Znalecký posudek číslo /06

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /06 O ceně nemovitosti: Rodinný dům č.p.146 H R U B Á V R B K A katastrální území: Hrubá Vrbka bývalý okres: Hodonín Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD - Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Poděbradova 41 O S T R A V A Vlastník nemovitosti: L I P Á R Pavel 1/2 Náměstí míru 44 V R A C O V L I P Á R Rudolf 1/2 B L A T N I C E čp.747 Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti se stavem ke dni Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004Sb. 1

2 A) Nález - celkový popis nemovitosti: Oceňovanou nemovitostí je všechen nemovitý majetek, zapsaný na listu vlastnictví číslo 278 pro katastrální území a obec Hrubá Vrbka v bývalém okrese Hodonín, který je dle katastru nemovitostí veden ve podílovém spoluvlastnictví bratrů pana Pavla RYPÁR z Vracova a pana Rudolfa RYPÁRA z Blatnice. Konkrétně se jedná o rodinný dům čp.146 s příslušenstvím, což je nepodsklepená zděná stavba s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou, pod kterou není vytvořeno obytné podkroví. Celkově je uvnitř domu situovaná jedna bytová jednotka o velikosti 3+1 s příslušenstvím, která je v přízemí domu. Archivní dokumentace se nedochovala, dle spoluvlastníků se jedná o velmi starou nemovitost, která byla postavena nejméně před 120 lety, jeho současný technický stav se jeví jako horší, neboť u něj nedochází k žádným úpravám, údržba je zanedbaná. Součástí ocenění bude jedna vedlejší stavba - zděná kůlna, která přímo navazuje na rodinný dům a některé druhy venkovních úprav, jako studna, vodovodní přípojka, plynovodní přípojka, kanalizace a oplocení, dále jedna parcela zastavěného pozemku a jeden strom ořešáku. Rodinný dům čp.146, je společně se svou vedlejší stavbou a přilehlým společným dvorem postaven na jediné parcele stavebního pozemku parcelní číslo 1/4 - zastavěná plocha a nádvoří. Prohlídku a zaměření nemovitosti jsem provedl dne za účasti pouze paní Kateřiny LIPÁROVÉ, která v domku bydlí sama na základě věcného břemene výměnku dle pozemkové knihy, knihovní vložky číslo 144 pol. 8/94. Součástí znaleckého posudku je i ocenění tohoto věcného břemene. Další podrobnosti jsem získal z informací pana Rudolfa RÝPARA. Ocenění je provedeno na základě Usnesení Soudního exekutora Exekutorského úřadu Ostrava Mgr. Pavly Fučíkové č.j. 024 EX 1730/04-31 ze dne a bude sloužit jako podklad při exekuci spoluvlastnického podílu 1/2 celku ve vlastnictví pana Pavla RYPÁRA z Vracova. Sestavení posudku: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky ( 5) a) Rodinný dům č.p.146 2) Vedlejší stavby ( 7) a) Zděná kůlna 3) Studny ( 9) a) Studna 4) Venkovní úpravy ( 10) a) Vodovodní přípojka b) Kanalizace c) Oplocení d) Plotová branka 5) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěná pozemek p.č.1/4 6) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny ( 38) a) Ovocné porosty 7) Věcná břemena ( 18 zákona 151/1997 Sb.) a) Věcné břemeno výměnku 2

3 B) Ocenění nemovitosti: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky ( 5) a) Rodinný dům č.p.146 Rodinný dům čp.146 je součástí řadové zástavby v okrajové části obce. Jedná se o nepodsklepenou zděnou stavbu s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou, pod kterou je pouze seník. Celkově je uvnitř domu situovaná jedna bytová jednotka 3+1 s částečným příslušenstvím, která je v přízemí domu. Dle informací majitelů se jedná o stavbu, která byla provedena před nejméně 120 lety a po celou dobu byla jen nezbytně udržována a všechny stavební prvky jsou původní. Jediné vylepšení znamená zavedení zemního plynu, který umožňuje napojení sporáku v kuchyni, vytápění dvou místností plynovými přímotopy a ohřev teplé vody plynovým bojlerem. Další životnost domu s ohledem k jeho technickému stavu stanovuji na 30 let. Technický popis domu je v tabulce vybavenosti. Standardní klasifikace produkce (SKP): Typ: A Konstrukce: zděná Střecha: šikmá nebo strmá Podsklepení: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny 1.NP Počet nadzemních podlaží: 1 Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 2 290,00 Kč Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Umístění domu: vnitřní Koeficient umístění: 0,9000 Základní cena: 2 061,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 : Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K 4 1 Základy podstandard 8,2000-1,000-0, smíšené betonové a kamenné bez dostatečné izolace proti zemní vlhkosti 2 Zdivo standard 21,2000 0,000 0, cihelné tl.45 cm 3 Stropy standard 7,9000 0,000 0, dřevěné trámové s podbitím a záklopem 4 Střecha standard 7,3000 0,000 0, střecha je sedlového tvaru dřevěné hambalkové konstrukce 5 Krytina standard 3,4000 0,000 0, pálené tašky na latích 6 Klempířské konstrukce standard 0,9000 0,000 0, žlaby a svody z pozinkovaného plechu 7 Vnitřní omítky standard 5,8000 0,000 0, vápenné štukové 8 Fasádní omítky standard 2,8000 0,000 0, vápenné štukové 9 Vnější obklady chybí 0,5000-1,852-0, Vnitřní obklady podstandard 2,3000-1,000-0, pouze částečný obklad v koupelně 11 Schody chybí 1,0000-1,852-0, Dveře podstandard 3,2000-1,000-0, dřevěné do dřevěných zárubní 13 Okna podstandard 5,2000-1,000-0, dřevěná původní okna ven a dovnitř otvíravá 3

4 14 Podlahy obytných místností podstandard 2,2000-1,000-0, původní prkenné 15 Podlahy ostatních místností podstandard 1,0000-1,000-0, staré dlažby a betonová mazanina 16 Vytápění standard 5,2000 0,000 0, plynové přímotopy Gamat 17 Elektroinstalace podstandard 4,3000-1,000-0, pouze světelná 18 Bleskosvod chybí 0,6000-1,852-0, Rozvod vody standard 3,2000 0,000 0, rozvod teplé a studené vody do kuchyně a koupelny 20 Zdroj teplé vody standard 1,9000 0,000 0, rozvod teplé vody z centrálního zdroje 21 Instalace plynu standard 0,5000 0,000 0, rozvod zemního plynu 22 Kanalizace standard 3,1000 0,000 0, běžné kameninové a litinové odpady ze všech zařizovacích předmětů 23 Vybavení kuchyně standard 0,5000 0,000 0, plynový sporák 24 Vnitřní vybavení podstandard 4,1000-1,000-0, volně postavena vana a umývadlo 25 Záchod podstandard 0,3000-1,000-0, suchý WC v kůlně 26 Ostatní podstandard 3,4000-1,000-0, s minimálním vybavením Součet podílů: -0,3809 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,3809 x 0,54 = 0,7943 Koeficient změn ceny staveb K i : 1,8280 Koeficient prodejnosti K p : 0,8550 Základní cena upravená: 2 061,00 Kč x 0,7943 x 0,8500 x 1,8280 x 0,8550 = 2 174,82 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: (6,20x4,30+6,20x20,00)x2,70 = 406,78 m 3 OP zastřešení: (6,20x4,30+6,20x20,00)x(0,20+3,00:2) = 256,12 m 3 Obestavěný prostor celkem: 662,90 m roků 150 roků Lineární opotřebení: 80,00% Reprodukční cena s vlivem K p : 2 174,82 Kč x 662,90 m 3 = ,18 Kč Opotřebení: ,18 Kč x 80,00% = ,54 Kč ,64 Kč 2) Vedlejší stavby ( 7) a) Zděná kůlna Na jižní stěnu rodinného domu navazuje zděná kůlna. Jedná se o nepodsklepenou zděnou stavbu s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechu stejné konstrukce jako u rodinného domu. Kůlna slouží pro skladování domácího nářadí, paliva i jako dílna. Postavena byla současně s rodinným domem před 120 lety a její technický stav není dobrý. Technický popis vybavenosti stavby je uveden v tabulce vybavenosti. 4

5 Typ: B Standardní klasifikace produkce (SKP): Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 1 250,00 Kč Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena: 1 250,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 : Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K 4 1 Základy podstandard 7,1000-1,000-0, kamenné bez dostatečné izolace proti zemní vlhkosti 2 Obvodové stěny standard 31,8000 0,000 0, cihelné tloušťky 30 cm 3 Stropy podstandard 19,8000-1,000-0, dřevěné trámy bez podhledu se záklopem nad přízemím 4 Krov standard 7,3000 0,000 0, střecha sedlového tvaru bez vaznic s hambalky 5 Krytina standard 8,1000 0,000 0, pálené taška na latích 6 Klempířské práce standard 1,7000 0,000 0, žlaby a svody z pozinkovaného plechu 7 Úprava povrchů podstandard 6,1000-1,000-0, částečné hrubé jednovrstvé omítky 8 Schodiště chybí 0,0000-1,852 0, Dveře podstandard 3,0000-1,000-0, dřevěné svlakové 10 Okna podstandard 1,1000-1,000-0, ocelová jednoduchá 11 Podlahy podstandard 8,2000-1,000-0, betonové a hliněné 12 Elektroinstalace podstandard 5,8000-1,000-0, pouze světelná Součet podílů: -0,5110 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,5110 x 0,54 = 0,7241 Koeficient změn ceny staveb K i : 1,8270 Koeficient prodejnosti K p : 0,8550 Základní cena upravená: 1 250,00 Kč x 0,7241 x 0,8500 x 1,8270 x 0,8550 = 1 201,80 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: (10,80x4,85-1,10x6,20)x2,70+3,40x4,90x2,00 = 156,33 m 3 OP zastřešení: (8,80x4,85-1,10x6,20)x(0,20+3,00:2)+3,40x4,90x(0,25+1,00:2) = 73,46 m 3 Obestavěný prostor celkem: 229,79 m roků 150 roků Lineární opotřebení: 80,00% Reprodukční cena s vlivem K p : 1 201,80 Kč x 229,79 m 3 = ,62 Kč Opotřebení: ,62 Kč x 80,00% = ,30 Kč ,32 Kč 5

6 3) Studny ( 9) a) Studna Vzadu za domem je umístěna vlastní studna na pitnou vodu. Druh studny: kopaná Standardní klasifikace produkce (SKP): Průměr: 100,00 cm Hloubka: 4,00 m Výpočet ceny: 4 x 1950,00 = 7 800,00 Kč Koeficient změn ceny staveb K i : 1,8620 Koeficient prodejnosti K p : 0,8550 Cena upravená koeficienty: 7 800,00 Kč x 0,8500 x 1,8620 x 0,8550 = ,03 Kč 120 roků 150 roků Lineární opotřebení: 80,00% Opotřebení: ,03 Kč x 80,00% = 8 444,02 Kč 2 111,01 Kč 4) Venkovní úpravy ( 10) a) Vodovodní přípojka Vodovodní přípojka pitné vody od vlastní studny do rodinného domu. Vodovody - vodovodní přípojka ocel - DN 25 mm (položka přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): Cena za m 340,00 Kč Množství: 6,00 m Koeficient změn ceny staveb K i : 1,9320 Koeficient prodejnosti K p : 0,5940 Reprodukční cena s vlivem K p : 340,00 Kč x 6,00 x 0,8500 x 1,9320 x 0,5940 = 1 989,95 Kč 45 roků 50 roků Lineární opotřebení: 85,00% Opotřebení: 1 989,95 Kč x 85,00% = 1 691,46 Kč 298,49 Kč b) Kanalizace Kanalizační potrubí na odpadní a splaškové vody z rodinného domu čp.146 do obecní kanalizace. Kanalizace - kameninová kanalizační přípojka DN 150 mm (položka přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): Cena za m 1 180,00 Kč 6

7 Množství: 10,00 m Koeficient změn ceny staveb K i : 1,9320 Koeficient prodejnosti K p : 0,5940 Reprodukční cena s vlivem K p : 1 180,00 Kč x 10,00 x 0,8500 x 1,9320 x 0,5940 = ,51 Kč 45 roků 80 roků Lineární opotřebení: 56,25% Opotřebení: ,51 Kč x 56,25% = 6 474,66 Kč 5 035,85 Kč c) Oplocení Plot provedený před rodinným domem čp.146 a ve dvoře z ocelových rámů. Ploty - plot z ocelových plotových rámů s pletivem nebo dřevěné hoblované rámy na ocelové sloupky do betonových patek, nátěr (položka přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): Cena za m 2 pohl. plochy 450,00 Kč Množství: (3,40+4,00+2,80)x1,00+(3,50+4,00+3,80)x0,80 = 19,24 m 2 pohl. plochy Koeficient změn ceny staveb K i : 1,8280 Koeficient prodejnosti K p : 0,5940 Reprodukční cena s vlivem K p : 450,00 Kč x 19,24 x 0,8500 x 1,8280 x 0,5940 = 7 990,96 Kč 30 roků 35 roků Lineární opotřebení: 85,00% Opotřebení: 7 990,96 Kč x 85,00% = 6 792,32 Kč 1 198,64 Kč d) Plotová branka Plotová branka je přímou součástí oplocení. Plotová vrátka - vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva, včetně sloupků (položka přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): Cena za kus 1 450,00 Kč Množství: 1,00 kus Koeficient změn ceny staveb K i : 1,8280 Koeficient prodejnosti K p : 0,5940 Reprodukční cena s vlivem K p : 1 450,00 Kč x 1,00 x 0,8500 x 1,8280 x 0,5940 = 1 338,29 Kč 30 roků 35 roků Lineární opotřebení: 85,00% Opotřebení: 1 338,29 Kč x 85,00% = 1 137,55 Kč 200,74 Kč 7

8 5) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěná pozemek p.č.1/4 Jedná se o jednu parcelu pozemku parcelní číslo 1/4 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 408 m 2, na které je umístěn rodinný dům čp.146, kůlna a nádvoří. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 698 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel Cena pozemku: ZC = 35 + ( ) x 0, x 1,00 = 35,00 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb K i : 1,8280 Koeficient prodejnosti K p : 0,8550 Úpravy základní ceny podle tabulky číslo 1 přílohy číslo 18: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 15 Možnost napojení na plynovod přirážka 10 Úpravy podle položek 1, 2, 12 a 13: nejsou Úpravy podle položek 3 až 11, 14, 16: přirážka 10% Parcela číslo: 1/4 Plocha: 408 m 2 Ocenění podle odstavce: 1) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 35,00 x ( )% x ( )% x 0,8550 x 1,8280 = 60,17 Kč/m 2 Cena za parcelu: 60,17 Kč/m 2 x 408 m 2 = ,36 Kč ,36 Kč 6) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny ( 38) a) Ovocné porosty Jedná se o jeden strom - ořešák v zadu za domem. Druh kusů stáří cena/ks úprava.% celkem ořešák vlašský (OV-vt) , ,00 Kč Koeficient prodejnosti K p : 1,0000 Ovocné porosty celkem: 816,00 Kč 7) Věcná břemena ( 18 zákona 151/1997 Sb.) a) Věcné břemeno výměnku Dle zápisu v Pozemkové knize - knihovní vložce č.144 má paní Kateřina LIPAROVÁ, matka obou spoluvlastníků věcné právo výměnku, které spočívá v doživotním užívání domku čp.146. Pro účely výpočtu hodnoty tohoto břemene použiji hodnotu nájmu v obvyklé ceně, která činí v místě a čase 14,- Kč/m 2, plochy užívání činí - 94,50m 2. Měsíční nájemné: 14,00 Kč/m 2 Podíl na společných místnostech: 1/1 8

9 Přehled místností: místnost obytná pouze podíl plocha pro výpočet VB (m 2 ) Přízemí domu Ano Ne 94,50 Podlahová plocha: 94,50 m 2 Podlahová plocha pro výpočet břemene: 94,50 m 2 Roční nájem: 12 x 14,00 Kč/m 2 x 94,50 m 2 = ,00 Kč Doba trvání věcného břemene: doživotní Cena věcného břemene: ,00 Kč C) Rekapitulace zjištěných cen 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky ( 5) a) Rodinný dům č.p ,64 Kč 2) Vedlejší stavby ( 7) a) Zděná kůlna ,32 Kč 3) Studny ( 9) a) Studna 2 111,01 Kč 4) Venkovní úpravy ( 10) a) Vodovodní přípojka 298,49 Kč b) Kanalizace 5 035,85 Kč c) Oplocení 1 198,64 Kč d) Plotová branka 200,74 Kč 5) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěná pozemek p.č.1/ ,36 Kč 6) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny ( 38) a) Ovocné porosty 816,00 Kč 7) Věcná břemena ( 18 zákona 151/1997 Sb.) a) Věcné břemeno výměnku ,00 Kč Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč 9

10 O B V Y K L Á C E N A R O D I N N É H O D O M U č. p Při stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku z listu vlastnictví číslo 278 pro katastrální území obce Hrubá Vrbka, který je v podílovém spoluvlastnictví pana Pavla LIPÁRA, bytem Náměstí míru 44 Vracov z ½ a pana Rudolfa LIPÁRA, bytem Blatnice čp.747 z ½, vyjdu jednak z ceny, vypočtené dle oceňovacího předpisu, kterým je zákon č.151/1997 Sb., dále z internetové a tiskové nabídky obdobných nemovitostí, nabízených k prodeji realitními kancelářemi v dané lokalitě a také vyjdu z vlastní databáze tržních cen. Konkrétně se jedná o rodinný dům čp.146 se zděnou kůlnou, studnou, příslušenstvím a pozemkem p.č. st.1/4, který je postavený v řadové zástavbě starých domů na okraji obce Hrubá Vrbka. Rodinný dům čp.146 je přízemní nepodsklepená stavba zděné konstrukce se sedlovou střechou, pod kterou je seník. Původní dům byl postaven před nejméně 120 lety a jeho technický stav je téměř na původní úrovni, ze stavebních úprav byla provedena pouze plynofikace pro topení a ohřev teplé vody, ostatní údržba je prováděna pouze v nezbytné míře, takže další životnost stanovuji na 30 let. Ve dvoře u rodinného domu je k jeho štítové stěně přistavěna zděná kůlna, ve které je sklad paliva, domácího nářadí a dílna s možností případného chovu drůbeže. Dům je postaven na jediném a to zastavěném pozemku parcelní číslo st. 1/4 o výměře 408 m 2. Na ploše dvora je studna, venkovní úpravy a část zpevněné plochy pro přístup k budovám. Oceňovaný rodinný dům čp.146 je situován na okraji obce, příjezd k domu je po místní zpevněné komunikaci. Cena oceňovaného nemovitého majetku z LV č.278, vypočtená dle oceňovacího předpisu, činí Kč. K nemovitosti se váže věcné břemeno výměnku pro matku obou spoluvlastníků paní Kateřinu LIPÁROVOU, které spočívá v dosmrtném užívání celé nemovitosti. Cena věcného břemene výměnku činí Kč. Celková cena nemovitosti dle oceňovacího předpisu po odpočtu věcného břemene činí Kč. Pro porovnání vycházím především z nabídky konstrukčně, velikostně i věkově podobných objektů k bydlení, nabízených k prodeji realitními kancelářemi v blízkém okolí oceňované nemovitosti. Uvedené ceny jsou cenami nabídkovými, přičemž při případném prodeji se dosahuje buďto právě těchto cen nabídkových nebo cen o něco nižších, než činila původní nabídka : - podobný RD 2+1 v Hrubé vrbce - nabízená cena Kč - podobný RD 2+1 v Moravském Písku - nabízená cena Kč - podobný RD 2+1 v Kuželově - nabízená cena Kč - podobný RD ve Vracově - nabízená cena Kč - podobný RD 2+1 v Hýslich - nabízená cena Kč - podobný RD 3+1 v Labutech - nabízená cena Kč S ohledem na výše uvedené skutečnosti a informace získané na trhu s nemovitostmi v místě a čase by obvyklá cena rodinného domu čp.146 s příslušenstvím a pozemkem činila přibližné výše Kč. Nemovitost je však zatížena věcným břemenem doživotního užívání celého domu a pozemku pro paní Kateřinu LIPÁROVOU, která v oceňovaném domě trvale bydlí. Cena tohoto věcného břemene je ve výši Kč. Výslednou obvyklou cenu nemovitého majetku z LV č.278 pro k.ú. a obec Hrubá Vrbka v bývalém okrese Hodonín, tedy rodinného domu čp.146 s příslušenstvím, tvořeným vedlejší stavbou, studnou, venkovními úpravami a pozemkem p.č. st. 1/4, s ohledem na platné věcné břemeno pro paní Kateřinu LIPÁROVOU stanovuji ve výši Kč, spoluvlastnický podíl ½ celku pana Pavla RYPÁRA, bytem Náměstí míru 44 ve Vracově pak činí = Kč = slovy : stodesettisíc korun českých 10

11 Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 278 pro katastrální území Hrubá Vrbka, vyhotovený KÚ v Hodoníně dne kopie katastrální mapy oceňované nemovitosti - usnesení Exekutorského úřadu mgr. Fučíkové v Ostravě o ocenění nemovitosti čj. 024 EX 1730/04-31 ze dne prohlídka a zaměření nemovitosti dne zjištění ceny nemovitosti je ke dni Tento znalecký posudek obsahuje 11 listů a předává se objednateli v pěti vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ). 11