ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2742/462011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2742/ o ceně rodinného domu č.p. 144 s příslušenstvím na p.č zastavěné ploše a nádvoří, p.č zastavěné plochy a nádvoří a p.č zahrady v obci Město Albrechtice, k.ú. Město Albrechtice. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 Novodvorská 1010/ Praha Zjištění ceny nemovitostí ve věci exekučního řízení na základě usnesení o ustanovení znalce ze dne , spisová značka: 046 Ex 326/ Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova Bruntál tel.: , zdenek.konecny@quick.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bruntále

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitostí spojené s výkonem exekuce na základě usnesení, které vydal Okresní soud Bruntál, dne , č.j. 19 EXE 2915/ , kterým byla nařízena exekuce podle vykonatelného exekučního titulu - rozsudek č.j 14 Co 144/ , který vydal Krajský soud Brno, dne Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Karla Čapka 144/ Město Albrechtice Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Město Albrechtice Katastrální území: Město Albrechtice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 54,1207 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 54,12 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti Karla Juříčka. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 4, Novodvorská P.O.B. 44, Praha 4, ze dne Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 134, ze dne Kopie katastrální mapy, mapový list č. KRNOV 7-0/42, ze dne Fotodokumentace - Mapa oblasti s polohou rodinného domu - Informace z - Vlastní databáze nemovitostí - Skutečnosti zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů ve výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 134 pro obec Město Albrechtice, k.ú. Město Albrechtice, zapsán: Juříček Karel, Josefa Brabce 2883/29, Moravská Ostrava, / Ostrava 2

3 Dokumentace a skutečnost Skutečný stav užívání nemovitosti je v souladu s právním stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č.p. 144 s příslušenstvím, který je zděný, přízemní, částečně podsklepený s podkrovím. Nachází se v jižní okrajové části obce Město Albrechtice v ulici Karla Čapka při křižovatce s ulicí Dvořákovou. RD je napojen závěsným kabelem na elektrovodnou síť NN, vodovodní a plynovodní řad. Odkanalizování je do vybiratelné jímky. V místě je možnost napojení na kanalizaci. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci ulice Karla Čapka na p.č silnici, ostatní ploše ve vlastnictví Moravskoslezského kraje. Na pozemku zahrady se nacházejí hustě rostoucí ovocné dřeviny, převážně jabloně a okrasné dřeviny. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p.144 b) Porosty b 1 ) Ovocné a okrasné dřeviny. c) Pozemky c 1 ) P.č zastavěná plocha a nádvoří a p.č zahrada

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p a Základy jsou z prostého betonu. Svislé konstrukce jsou vyzděny z cihel, obvodové zdivo je tl. 450 mm. Stropy nad podzemím jsou železobetonové, v nadzemní části trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová z vázaného krovu. Krytina na bednění je z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenné štukové. Soklové zdivo kamenné. Vnitřní omítky vápenné hladké a štukové. Keramické obklady. Schodiště do podzemí cihelné. Do podkroví dřevěné. Dveře dřevěné rámové náplňové. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy obytných místností jsou dřevěné palubkové. Ostatní z betonové, keramické dlažby a cementového potěru. Vytápění je plynovými přímotopy s možností lokálního vytápění na pevná paliva. Elektroinstalace je světelná a motorová, jištění pojistkami. Bleskosvod instalován není. Rozvod teplé a studené vody je v pozinkovaném potrubí. Zdrojem teplé vody je elektrický zásobníkový ohřívač vody. Instalace zemního plynu je provedena. Odkanalizování je do žumpy. V kuchyni je kombinovaný sporák. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem. WC splachovací. Velikost 3+1 s příslušenstvím. Stáří a stavebně technický stav: Stáří je, odhadem, 75 roků. Stavebně technický stav je zhoršený, Údržba je zanedbaná, RD se nachází v původním stavu bez jakýchkoliv oprav a úprav. Tento stav je patrný z opadané fasády, zejména u jihozápadní části stavby. Vedlejší stavbou, příslušenstvím, je dřevěná kůlna s pultovou střechou, stojící samostatně při RD ze severní strany. Venkovními úpravami je přípojka elektro, vodovodní a plynová přípojka, žumpa, zpevněné plochy, oplocení ze strojového pletiva, vrata a vrátka s drátěnou výplní. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 75 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Podzemí (1.PP): 6,70*4,50 = 30,15 m 2 Přízemí (1.NP): 6,70*10,00+2,10*1,70 = 70,57 m 2 Podkroví: 4,00*10,00 = 40,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Podzemí (1.PP): 30,15 m 2 2,30 m

5 - 5 - Přízemí (1.NP): 70,57 m 2 2,80 m Podkroví: 40,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: Spodní stavba : (6,70*4,50)*(2,30) = 69,35 m 3 Vrchní stavba : (6,70*10,00+2,10*1,70)*(2,80) = 197,60 m 3 Zastřešení : 6,70*10,00*(1,00+4,00*0,5) = 201,00 m 3 Podezdívka : (6,70*5,50+2,10*1,70)*0,90 = 36,38 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 504,33 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 70,57 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 140,72 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,99 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00 žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 75 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,583 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00

6 - 6 - služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji - I -0,04 Nezaměstanost překračuje krajský průměr. V obci M. Albrechtice činí 11,6, %, v bruntálském okrese 14,3, %. 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,583 * 0,970 * 0,950 = 0,537 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m 3 * 0,537 = 1 660,40 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 660,40 Kč/m 3 * 504,33 m 3 = ,53 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,53 Kč b) Porosty b 1 ) Ovocné a okrasné dřeviny. Na pozemku, p.č zahradě se nacházejí ovocné a okrasné dřeviny. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,41 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 1286 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 1019 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,15 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065

7 - 7 - Cena smíšeného porostu: = 2 642,52 Ovocné a okrasné dřeviny. - zjištěná cena = 2 642,52 Kč c) Pozemky c 1 ) P.č zastavěná plocha a nádvoří a p.č zahrada P.č zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna rodinným domem č.p. 144, vedlejší stavbou a tvoří nádvoří. P.č zahrada tvoří jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 144 a p.č zastavěnou plochou a nádvořím. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 54, ,04 Součet ,04 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,04 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,5890 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,57 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 54,12 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 54, ,28 Součet ,28 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,83 Mezisoučet ,11 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,5890 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,84 P.č zastavěná plocha a nádvoří a p.č zahrada - zjištěná cena = ,41 Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.144 = ,53 Kč b) Ovocné a okrasné dřeviny. = 2 642,52 Kč c) P.č zastavěná plocha a nádvoří a p.č zahrada = ,41 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,46 Kč ,- Kč slovy: Osmsetdevadesátjednatisíctřistačtyřicet Kč Výše zjištěná cena ze zároveň cenou obvyklou, ve smyslu 2, odst. (1), zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. V ceně obvyklé nejsou zohledněny aktuální výše pohledávek plynoucích z omezení vlastnických práv uvedených v části C/LV č. 134 pro obec Město Albrechtice, k.ú. Město Albrechtice, vedeného u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrálního pracoviště Krnov, viz.: Příloha. V Bruntále, Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova Bruntál tel.: , zdenek.konecny@quick.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2315/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2742/ znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 134/2011.

9 - 9 - E. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 134, ze dne Kopie katastrální mapy, mapový list č. KRNOV 7-0/42, ze dne Fotodokumentace - Mapa oblasti s polohou rodinného domu