ZNALECKÝ POSUDEK. č /12. Č.j.: 169 EX 5216/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 2 na pozemku p.č. 19/1 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Zálesná Zhoř, obec Zálesná Zhoř, okres Brno-venkov bez pozemků a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Milady Horákové 321/ Brno Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 169 EX 5216/11 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a včetně 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny rodinného domu č.p. 2 na pozemku p.č. 19/1 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Zálesná Zhoř, obec Zálesná Zhoř, okres Brno-venkov bez pozemků a s příslušenstvím. Pozemek a stavba jiného vlastníka. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Zálesná Zhoř Zálesná Zhoř Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Zálesná Zhoř Katastrální území: Zálesná Zhoř Počet obyvatel: 78 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti zástupce exekutora a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.95 ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne povinný ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 95, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne je majitelem předmětné nemovitosti: Kevrekidu Irini / Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává - 2 -

3 podle zaměření zjištěném na místě samém. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Popis: Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 2 je situována na pozemku p.č. 19/1 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Zálesná Zhoř, obec Zálesná Zhoř jako jednopodlažní objekt bez podsklepení a bez podkroví, konečné řadové sekce. Pozemek a stavba jiného vlastníka. Dispozičně vstup do objektu z uliční strany do chodby s vyústěním do dvora. Po levé straně jedna místnost a po pravé straně vstup do druhé místnosti. Objekt bez sociálního zařízení a jiného vybavení. Základové konstrukce mělkého založení bez izolací proti zemní vlhkosti. Stropy dřevěné s rovným podhledem. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. Zastřešení půlvalbovou střechou s krytinou z betonových tašek. Z klempířských konstrukcí jen žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenné, z části otlučené. Vnitřní omítky v jedné místnosti otlučené, ve druhé z části otlučené, jinak vápenné hladké, původní. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady nejsou. Schody nejsou. Dveře dřevěné rámové náplňové do dřevěných zárubní. Okna dřevěná dvojitá - kastlová. Podlahy obytných místností z poloviny prkenné, jinak hlína, původní vytrhané. V ostatních místnostech, tj. chodba, terasová dlažba. Vytápění není. Elektroinstalace původní, světelná i motorová, jističe. Hromosvod není. Není proveden rozvod studené ani teplé vody, taktéž chybí instalace plynu. Není provedeno odkanalizování objektu a taktéž chybí sociální zařízení. Objekt bez vnitřního vybavení, pouze starý kachlový kuchyňský sporák. Objekt bez záchovné údržby ve špatném technickém stavu. Zavlhlé zdivo, popraskané svislé nosné konstrukce. Vzhledem ke špatnému technickému stavu a chybějícím konstrukcím při výpočtu opotřebení použita analytická metoda v souladu splatnou vyhláškou. Objekt starší než 100 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

5 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 6,05*14,00 = 84,70 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná plocha Konstr. výška I.N.P. 84,70 m 2 3,40 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (6,05*14,00)*(3,40) = 287,98 m 3 Zastřešení (1/6)*6,05*3,40*(3*14,00-4,00) = 130,28 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 287,98 m 3 Zastřešení Z 130,28 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 418,26 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělké založení bez izolace P Zdivo smíšené P Stropy dřevěné S Střecha půlvalbová S Krytina betonová taška S Klempířské konstrukce jen žlaby a svody P Vnitřní omítky chybí C Vnitřní omítky vápenné S Fasádní omítky chybí C Fasádní omítky vápenné S Vnější obklady C Vnitřní obklady C Schody C Dveře rámové náplňové S Okna dvojitá dřevěná S Podlahy obytných místností chybí C Podlahy obytných místností prkenný povrch P Podlahy ostatních místností teraco S Vytápění C Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 Část [%] - 5 -

6 18. Bleskosvod C Rozvod vody C Zdroj teplé vody C Instalace plynu C Kanalizace C Vybavení kuchyně kachlový sporák S Vnitřní vybavení C Záchod C Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,41 7. Vnitřní omítky C 5, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 1,74 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,24 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností C 2, ,00 0, Podlahy obytných místností P 2, ,46 0, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění C 5, ,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace C 3, ,00 0, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení C 4, ,00 0, Záchod C 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 51,22 Upravený obj. podíl - 6 -

7 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 7, ,33 5, Zdivo P 21,20 100,00 0,46 9,75 19, ,62 16, Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 15, ,00 15, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 14, ,00 14, Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 6, ,00 6, Klempířské konstrukce P 0,90 100,00 0,46 0,41 0, ,00 0, Vnitřní omítky S 5,80 30,00 1,00 1,74 3, ,00 3, Fasádní omítky S 2,80 80,00 1,00 2,24 4, ,00 4, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 6, ,00 6, Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 10, ,00 10, Podlahy obytných místností P 2,20 50,00 0,46 0,51 1, ,00 1, Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,00 1, Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 8, ,00 8, Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0,9800 Součet upravených objemových podílů: 51,22 Opotřebení: 95,1103 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5122 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,6770 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 603,08 Plná cena: 418,26 m 3 * 3 603,08 Kč/m 3 = ,24 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 95,1103 % Úprava ceny za opotřebení ,28 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,96 Kč 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba Popis: Předmětná nemovitost vedlejší stavby stodoly je situovaná v prodloužení levé štítové zdi při pohledu z ulice. Jedná se o jednopodlažní objekt bez podsklepení a bez podkroví. Základy mělkého založení bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce ze smíšeného zdiva. Zastřešení - 7 -

8 sedlovou střechou navazující na zastřešení rodinného domu. Krytina z betonových tašek. Z klempířských konstrukcí jen žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenné hladké. Obklad fasády proveden není. Dveře dřevěné tesařsky opracované, vrata dřevěná. Okno jednoduché. Podlahy hliněné. Objekt bez napojení na inženýrské sítě a bez vnitřního vybavení na konci životnosti, bez prováděné údržby. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 8,00*5,88 = 47,04 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. plocha Konstr. výška I.N.P. 47,04 m 2 2,59 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (8,00*5,88)*(2,59) = 121,83 m 3 Zastřešení ((5,88*3,41)/2)*8,00 = 80,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 121,83 m 3 Zastřešení Z 80,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 202,03 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělkého založení P Obvodové stěny smíšené zdivo S Stropy dřevěné S Stropy C Krov sedlový S Krytina betonová taška S 100 Část [%] - 8 -

9 6. Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S Úprava povrchů vápenná omítka S Schodiště X Dveře dřevěné S Okna jednoduchá S Podlahy C Elektroinstalace C 100 Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 9,90 3. Stropy C 19, ,00 0,00 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy C 8, ,00 0, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 72,27 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Upravený obj. podíl Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 4, ,33 3, Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 44, ,67 40, Stropy S 19,80 50,00 1,00 9,90 13, ,00 13, Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 10, ,00 10, Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 11, ,00 11, Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 2, ,00 2, Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 8, ,00 8, Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 4, ,00 4, Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 1, ,00 1,5200 Součet upravených objemových podílů: 72,27 Opotřebení: 95,1266 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7227 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,

10 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 2 708,07 Plná cena: 202,03 m 3 * 2 708,07 Kč/m 3 = ,38 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 95,1266 % Úprava ceny za opotřebení ,45 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = ,93 Kč

11 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jednostotisíctřistapadesát Kč

12 Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru - venkovní omítky z části zvětralé - trhliny v obvodovém zdivu - stavební prvky a konstrukce krátkodobé i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce. Obec bez občanské vybaveností. Slabé stránky nemovitosti - nemovitost na cizím pozemku - nemovitost bez sociálního zařízení - ve špatném technickém stavu - vysoké finanční náklady na uvedení nemovitosti do stavu vhodného k obývání - vysoké finanční náklady na rekonstrukci

13 Silné stránky nemovitosti - situování nemovitosti, vhodné pro rekreační účely Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla zjištěna žádná obchodovaná obdobná nemovitost v daném místě a čase. Taktéž nebyla obdobná nemovitost zjištěna v nabídkách realitních kanceláří. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu - částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že předmětnou nemovitost vzhledem k jejímu technickému stavu a vybavení nelze pronajímat, nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem. Odhad ceny obvyklé Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní, stanovené nákladovou metodou, bude ale nižší vzhledem k výše uvedeným slabým stránkám nemovitosti. Především právní zajištění vstupu a vjezdu na pozemek jiného vlastníka

14 Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, technický stav, rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, dispozice, prostředí, situování, stagnaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu předmětné nemovitosti pro exekuci na: Obvyklá cena celkem ,- Kč Slovy: sedmdesátpěttisíckč V Olomouci, Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č