Podle schváleného územního plánu se pozemky nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územím. Krajské město Zlín má velmi dobrou občanskou vybavenost. Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je izolovaný, rodinný dům č.p. 252 na pozemku st.p.č. 324 (zast.plocha) a pozemek st.p.č. 324 (zast.plocha). Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řádu, plynovod, elektrorozvod. Přístupová komunikace je ulice - Chlumská p.č a přes p.č. 1440/4, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Zlína. Tvar pozemku je nepravidelný a jedná se o pozemek st.p.č. 324 (zast.plocha). Pozemek je svažitý s orientací převážně na východ. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova je užívána v souladu s právním stavem. Odhadce prohlašuje, že budovu oceňuje v souladu s právním stavem. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Pojistka byla uzavřena. Ke stavbě nenáležejí další stavby, které mají vliv na cenu obvyklou. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Objekt slouží výlučně k bydlení, nebytové prostory se zde nevyskytují. Podle zákona č. 183/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 501/2006 Sb. - 2 se jedná o rodinný dům o bytové jednotce 4+1 se soc. zařízením v přízemí a podkroví. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1960,1440/4 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo, WC kuchyňská linka, sporák kombinovaný, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Chlév jedná se o jednopodlažní, zděný, nepodsklepený, jednopodlažní objekt, zastřešený plochou střechou s plechovou krytinou zemní sklep za RD po levé straně je provedený žb. monolitický zemní sklep

4 Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 75 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Generální rekonstrukce generální rekonstrukce RD z let (střecha, kytina, klemp. výrobky, podlahy, koupelna, kuchyně, částečně TZB, vytápění) Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 454 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 324 m 2 Cena pozemků 600 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není RD je napojený na vodovod z řádu, kanalizace do řádu, plynovod a elektrorozvod. Kopaná studna není zdrojem pitné vody a není užívána. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení s izolací vodorovnou i svislou - dodatečná zděné 100 stropy betonové monolitické a dřevěné trámové s podhledem % dokonč 100 krov stanový 100 střešní krytina betonové tašky Bramac 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 cm systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště dřevěné jednoramenné 100 strmé okna plastová s dvojsklem 100 dveře lakované i prosklené, 100 dýhované podlahy obytných palubkové (původní desky 100 podlahy nebytových keramická dlažba, PVC 100 místn. na sraz), kobercové místn. vytápění ÚT na ZP, radiátory jsou 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 ocelové deskové rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu zemní plyn 100 zdroj teplé vody bojler plynový PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 2.15 m m 2 komora 2.62 m m 2 kotelna m m 2 sklad m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 8.23 m m 2 obývací pokoj m m 2 koupelna 2.99 m m 2 hala 8.25 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m

5 chodba 8.94 m m 2 prádelna 7.73 m m 2 WC 1.48 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 5.86 m m 2 pokoj m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: CENTURY 21 Dočkal, Zlín, datum vložení inzerátu 03/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Zlín - část Příluky, ulice Pančava Izolovaný zděný, částečně podsklepený, jednopodlažní RD s využitým podkrovím, stáří 47 let, rekonstrukce interieru v roce 2002, dobrý tech. stav, dispozice 5+1, pozemky o výměře 780 m2, garáž. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Skvělý servis, Zlín, datum vložení inzerátu 03/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 85.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Zlín - část Vršava Izolovaný zděný, podsklepený, jednopodlažní RD s garáží, stáří 32 let, částečná rekonstrukce interieru v roce 2000, dobrý tech. stav, dispozice 3+kk pozemky o výměře 1102 m2. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: BUĎA-REALITY, Zlín, datum vložení inzerátu 03?2012 Konstrukční provedení Stavba zděná - 6 -

7 Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Želechovice nad Dřevnicí, okres Zlín Izolovaný zděný, podsklepený, jednopodlažní RD s využitým podkrovím, stáří 48 let, částečná rekonstrukce interieru v roce 2006, dobrý tech. stav, dispozice 5+1, pozemky o výměře 529 m2, hospodářská budova s garáží za RD. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Podobné RD, po rekonstrukci s průměrnou výměrou pozemků cca 600 m2, se v místě pohybují do částky 2,50 mil. Kč, v závislosti na umístění, technickém stavu, příslušenství, výměře přilehlých pozemků. V našem případě se jedná o zrekonstruovaný RD v interieru, umístěný v městské zlínské části Louky, na ulici Chlumská, ve svažitém terénu. V případě zobchodování by se jednalo o nemovitost dobře a rychle obchodovatelnou, v rozmezí 3-6 měsíců. Cena obvyklá se v místě může pohybovat v cenovém rozmezí ,- Kč/m2/podlahová plocha. Za současnou možnou cenu obvyklou v místě považuji u tohoto zrekonstruovaného RD částku ,- Kč/m2/podlahová plocha se započtením ceny pozemku, což odpovídá částce 2,10 mil. Kč. Vzhledem k ocenění podílu id. 1/5, není možné za obvyklou cenu považovat částku ,- Kč. Jedná se totiž o podíl velmi obtížně obchodovatelný právě za tuto cenu. Proto tuto částku snižuji o 25 %, takže za cenu obvyklou hodnoty podílu id. 1/5 považuji částku ,- Kč. Vypracoval Licence číslo 0180 Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková Zlín podpis - 7 -

8 - 8 - Fotodokumentace

9 - 9 - Fotodokumentace

10 Fotodokumentace - mapy Město Zlín, část Louky, ulice Chlumská, RD č.p. 252 Letecký snímek