Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2013

Transkript

1 Typ nemovitosti Účel ocenění Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2013 Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu Nedobrovolná dražba Předmět ocenění Budova RD č.p. 32, LV č na pozemku parc.č. St. 930 pozemek parc.č. St. 930, LV č pozemek parc.č. 686/79, LV č Adresa Kraj Pardubický kraj Město Česká Třebová Počet obyvatel Kat. území Parník Ulice Žižkova č.p. 32 Část obce dle LV Parník Objednatel Lžičař & Partner Postranní č.p Hradec Králové Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Budova RD č.p. 32 Rudolf Patrik - Česká Třebová, Žižkova 32, RČ /4011 pozemek parc.č. St. 930 Rudolf Patrik - Česká Třebová, Žižkova 32, RČ /4011 pozemek parc.č. 686/79 Rudolf Patrik - Česká Třebová, Žižkova 32, RČ /4011 Zpracováno pro společnost Ne Tel. IČ IČ: DIČ Vypracoval Ing. Valčík Jiří Dne Licence číslo Pionýrská 800 Ke dni Jevíčko valcik@jevicko.net tel: Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet stran příloh 4 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 161 m Kč/m Kč Garáže v domě 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion dvěstě tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladem nemovitosti je umístění v klidné části města Česká Třebová, záporem je větší vzdálenost do středu města

2 Podmínky platnosti ceny Zástavní právo ve prospěch Hypotéční banky, a.s. Praha nebylo v ceně zohledněno. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Tři miliony osmsetdevadesáttři tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní ve prospěch Hypotéční banky, a.s. Praha ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost REET: ANO Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitost nabyl vlastník v roce 2011 koupí

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5732, vyhotovil Katastrální úřad pro Pardubický kraj - dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Parník, vyhotovil Nahlížením do katastru Mapa oblasti. Mapa města.. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5732, vyhotovil Katastrální úřad pro Pardubický kraj - dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Parník, vyhotovil Nahlížením do katastru Mapa oblasti. Mapa města.. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Česká Třebová leží na komunikaci I/14, která spojuje Českou Třebovou s Ústím nad Orlicí, Vamberk a Náchod. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Česká Třebová je důležitým železničním uzlem na hlavním koridoru Praha - Olomouc s odbočkou na Brno. Město česká Třebová má pověřený úřad III.stupně, mateřské, základní a střední školy. Ve městě jsou ordinace lékařů a lékárny, nachází se zde kompletní obchodní síť včetně supermarketů a služby. Ve městě je zimní stadion, sportovní zařízení, krytý bazén. Město má dobré autobusové a vlakové dopravní spojení. Okolí města poskytuje příležitosti pro rekreaci a relaxaci. Rodinný dům je umístěný v severozápadní části města Parník na ulici Žižkova na jižní straně ulice. Stavba je napojena na vodovod, kanalizaci, el. rozvody, je možnost napojení na zemní plyn. Přístup k domu je po zpevněné komunikaci. Informace o nemovitosti Rodinný dům je samostatně stojící, zděný, dvoupodlažní, se stanovou střechou. Majitel nemovitosti neumožnil prohlídku nemovitosti pro ocenění dne i přes předchozí oznámení. Byla provedena prohlídka pouze z veřejného pozemku. Podklady pro ocenění byly převzaty z odhadu zpracovaného Ing. Petrem Schwarcbachem dne pro Poštovní spořitelnu pod č.89/10/36. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 32 je postavený na pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Česká Třebová, k domu náleží pozemek zahrady p.č. 686/79 - zahrada, pozemky mají celkovou výměru 538 m2, včetně trvalých porostů, venkovních úprav. Posudek je proveden podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012Sb. Rodinný dům obsahuje v I.NP: zádveří se schodištěm, chodbu, kotelnu, obývací pokoj, kuchyni, komoru, koupelnu s WC a garáž. Ve 2.NP jje chodba, WC, 4 pokoje, z toho u dvou jsou lodžie. Základy jsou betonové, zdivo tl.45cm, vodorovné konstrukce nad 1.NP PZ desky betonové, nad 2.NP dřevěné trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný trámový, stanový. Schodiště betonové teracové se zábradlím. Krytina střechy eternitová šablona, klempířské konstrukce jsou pozinkované úplné. Fasáda je dvouvrstvá vápenocementová, vnitřní omítky jsou vápenné štukové.. Kanalizace z domu je napojena na veřejnou kanalizaci. Okna jsou dřevěná zdvojená, Dveře jsou hladké do ocelových zárubní, vrata garáže jsou dřevěná dvoukřídlová. Podlahy v domě jsou betonový potěr a keramická dlažba. vnitřní obklady jsou keramické v koupelně a kuchyni. Ohřev vody je zajištěn el. bojlerem. Koupelna je vybavena vanou, umyvadlem a kombi WC v koupelně. Topení je ústřední na pevná paliva. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem s Troubou. Dům je neudržovaný, se zanedbanou údržbou.. Lze předpokládat zhoršení stavu oproti stavu v roce Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 682/8 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 122 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka, sporák plynový Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny - 3 -

4 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků 39 Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Popis prvků dlouhodobé životnosti Základy betonové, zdivo tl. 40cm, stropy betonové montované a dřevěné s rovným podhledem, krov dřevěný trámový, stanový. Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Fasáda vápenocementová, okna dřevěná zdvojená, krytina eternitová šablona. Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 927 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 538 m 2 Cena pozemků 400 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného přivedeno na hranici pozemku ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Přípojky z veřejného pozemku. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 40 cm práce vodorovné betonové montované, dřevěné konstrukce střechy stanová s krovem dřevěným konstrukce, stropy trámové s podhledem krytina střech betonová tašková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové teracové dveře a vrata vnitřní hladké lakované, vrata okna dřevěná zdvojená dřevěná dvoukřídlová povrch podlah s kamennou dlažbou, betonový vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva potěr elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod není proveden ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha Obytná plocha 1.NP m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-4 -

5 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha Obytná plocha 2.NP m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 09/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům přízemní, podsklepený, se sedlovou střechou a vestavěným podkrovím, s bytem a garáží vestavěnou v 1.PP. základy jsou betonové, zdivo tvárnice tl.37cm, stropy keramické do I profilů, krytina plechová s nátěrem. fasáda je vápenocementová škrabaná, vnitřní omítky vápenné štukové. Podlahy ostatních místností keramická dlažba. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké, schody betonové. Topení ústřední na pevná paliva s radiátory, ohřev vody el. bojlerem kombinovaným. El. rozvody 230/400V. WC splachovací s nádržkou, koupelna s vanou a umyvadlem, keramický obklad. Kuchyně s linkou a plynovým. sporákem. Do domu zaveden zemní plyn. Dům 33 let starý. OP: 950 m3 ZP:110 m2 PP:118 m2 Pozemky: 662 m2 Prodej O9/2013 Horší lokalita, lepší stav i vybavení, menší pozemek. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 03/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům 25 let starý, dvoupodlažní, zděný,řadový s pultovou střechou podsklepený s bytem a vestavěnou garáží. Dům je nepodsklepený, zděný. Základy jsou betonové, zdivo cihelné, stropy betonové, pultová střecha, krytina živičné pásy. Topení ústřední plynové s radiátory, el. rozvody 230/400V, Klempířské konstrukce jsou pozinkované. Fasáda je vápenocementová škrabaná, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké lakované, vrata garáže výklopná ocelová. Podlahy obytných místností plovoucí lamino a keramická dlažba. Schody dřevěné, WC splachovacím s obkladem. Koupelna vybavena vanou, umyvadlem, keramickým obkladem. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem s el. troubou a digestoří.ohřev vody kotlem ÚT. OP: 552 m3 PP: 120 m2 ZP: 103 m2 Pozemek: 350 m2 Výhodnější lokalita, lepší stav, dům udržovaný v původním stavu

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 11/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 95.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům podsklepený, dvoupodlažní, s rovnou střechou, 25 let starý, zděný, řadový vnitřní, s vestavěnou garáží v suterénu. Topení ústřední s kotlem na plyn, ohřev vody el. bojler. Schody betonové teracové, fasáda zateplená kontaktním systémem, omítky vápenné štukové. Kuchyně s linkou, plynovým sporákem a digestoří. Okna a venkovní dveře plastové, vnitřní dveře hladké lakované původní. Vrata garáže plechová výklopná. Podlahy betonový potěr a keramická dlažba. El. rozvody 230/400V. Střecha rovná, krytina plastová fólie, klempířské prvky pozinkované. Dům obsahuje byt s vestavěnou garáží v suterenu. PP: 140 m2 ZP:95 OP: 800 m3 Pozemky: 254 m2 Prodej: 03/2013 Výhodnější lokalita, okraj obce, zděný dům 25 let starý, částečně modernizovaný., menší pozemek, lepší stav - 7 -

8 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Obvyklá cena nemovitosti k datu ocenění je ,- Kč Slovy jedenmiliondvěstětisíckorun Vypracoval Licence číslo 0596 Ing. Valčík Jiří Pionýrská Jevíčko podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j.spr. 2583/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

9 Fotodokumentace Západní průčelí Uliční průčelí Východní průčelí Přístupová komunikace

10 Fotodokumentace - mapy Mapa oblasti Mapa města

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -