Vliv velkých stavebních celků na cenu okolních nemovitostí

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Vliv velkých stavebních celků na cenu okolních nemovitostí Bakalářská práce Autor: Lukáš Zmeškal Studijní obor: Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha duben 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, že tuto bakalářskou práci jsem zpracovával pouze sám, používal jsem literaturu, která je uvedena na konci teoretické části zmiňované práce. V Praze dne Podpis

3 Poděkování: V prvé řadě bych rád poděkoval mému vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, PhD., zejména za jeho náměty a připomínky při tvorbě mé bakalářské práce, dále pak nemohu opomenout všestrannou morální a psychickou podporu ze strany mých rodičů.

4 Knihovna BIVŠ Záznam o bakalářské práci Autor Název BP Obor Rok obhajoby 2010 Počet stran 91 Vedoucí BP Anotace Klíčová slova Lukáš Zmeškal Vliv velkých stavebních celků na cenu okolních nemovitostí Oceňování majetku Ing. Petr Ort, PhD. Bakalářská práce je rozčleněna celkem do tří částí, z nichž prvá teoretická část má za úkol prokázat či vyvrátit vliv administrativního komplexu BB centra v Praze 4 Michli na cenu okolních nemovitostí, převážně bytového charakteru. V následující druhé části jsou pak zpracována dvě ocenění. Prvé ocenění se týká bytové jednotky v Praze 7 Holešovice a druhé ocenění se dále zaměřuje na tržní hodnotu skladové haly v obci Slaný, okres Kladno. Poslední třetí částí bakalářské práce je přehlednou analýzou trhu s nemovitostmi na Praze 4 Michli. Vliv výstavby Tržní ocenění Přehled trhu Místo vloţení Signatura

5 Library BIVŠ Bachelor` s Essay Quotation Author Title Lukáš Zmeškal Major Bulding Complexes influence on the Price of Surrounding Real Estates. Field Real Estates Evaluation Year of State Examination 2010 Number Of Pages 91 Supervisor Synopsis Key Words Ing. Petr Ort, PhD. This Bachelor`s Essay has been divided in three parts. The first theoretical part is suppossed to prove or disprove an influence of BB Center in Prague 4- Michle on the price of surrounding real estates, mostly with housing character. In the second practical chapter there are elaborated 2 real estates evaluations. One evaluation is related to an accommodation unit at Prague 7- Holešovice, second evaluation is related to a storage unit at Slaný, district of Kladno. The last third part of this essay is a lucid analysis of real estates market at Prague 4- Michle. Influence of Buildings Market Price Evaluation Market Overview Place of Insertion Signature

6 Obsah: ÚVOD... 1 VÝVOJ V DANÉ LOKALITĚ AŽ PO SOUČASNOST... 2 Historie (Prahy 4 Michle, BB centrum)... 2 Současnost... 3 Budova C ( )... 4 Budova B ( )... 5 Budova A ( )... 6 Budova D ( )... 6 Office Park ( )... 7 Residence BB Centrum ( )... 8 Budova Alfa ( )... 8 Budova Beta ( )... 9 Budova E ( ) Budova Gamma ( ) Společenské centrum ( ) Brumlovka ( ) VYUŽITÍ PROSTOROVÝCH REZERV V AREÁLU Budova FILADELFIE ( ) Rezidenční park Baarova ( ) FAKTORY, KTERÉ OVLIVNÍ INVESTORA PŘI VÝBĚRU NEMOVITOSTÍ Nemovitost - pozemek Cena Inženýrské sítě... 17

7 Tvar a velikost pozemku Geologické podmínky Dopravní obslužnost Lokalita Věcné břemeno Nemovitost stavba Vzhled a první dojem Stav nemovitosti ZÁVĚR A HODNOCENÍ OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY OCENĚNÍ SKLADOVÉ HALY ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI MĚSTSKÉ ČÁSTI PRAHY 4 -MICHLE. 77 Popis městské části Prahy Trh s nemovitostmi Regionální segmentace Prodeje Pozemky Budovy Nájmy Budovy Celkový výhled realitního trhu... 83

8 A. Teoretická část

9 ÚVOD Téma s názvem Vliv existence administrativního komplexu BB Centra na cenu okolních nemovitostí jsem zvolil zejména na základě osobních sympatií k předmětným budovám tohoto komplexu. Administrativní komplex mne zaujal již v úvodních fázích výstavby. Budovy, které se zde staví, jsou z hlediska architektury administrativních budov mnohem zajímavější a vzhledově atraktivnější, než administrativní celky klasického uniformního charakteru. V této části Prahy a v okolí jmenovaného centra se celkem často pohybuji, proto je pro mne zmíněná lokalita zajímavá. Specifikem tohoto komplexu je jeho samostatný a poměrně bouřlivý rozvoj, který příliš nereflektuje své okolí, do něhož je zasazen. Postupný růst tohoto komplexu delší dobu sleduji pouze z pohledu laika, rád bych tedy při zpracovávání práce využil příležitost dozvědět se více podrobných a odborných informací o komplexu. Administrativní komplex BB Centrum je poměrně specifickým příkladem administrativní zástavby. Byl založen na zelené louce v Praze 4 Michli, na území zvaném Brumlovka. Ještě před 15 lety zde kromě stejnojmenného sportovního areálu nebylo téměř nic významného a ceny pozemků tomuto odpovídaly. Když se ovšem podnikatel Radim Passer rozhodl vybudovat zde kancelářské budovy, začalo být vše jinak. Postupem času zde vybudoval významný administrativní komplex, který těží z poměrně dobré dostupnosti metra, ale především z vynikající dostupnosti automobilovou dopravou z dálnice D1. Tento komplex rostl poměrně pomalu, postupně až do dnešní podoby, kdy se již zdá, že jej není kam rozšiřovat. I když dnes celé BB Centrum působí jako zastavěné, stále existují rezervy, které umožňují další využití a rozvoj. Tyto pozemky určené rovněž k zástavbě těží zcela jistě z existence okolního komplexu a právě zjištění míry zhodnocení je cílem mé práce. Ovšem na druhou stranu nesnížila výstavba BB Centra cenu okolních nemovitostí bytového charakteru? I na tuto problematiku se bude má práce snažit odpovědět. Předpokládám, že závěry mé práce vyústí ve zřejmé zhodnocení pozemků, na nichž BB Centrum stojí a současně pozemků jim přiléhajících, se značným vlivem na růst počtu pracovních míst v dané lokalitě. Pokud jde o vliv BB Centra na cenu nemovitostí bytového charakteru, pak podstatná související otázka je naznačena shora. 1

10 VÝVOJ V DANÉ LOKALITĚ AŢ PO SOUČASNOST Historie (Prahy 4 Michle, BB centrum) Městská část Michle byla nepřímo zmiňována již v roce K roku 1185 doloženo slovní spojení de Michel. V roce 1222 byla zmiňována jako majetek vyšehradské kapituly, později byla majetkem Břevnovského kláštera, od roku 1348 Zderazského kláštera. Byl zde poplužní dvůr, mlýn, louky, lesy, vinice a zahrady. Ve 14. století byla poměrně velkou osadou. Roku 1421 si Michli přivlastnili husitští Pražané. Roku 1436 král Zikmund věnoval ves a panství sladovníku Janu Rečkovi z Ledec, zakladateli Rečkovy studentské koleje. Ten roku 1438 ves Michel odkázal univerzitě na založení studentské koleje. Univerzitě ves patřila až do zrušení poddanství v roce Roku 1506 nechal Jiří Kopidlanský Michli vypálit za to, že Pražané zabili jeho bratra. Na konci 19. století zmizel zemědělský ráz vesnice a v roce 1900 byla Michle s 6144 obyvateli, mlýnem, cihelnou, pivovarem, zpracováním železa a zelinářstvím jednou ze vsí okresu Královské Vinohrady. Roku 1922 byla ves Michle s 9318 obyvateli a 446 domy připojena k Praze, v níž pak tvořila součást obvodu Praha 14. V roce 1949 byla severovýchodní část katastrálního území Michle přičleněna k Praze 13 (s Vršovicemi a částí Záběhlic) a druhá část k Praze 14 (s Nuslemi, Lhotkou, a částí Krče). V roce 1960 se větší část katastrálního území Michle stala součástí městského obvodu Praha 4 a v roce 1990 součástí městské části Praha 4. Severní část Michle, tedy vrch Bohdalec včetně autobusových a kamionových garáží, a dále pak a část nouzové kolonie Na Slatinách, je součástí městského obvodu a městské části Praha 10. Zejména po připojení k Praze vznikaly hlavně v okolí Bohdalce a v širším území zasahujícím i do Záběhlic, Vršovic a Strašnic rozsáhlé nouzové kolonie. Malé improvizované domky vyrostly při jižním úpatí Bohdalce (část jich byla zbořena při rozšíření ulice U plynárny v 80. letech 20. století), rozsáhlé území s charakterem slumu vzniklo ve druhé polovině 20. let a ve 30. letech na východní straně Bohdalce a v údolí Slatinského potoka. Ačkoliv dnes jsou kolonie Na Slatinách a Pod Bohdalcem oficiálně zahrádkářskými koloniemi, dosud v nich stojí mnoho původních staveb a některé z nich jsou do dnešní doby stále ještě obydleny. Od 20. let 20. století až doposud vzniklo a stále vzniká mnoho rozvojových plánů této oblasti, ale žádný celoplošný nebyl prozatím realizován. V místě části původní kolonie vznikla elektrická rozvodna a obytné domy energetiků, autobusové garáže 2

11 DP, kamionové garáže patřící původně ČSAD, severovýchodní část odstavného nádraží Praha-jih a několik dalších objektů s tím, že přítomnost vysokonapěťových vedení v okolí elektrorozvodny komplikuje jiné využití území. V Michli se vyskytují všechny základní typy městské zástavby, od secesních činžovních domů z přelomu 19. a 20. století přes chudinskou zástavbu, funkcionalistické domy první poloviny 20. století, socialistickou sídlištní výstavbu (sídliště Michelská), průmyslové a obchodní zóny až po moderní komerčně budované čtvrtě. 1 Nyní něco málo k historii samotného BB Centra. Vzhledem k tomu, že se samotný komplex ve zmiňované části Prahy objevil teprve před několika lety, tak i jeho historie je velmi krátká. Projekt BB Centrum má své kořeny již v roce 1992, kdy se pozornost podnikatele Radima Passera začala upírat k plánům rozvoje rozsáhlého území v Praze 4 Michli. Když v roce 1993 projekt architekta Jana Aulíka zvítězil v urbanistické soutěži vyhlášené pro zmíněné území Městskou částí Praha 4, začala intenzivní jednání mezi developerem, architektem a dalšími možnými partnery. V témže roce spatřil světlo světa název BB Centrum, který vznikl z místopisných názvů ulice Baarova a projektu Brumlovka. V roce 1996 začíná projekt BB Centra dostávat svoji konkrétní podobu a první realizovanou stavbou je administrativní budova C. Strategickým partnerem prvních fází výstavby BB Centra se stalo PSJ prostřednictvím developerské dceřiné firmy PSJ Invest. Jednalo se o skutečný průlom do této sféry ze strany ryze české společnosti, bez zkušeností s výstavbou velkých a moderních kancelářských budov, byl realizován první velký kancelářský objekt v Praze po roce Současnost BB Centrum je jedním z největších a nejúspěšnějších developerských projektů v České republice, který vzniká od roku Jedná se o novou část Prahy 4 - Michle, která nabízí celou řadu funkcí administrativa, bydlení, obchody, služby, sport a relaxace. Součástí projektu je i sportovní a obchodní centrum Brumlovka, Společenské centrum s mateřskou školkou. V blízké budoucnosti vznikne ještě Baarův park a základní škola. Pamatováno je také na dostatek parkovacích míst a dobrou dopravní obslužnost lokality. 1 Informace o městské části Praha 4 Michle dostupné z 3

12 Kvalitní projekt láká prestižní společnosti, které činí z BB Centra dobrou adresu, kde úspěšní potkávají úspěšné. 2 Pojďme se tedy podívat na jednotlivé budovy, které BB centrum tvoří. Na prvním obrázku můžeme shlédnout schéma celého areálu a jednotlivé rozmístění budov, které jsou zde označeny. Budova C ( ) Administrativní budova byla postavena jako první větší administrativní objekt po revoluci 1989 v Praze na zelené louce. V sedmi nadzemních a dvou podzemních podlažích se nachází zhruba m 2 pronajímatelné plochy s vysoce kvalitními velkoprostorovými kancelářemi a 206 parkovacími místy. Architektonické řešení a materiály použité v interiéru budovy vytvářejí velice příjemné pracovní prostředí. Vysoký standard doplňuje plná klimatizace s garantovanou vlhkostí vzduchu. Estetické a architektonické pojetí se navenek prezentuje obkladem z kvalitní zelené žuly s výraznou kresbou. Budova získala hlavní cenu 2 Úvodní informace o administrativním komplexu BB Centrum dostupné z 4

13 v soutěži Best of Reality mezi kancelářskými objekty postavenými po sametové revoluci na území České republiky. Budova B ( ) Tato kancelářská budova o osmi nadzemních a třech podzemních podlažích nabídla po svém dokončení v roce 1999 nájemcům zhruba m 2 pronajímatelných ploch a 280 podzemních parkovacích stání. Podobně jako ostatní objekty v BB Centru je i budova B velmi flexibilní a uživatelsky příjemná. Nájemní smlouva uzavřená s GE Capital Bank (dnešní GE Money Bank) na cca m 2 byla až do května roku 2000 největším nájemním kontraktem z hlediska kancelářských ploch, uzavřeným v České republice. V přízemí budovy se nachází bankovní hala, stravovací zařízení a vstupní hala s netradičně řešenou recepcí. Další zajímavostí budovy je provozně nesmírně efektivní dvojitá jižní fasáda, která je prosklená, což umožnilo netradiční umístění loga hlavního nájemce přímo na tuto fasádu. 5

14 Budova A ( ) Jde o moderní administrativní objekt s vysokým standardem všech řešení exteriérů, interiérů i technického vybavení. Podepsáním budoucí nájemní smlouvy vznikl do té doby největší nájemní kontrakt v České republice, společně s budovou D, m 2. Půdorys budovy ve tvaru písmene B zajišťuje maximální možnou efektivní komunikaci a flexibilitu. Flexibilita pronajímaných prostor je jedním ze základních požadavků nájemců, stejně jako maximální jednoduchost prostor s cílem vytvořit příjemné a reprezentativní pracovní prostředí se zřetelem na vysokou životnost a minimální nutnou údržbu. Také výměra jednotlivých podlaží (mezi m 2 ) patří mezi největší svého druhu. Celková užitná plocha činí m 2. V přízemí budovy je umístěn rozsáhlý samostatný gastronomický provoz s jídelnou, vstupní lobby a zhruba m 2 obchodů a doplňkových služeb. Ve třech podzemních podlažích se nacházejí parkoviště o celkové kapacitě 416 stání. Efektním prvkem je vnitřní atrium přes všechna podlaží. Jsou v něm umístěny panoramatické výtahy. Jižní fasáda s hlavním průčelím je řešena předsazeným skleněným pláštěm a zaručuje vysokou ochranu kancelářských ploch před hlukem a tepelnými úniky. Budova D ( ) Jde o kancelářský dům o šesti nadzemních podlažích a dvou dalších podlažích podzemních o jednom komunikačním jádru, hlavním schodišti s výtahem. Fasáda je tvořena z perforovaného trapézového plechu. Objekt je mimořádně technologicky vybavený. Zajišťuje kvalitní a efektivní dodávku vnitřní infrastruktury a podpory IT. Interiéru dominuje velkorysá vstupní hala s viditelnými výtahy, která propojuje patra. Díky tomuto řešení nepůsobí i poměrně malý objekt stísněně a poskytuje uživatelům pocit vzdušnosti a prostoru. Kance- 6

15 lářské prostory umožňují variabilní uspořádání jak klasické, tak i volné halové. V šestém, uskočeném patře je pochozí a zčásti zatravněná terasa. Office Park ( ) Office Park stojící v těsné blízkosti budov A, B, C se sestává ze dvou domů vzájemně propojených společným přízemím i s třetí budovou, obytným domem (Residence BB Centrum). Ve dvou budovách je k dispozici 7510 m 2 kancelářských ploch v šesti nadzemních podlažích. Ve velmi architektonicky vyvážené stavbě obou budov je snadné upravovat prostory jednotlivých pater podle požadavků nájemce. 7

16 Residence BB Centrum ( ) První residenční část BB Centra nabízí 35 bytů vysokého standardu o ploše 48 m 2 až 85 m 2. Byt v nejvyšším sedmém podlaží má výměru cca 150 m 2. Promyšlené dispoziční řešení i vkusné a funkční terasy ke každému bytu, stejně jako kvalitní bezpečnostní systém patří mezi charakteristiky Residence BB Centrum. Obyvatelé jistě oceňují i možnost bezpečného a pohodlného parkování v prostorách dvoupodlažního podzemního parkoviště, stejně tak jako využití komory ke každému bytu. Budova Alfa ( ) Budova Alfa byla navržena a postavena, stejně jako další budovy BB centra, podle urbanistického plánu tohoto území z roku Ten definoval v širším území vymezeném ulicemi 5. května, Baarova a Michelskou způsob zástavby pro specifický střední prstenec města v blízkosti liniové stavby - magistrály. Urbanistické schéma je navrženo napříč obvyklými kategoriemi blokové a solitérní zástavby. Hmoty jednotlivých objektů jsou ve vzájemně pevných geometrických vztazích a vytvářejí dohromady tvary velkých neuzavřených bloků s vnitřním prostředím, zelení a parkováním. Budova staré sportovní haly Brumlovka je ponechána v rámci areálu beze změn jako jeho součást s parkovými úpravami, které ji začleňují do areálu. Koncepce budovy Alfa je více než u ostatních objektů v BB centru velmi ovlivněna kapacitními komunikacemi - Vyskočilovou a ulicí 5. Května. Ulice 5. května se sjezdovou rampou má zcela dálniční charakter a v ostrém úhlu křížení s ulicí Vyskočilovou vytváří při různé niveletě obou komunikací zbytkovou plochu jako typický průvodní jev neměstských 8

17 liniových staveb. Právě vymezení se proti dálnici, proti tomu aby její linie určili obrys domu, s nímž nikdy nepočítala, bylo podstatné při hledání formy domu. Část objektu je pod zeleným svahem, který tvoří redukci mezi různými výškami a nezávislými liniemi domu a sjezdové rampy dálnice. Trávník na svahu dálnice, pod kterým je část domu, je zde obecně redukcí mezi městským a neměstským prostředím. Budova Beta ( ) Podle vyjádření hlavního architekta Jana Aulíka, mladší sestra sousední Alphy se v něčem odlišuje od své starší sestry, ale je zřejmé, že jsou ze stejné rodiny. Beta stojí uprostřed nově vzniklé městské struktury a kromě ulice Vyskočilovy není v přímém kontaktu s původním prostředím. Nesousedí se staršími objekty ani přímo s radiálou 5. května. Kromě ulice Vyskočilovy, ji u jedné strany obklopuje pěší zóna areálu Jih, která vede k budově Gamma, z druhé strany pruh parkové zeleně hlavního parku BB Centra Jih a konečně sousedí s objektem Gamma. Beta má to štěstí, že je v prostředí, které je k ní přátelské. V okolí, které je rovnoměrně kvalitní, může být příjemně otevřená do všech stran. Protože se nemusí vyrovnávat s žádnými omezujícími a zatěžujícími vlivy, nemá hlavní a vedlejší fasády, všechny fasády mají stejný význam a stejnou architekturu. 9

18 Alpha je naproti tomu výrazně ovlivněna těsnou blízkostí dálnice, která ji natahuje. Musela se přizpůsobit fasádou, která má například nižší okna atd. Budova E ( ) Budova E, situovaná do jižního nároží BB Centra v bezprostřední blízkosti nájezdové rampy na magistrálu směrem do centra, se díky své unikátní architektonické koncepci stala jednou z nezajímavějších pražských kancelářských budov. I tato budova má již svého nájemce. Stala se jím Skupina ČEZ, která s developerem BB Centra, společností Passerinvest Group, a.s., podepsala smlouvu na pronájem celé budovy v roce Architektonicky unikátní budova E se začala stavět v polovině roku Nachází se mezi ulicemi Baarova, Vyskočilova a Michelská, v těsné blízkosti nájezdové rampy na magistrálu (ulice 5. května) směrem do centra Prahy, což jí zaručuje výbornou viditelnost. Budova o 7 nadzemních a 4 podzemních podlažích nabízí m 2 kancelářských ploch. Podzemní parkoviště má kapacitu přes 300 automobilů. Do prvního nadzemního podlaží budovy je situován gastronomický provoz a konferenční prostory s posuvnými stěnami, které umožňují velkou variabilitu. 10

19 Půdorysně trojúhelníkové kryté atrium propojuje jednotlivá patra pomocí panoramatických výtahů a zároveň umožňuje pronikání denního světla do kanceláří orientovaných do atria. Budova Gamma ( ) Administrativní budova Gamma je největším objektem z dosud postavených budov BB Centra. Gamma disponuje celkem m 2 ploch v 10 nadzemních podlažích. Ve 3 podzemních podlažích se pak nachází více než 500 parkovacích stání. Typické nadzemní podlaží Gammy je tvořeno plochou přesahující m 2. Svým architektonickým řešením se řadí k nejpůsobivějším moderním administrativním budovám. Prosvětlenému prostornému vstupnímu atriu dominují plně prosklené panoramatické výtahy, jednací místnosti zasahující do atria přes dvě nadzemní podlaží a štíhlé lávky spojující obě části budovy. Prosklená střecha zajišťuje dostatek denního světla. V krytém atriu jsou použity přírodní materiály (kámen na podlahu a dřevo na různé obklady) tak, aby byly v rovnováze velké prosklené plochy s teplejšími materiály. 11

20 V posledním podlaží budovy je umístěna rozlehlá střešní zahrada, která je v osmém patře doplněna menší terasou. Budovu Gamma si celou pronajala společnost Telefónica O2 Czech Republic. 3 Společenské centrum ( ) Investorem Společenského centra je občanské sdružení Maranatha, za nímž stojí Radim Passer. Budova, pro niž jsou typické dlouhé čisté linie, jež jsou ozvláštněny skleněnými průhledy, má dvě nadzemní podlaží. Objekt o m 2 bude sloužit jak potřebám školky, tak i Církvi adventistů sedmého dne, která bude Společenské centrum Patamos provozovat. To se nachází ve východní části budovy a zahrnuje sál přes dvě podlaží, klubovny a technické a sociální zázemí. Tato část je pak proskleným atriem propojena se západní části, v němž má své zázemí správce budovy a kazatel. Náplň centra budou představovat nejrůznější kurzy a semináře, koncerty, výstavy, sociální a charitativní programy a samozřejmě též pravidelné bohoslužby a studium Bible. Přítomný duchovní bude vykonávat veškeré služby od pastorační činnosti, vedení pravidelných bohoslužeb, bohoslužeb u příležitosti křtů, svateb až po pohřby. Do západní části budovy je umístěna také křesťanská mateřská školka Elijáš, která zde má dvě třídy pro celkem 40 dětí, sociální příslušenství, jídelnu. Nedílnou součástí školky je i zahrada, která je navržena u jižního vstupu do budovy. 3 Firemní tisk stavební společnosti PSJ a.s. (Lidé a stavby PSJ) 12

21 Tato školka je výjimečná především tím, že pro děti připravuje program, který je nejen zábavný, ale také výchovný a to v duchu křesťanských hodnot. Brumlovka ( ) Stavba Brumlovky o celkové ploše m 2 se 190 parkovacími místy byla zahájena v únoru Brumlovka se svými třemi nadzemními a třemi podzemními podlažími se nachází ve Vyskočilově ulici, je umístěna uprostřed pěší zóny a obklopena kancelářskými budovami Alpha, Beta a Gamma. Kromě spousty obchodů a restaurací stojí určitě za zmínku velice kvalitní wellness a fitness centrum Balance Club Brumlovka. Balance Club Brumlovka zabírá část druhého a celé třetí podlaží. Pro své členy klub připravil nadstandardně vybavené fitness a kardio zóny, aqua zónu s pětadvacetimetrovým bazénem, páry, sauny, vířivku, apod. Z klasických cvičebních programů jsou v nabídce lekce spinningu, široká škála aerobiků a novinky ze světa sportu jako je např. BOSU. Klub také navíc nabízí lekce zaměřené na prevenci civilizačních chorob, speciální tréninkové programy, pomoc při redukci váhy, antistresové lekce, hodiny na vyrovnání 13

22 disbalancí a další nadstandardní služby. Také střecha budovy vyzývá k relaxaci díky japonské sauně a sluneční terase. 4 VYUŢITÍ PROSTOROVÝCH REZERV V AREÁLU Budova FILADELFIE ( ) Budova Filadelfie se nachází mezi ulicemi Želetavská, U Pomníku a U Michelské školy, v sousedství již stojících budov B, C a E. Stavba budovy začala v květnu 2008 a její dokončení se plánuje v létě Budova Filadelfie nabízí svým nájemcům plochu o téměř m 2 kancelářských ploch v sedmnácti nadzemních podlažích. Typické nadzemní podlaží má m 2 pronajmutelné plochy. V kvalitě vnitřního prostředí a uživatelského komfortu patří Filadelfie k nejmodernějším administrativním budovám. Budova přinese do areálu další rozšíření nabídky obchodů a služeb na téměř m 2. V podzemních garážích se bude nacházet téměř parkovacích stání z většiny využívaných nájemci a z části veřejností. V blízkosti budovy Filadelfie vznikne rozsáhlý Baarův park, který bude doplněn vodním prvkem. 4 Informace dostupné k datu z portálu a 14

23 Nové zelené plochy zde tak vytvoří příjemnou klidovou zónu. Další místo k relaxaci bude pro nájemce připraveno také na střeše Filadelfie, kde vznikne terasa s nevšedním výhledem. Rezidenční park Baarova ( ) Architektonicky zajímavý komplex Rezidenční park Baarova bude nabízet celkem 139 bytů vysokého standardu. Byty o velikosti m 2 s balkonem, terasou či zahrádkou v dispozicích 2+kk až 6+kk jsou nabízeny se sklepem a garážovým stáním v ceně. Rezidenční park Baarova se skládá ze tří samostatných objektů, bytových domů A, B, C, mezi nimiž vznikne moderní vnitroblok s vnitřní zahradou. Každý objekt má samostatný vstup z ulice i z přilehlého nově budovaného Baarova parku. Vstupy do objektu budou chráněny kartovým systémem a bezpečnostními kamerami. Hlavní recepce areálu s nepřetržitým provozem bude umístěna v budově A. Lokalita, ve které se Rezidenční park Baarova nachází, disponuje vynikající a bezproblémovou dopravní dostupností jak automobilem, tak i městskou hromadnou dopravou a zároveň i skvělou občanskou vybaveností. Kromě celé řady obchodů a služeb se v blízkém okolí nachází i řada restaurací a kaváren, wellness a fitness klub Balance Club Brumlovka, v nedaleké budově Filadelfie vznikne mimo jiné market Albert 15

24 a drogerie dm. Nechybějí zde ani zdravotnická zařízení a lékárna, pobočka České pošty, mateřská a základní škola či nedávno otevřené Společenské centrum. Architektonický koncept nového bytového areálu vychází z myšlenky plynulého a přirozeného přechodu mezi původní vilovou zástavbou okolí a moderním multifunkčním komplexem BB Centrum v sousedství. Plánovaná doba výstavby je 18 měsíců. 5 FAKTORY, KTERÉ OVLIVNÍ INVESTORA PŘI VÝBĚRU NEMOVITOSTÍ Nemovitost - pozemek Každý potenciální stavebník (investor) si před realizací svého záměru musí uvědomit, že výběr pozemku hraje vskutku důležitou, ne-li nejdůležitější roli. Proto je třeba do konečného rozhodnutí zahrnout veškeré možné ovlivňující faktory. Nákup pozemku je nevratným rozhodnutím a vztahuje se k němu nejen úspěch či neúspěch plánované stavby, ale především její následné užívání. Uvažujeme-li o výstavbě jakékoliv stavby, musíte přemýšlet o vhodném pozemku, na kterém budeme stavbu realizovat. 5 Informace dostupné k datu , zdroj informací - Rezidenční Park Baarova - průvodce (brožura) 16

25 Mezi faktory, které nejvíce ovlivní výběr pozemku, bezesporu patří jeho cena, dostupnost inženýrských sítí a regulační podmínky zástavby, tvar a velikost pozemku, geologické podmínky, dopravní obslužnost lokality, ale také svažitost terénu a orientace ke světovým stranám apod. Může zde být také problém, který nemusíme zjistit před koupí a který může způsobit řadu nepříjemností věcné břemeno. 6 Cena Ceny stavebních pozemků se místně výrazně liší. Za 1 m 2 pozemku tak můžeme zaplatit Kč, v atraktivních lokalitách cena vyroste až k několika tisícům či desetitisícům korun za m 2. Lokalita Prahy je velmi specifická, zejména co se týče vysokých cen pozemků. Okolí BB centra samozřejmě není výjimkou a tak ceny za m 2 pozemku se zde pohybuji v průměru kolem Kč. Takto trhem stanovená částka není nejnižší, avšak budoucí investor tuto cenu musí respektovat a zařadit ji do svého business plánu. Inţenýrské sítě Současné nároky moderních staveb kladou důraz na vybavenost pozemku inženýrskými sítěmi možnost napojení na plynovod, elektrické vedení, vodovod a kanalizaci. K tomu je zapotřebí mít zajištěn přístup k pozemku, nejlépe po zpevněné komunikaci. Když pozemek tuto vybavenost nemá, je potřeba počítat s poměrně vysokými částkami na jejich vybudování a napojení. V okolí BB centra tento problém však není, protože Praha jako celek je vybavena poměrně rozsáhlou sítí těchto přípojek. Není zde tedy problém již ve fázi výstavby například s napojením na elektrické rozvody. Mimo klasických sítí standardního typu nalezneme v lokalitě BB centra, která je součástí Prahy 4 Michle, jak už zde bylo několikrát uvedeno též mnoho sítí nadstandardního typu jako například vysokorychlostní datové sítě na bázi optických vláken. Tvar a velikost pozemku Tvar a velikost pozemku jsou velmi důležitými faktory pro investora, který řeší problémem výběru pozemku v návaznosti na budoucí stavbu. Investor by tak měl mít alespoň dobrou představu o tom, do jaké podoby bude jeho stavba realizována a pro které účely má stavba sloužit. V případě BB Centra byla velmi důležitým bodem velikost pozemků, 6 Zdroj informací dostupný k datu z portálu 17

26 na kterých v současné době zmiňované centrum stojí. Budovy převážně administrativního typu nepatří mezi nejmenší budovy, ba naopak mezi největší, které se v běžné praxi staví, a proto celková plocha BB centra v součtu zaujímá několik desítek tisíc metrů čtverečních. Geologické podmínky Na první pohled dobře situovaný a upravený pozemek nemusí být pro stavbu ideálem. Rozhoduje totiž i to, co se skrývá pod povrchem pozemku. Znalost geologických podmínek parcely výrazně pomáhá učinit správné rozhodnutí o koupi pozemku. Jen málokdo se totiž odváží stavět na místě, kde je známa nízká únosnost podložních vrstev. Zkomplikovat stavbu může i vysoká hladina spodní vody, radonu či nebezpečí záplav vinou blízkosti vodního toku. Dopravní obsluţnost Dopravní dostupnost lokality je důležitá už ve fázi stavby. Měl by sem být snadný příjezd pro stavební mechanizaci, a to nejlépe po zpevněné komunikaci. Do budoucna pak určitě příjezd autem, ale je vhodné pamatovat i na obslužnost veřejnou hromadnou dopravou a tak se pojďme podívat, jak to vypadá s dopravní obslužností v okolí BB centra. Automobilová doprava BB Centrum je vzdáleno 5 minut jízdy jižně od centra města a přiléhá k Severo-jižní magistrále, která pokračuje z Prahy jako dálnice D1. Bezprostředně poskytuje vynikající spojení s Brnem, Vídní a Budapeští i bezproblémové napojení na vnější pražský okruh ve směrech Plzeň, Hradec Králové a Teplice. Kromě snadné dostupnosti automobilem je lokalita kvalitně obsluhována i městskou hromadnou dopravou. Sjezdová rampa z dálnice D1 ve směru od Brna do Michle a BB Centra, výrazně usnadnila a zrychlila příjezd do areálu BB Centra Autobusová doprava V květnu roku 2009 to byly tři roky od okamžiku, kdy vyjely na svou první jízdu nové bublinkové autobusy spojující BB Centrum se stanicí metra Budějovicka. Tato kyvadlová doprava byla zřízena pro zvýšení komfortu nájemců a návštěv při dojížděni do areálu a postupně se stala nedílnou součásti BB Centra. O jejím zavedení bylo rozhodnuto na základě průzkumů mezi nájemci, kteří v roce 2004 vyslovili nespokojenost s intervaly linek MHD. Po několika měsíčním fungovaní linek BB Centra bylo zjištěno, že by 18

27 bylo vhodné rozšířit kyvadlové linky Centra. Z řad zaměstnanců a návštěvníku BB Centra vzešla prosba ohledně rozšíření těchto linek, byl vypracován projekt rozšíření kyvadlové dopravy, který řeší obslužnost jak jižní, tak i severní části areálu. Autobusy by se tak dostaly blíže k budovám postaveným v té části komplexu, kde doposud nebyla doprava zajištěna (budovy Skupiny ČEZ, Office Park, budoucí Filadelfie apod.). Projekt zahrnuje kroky od rozšíření ulice Želetavská až po vytvoření nových vnitroareálových zástavek. 7 Samozřejmostí je využití linek MHD, které projíždí okolo BB Centra po ulici Vyskočilova. Nevýhodou oproti kyvadlovým autobusům BB Centra je jejich zpoplatnění klasickým tarifem PID, kterým se řídí veškerá městská hromadná doprava v Praze Lokalita Nemálo důležitým faktorem je také lokalita. Dvě naprosto stejné nemovitosti umístěné třeba jen několik set metrů od sebe nebo ve dvou vedlejších obcích či městech mohou mít pro potenciálního kupujícího naprosto jinou hodnotu. Umístění nemovitosti a okolní prostředí se ukazují jako nejvíce rozhodující faktory při stanovení tržní ceny. Co se týče BB centra, tak z hlediska lokality spatřuji jeho veliký význam právě v jeho umístění. BB centrum využívá výborné dostupnosti do centra i mimo něj. Nechybí návaznost na nejvíce frekventovanou dálnici D1. V okolí BB centra je také spoustu příležitostí pro bydlení a tak není problémem pro některé ze zde žijících občanu dojít i pěšky. Nechybí zde ani kompletní občanská vybavenost, jediným záporným faktorem může pro některé být nedostatek volné přírody, avšak většina obyvatelů žijících v Praze tento problém nepovažuje za zásadní. Věcné břemeno Věcné břemeno dle zákona omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného, a to tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. V praxi to znamená například to, že cesta k sousednímu pozemku vede přes pozemek náš, že pod naším pozemkem vede obecní vodovod nebo má původní majitel v části nemovitosti právo doživotního užívání apod. Vše důležité se dozvíme ze Smlouvy o zřízení věcného břemene. Vlastník nemovitosti zatížené věcným břemenem je ve smlouvě označen jako povinný z věcného břemene. Ten, v jehož prospěch se věcné břemeno zřizuje, je 7 Měsíčník BB Centra - ereview dostupný z < 19

28 oprávněný z věcného břemene. Výjimkou není ani úplata za věcné břemeno, která musí být opět součástí smlouvy Nemovitost stavba U tohoto typu nemovitostí se faktory víceméně shodují jako u předchozích, nicméně zde figuruje pár faktorů navíc. Vzhled a první dojem Nejdůležitější moment při první prohlídce nabízené nemovitosti. Pokud se potenciálnímu kupujícímu nemovitost zalíbí na první pohled, je daleko vyšší předpoklad, že se mu podaří nemovitost prodat. Stav nemovitosti Technický stav nemovitosti vždy zajímá kupujícího. Přivedení vody, plynu, elektřiny, řešení odpadu, možnost parkování nebo příjezd k nemovitosti mají vždy vliv na cenu nemovitosti i ochotu kupujícího zabývat se po zaplacení kupní ceny případnými opravami nebo rekonstrukcí. ZÁVĚR A HODNOCENÍ Nakonec tedy hodnocení a závěr teoretické části mé závěrečné bakalářské práce. Za cíl jsem si kladl, jednak představit dle mého názoru zajímavý projekt samotného BB centra a poté zjistit, jaký vliv má jeho výstavba na cenu okolních nemovitostí v Praze 4 Michli, kde je projekt BB centra realizován. Z hlediska vzhledu nelze projekt BB centra při průjezdu jeho okolím přehlednout. Samozřejmě otázkou zůstává, do jako míry BB centrum zapadá do okolní zástavby. Vzhledem k tomu, že okolní nemovitosti netvoří pouze staré objekty a je zde spousta jiných nemovitostí podobného charakteru, nespatřuji v této věci vážný problém. Pokud se na samotné BB centrum podíváme z hlediska přínosů, tak se odvážím tvrdit, že jich je hned několik. Prvým a velmi důležitým faktorem jsou zejména pak v době finanční krize nová volná pracovní místa, která v postavených administrativních budovách vznikají. Dalším neméně důležitým bodem je mnoho nových sportovně relaxačních aktivit, které považuji 20

29 v jinak celkem nudné lokalitě pro současné i budoucí občany za velmi přínosné, i když pro všechny ne zrovna dostupné a to především z hlediska cen, ty nejsou určeny pro nižší příjmové skupiny. Posledním, ale v současné době zřejmě nejméně důležitým pozitivem může být dokončení rezidence Baarova a přírůstek nových bytových jednotek, tedy i rozšíření celkové nabídky nemovitostí bytového charakteru. Řekl bych, že celkově došlo k zatraktivnění lokality Praha 4 Michle, která se tak muže pro spoustu lidí jevit zajímavou ať již pro jednu ze zmiňovaných výhod, či pro jiné aspekty. Co se týče vlivu BB centra na cenu okolích nemovitostí, mám za to, že půjde převážně jen o mírné zvýšení cen nemovitostí, zejména v bezprostřední blízkosti samotného komplexu. Předpokládám, že dramatických skoků v tržních cenách se v okolí centra obávat nemusíme. Samozřejmě pokud jde přímo o ceny bytových jednotek v rezidenci Baarova, které jsou nesmyslně nadsazené, můžeme se domnívat, že je to způsobeno výstavbou BB centra. Při podrobnějším zkoumání však zjistíme, že tyto nesmyslně vysoké ceny nejsou ovlivněny výstavbou BB centra, ale jinými důvody, kterými jsou např. luxusnější vybavení těchto jednotek, ale samozřejmě také velmi vysoký zisk developera z jeho investice. 21

30 Pouţitá literatura: 1. Internetový magazín Můj dům Dostupný z < 2. Měsíčník BB Centra - ereview Dostupný z < 3. Oficiální internetové stránky BB Centra Dostupný z < 4. Wikipedie otevřená encyklopedie Dostupný z < 5. Rezidenční Park Baarova - průvodce (brožura) 6. Firemní tisk společnosti PSJ, a.s. 7. Věcné břemeno občanský zákoník 151 n 8. Oceňování nemovitostí na tržních principech Ing. Petr Ort, PhD. 9. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Petr Ort, PhD. 22

31 B. Praktická část 23

32 OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY Základní údaje Typ Bytová jednotka nemovitosti: Předmět Bytová jednotka č. 1092/107 v domě č.p umístěném na pozemku parc. č. 992 ocenění: Okres: Hl. m. Praha Město/obec: Praha 7 Poč obyv.: Katastrální Holešovice - Bubny Ulice: U Měšťanského čp./čo.: 1507/6 území: pivovaru LV č.: 8245, 557 ze dne: Pozemky: parc. č. 992 Č. byt./nebyt. 1092/107 j.: Sp. podíl dle 6325/ zák. č. 72/1994Sb. Klient - AirFlats Avenium a.s. jméno: - adresa: Na Maninách 1092/20, Praha, Holešovice, RČ/IČO - Zpracováno Vlastní potřebu klienta pro: Vlastník nemovitosti: AirFlats Avenium a.s. Podmínky platnosti ocenění o K jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup o Jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva 24

33 o Jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. o Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku o Jednotka je dokončena o Jednotka je zkolaudována Podklady předloţené pro účely ocenění o Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8245, 557 ze dne , o Snímek katastrální mapy ze dne , o Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Základní informace o nemovitosti Počet PP: 2 Počet NP: 8 Počet podkroví: 0 Celkem: 10 Počet garáží: 1 Jiné parkování/počet: 0 Nebyt. plocha v m 2 : - Celková rozestavěnost: 100% Rozestavěnost plán. prací (rekonstrukce): - Technický stav: Rok výstavby: Rok rekonstrukce: Přípojky IS: Velmi dobrý V, K, E, P Předmět: Opotřebení: - souč. stav: 5% budoucí stav: - Předpoklady platnosti ocenění Úkolem zpracované expertizy bylo odhadnout obvyklou cenu, kterou rozumíme tržní hodnotu předmětu ocenění, ke dni místního šetření, resp. ke dni dokončení plánované rekonstrukce/dostavby. Zpráva zohledňuje pouze informace, které byly známé a dostupné k datu uvedenému dále v ocenění jako datum úplnosti podkladů. Zpráva je připravena výhradně za účelem stanovení současné, resp. současné a budoucí obvyklé ceny nemovitosti uvedené v úvodu ocenění jako předmět ocenění a nelze ji bez předchozího písemného souhlasu ze strany zpracovatele používat k účelům jiným a jinými osobami. 25

34 Rozsah ocenění Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou zodpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že nárok vlastníka je právoplatný, majetková práva jsou platná a prodejná a nejsou zatížena žádnými závazky nebo omezením v užívání, kterých nemohou být zbavena běžnými postupy Při mém nejlepším vědomí jsou všechny údaje dále uvedené pravdivé a přesné. Ačkoli byly získány ze spolehlivých zdrojů, neposkytuji žádné záruky ani nepřebírám žádnou odpovědnost za přesnost jakýchkoliv údajů, vyjádření nebo výpočtů, u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným, a které byly použity při tvorbě této analýzy. Údaje o rozloze pozemků použité v ocenění byly poskytnuty objednatelem a nebyly ověřovány ani právníkem, ani odborným znalcem. Hodnota nebo hodnoty prezentované v této zprávě jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel. Faktory ovlivňující trţní hodnotu nemovitostí Uvedené oceňované nemovitosti jsem osobně prohlédl a při zpracování této expertizy jsem do ocenění každé jednotlivé nemovitosti zahrnul následující aspekty: o Náklady na pořízení majetku jakoby nového snížené o jakékoli vzniklé znehodnocení. Znehodnocení představuje ztráty hodnoty, které jsou způsobeny celkovým stavem, využitelností, opotřebením a zastaráním. o U pozemku především velikost, využitelnost, lokalitu o Převažující trendy a obecné podmínky každé lokality, současný stav nabídky a poptávky na trhu s daným typem nemovitosti o Velikost, stav a využitelnost stávajících objektů a staveb o Realizované prodeje a výše nájemného u srovnatelných nemovitostí v příslušné lokalitě o Očekávaný čistý příjem z pronájmu nemovitosti a jeho kapitalizace ke stanovení hodnoty o Nejvyšší a nejlepší využití daných nemovitostí 26

35 Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto odhadu je objektivní tržní hodnota vyjádřená v peněžních jednotkách. Tato objektivní tržní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o předmětu směny. Tato definice je prakticky totožná s definicí uvedenou v zákoně o oceňování MF ČR: tržní hodnota je cena, která by byla dosažena při prodeji téhož nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění dle jeho stavu a jakosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vliv mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Má zpráva je vypracována v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem Oceňování podle tržní hodnoty, který vypracoval International Valuation Standards Committee a v souladu s International Valuation Standards. Metody oceňování Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v ze tří hlavních teoreticky různě pojatých přístupů: o Výnosové metody o Metody stanovení věcné hodnoty o Porovnávací metoda Metody výnosové Metody výnosové vycházejí ze základního předpokladu o tom, že nemovitost je podnik k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti, sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve vyvinutých ekonomikách, 27

36 kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. Tyto metody jsou založeny na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos cash flow. Nejrozšířenější metodou je metoda přímé kapitalizace, kterou lze zapsat do jednoduchého matematického vzorce: V=NOI/k kde tržní hodnota V oceňovaného majetku je rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu NOI, vydělenému odpovídající kapitalizační mírou k. Metoda porovnávání dosahovaných trţních cen Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější v ekonomikách, kde jsou informace o prodejích veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu majetku. Trh by měl být fungující ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický vzorec této metody má tvar: V=S (RC i x k i )/n kde RC i je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, k i koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nejpřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. 28

37 Aplikace jednotlivých metod Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou chyb, ať už z pohledu znalce, volby použitých matematických modelů nebo změn nabídky a poptávky, trhu. Proto je běžné, že se pro stanovení tržní hodnoty používá několik metod, jejich vzájemný mix. I když každá z nich vychází z jiných předpokladů, je obvyklé považovat za výslednou tržní hodnotu tu, která je dána jejich vzájemným porovnáním. Je neoddiskutovatelné, že se porovnávají metody založené na principiálně odlišných základech, ale výsledkem každé z nich je tržní hodnota vyjádřená ve finančních jednotkách, v penězích. Proto nelze proti tomuto mixu vznášet připomínky z pohledu rozdílnosti jednotek porovnávaných veličin. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehož výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Čtyři kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost, a maximální ziskovost. Popis nemovitosti Popis polohy Bytový dům se nachází v městské části Praha 7 - Holešovice, která leží v severní části Prahy. Tato městská část je z dopravního hlediska ovlivněna především Argentinskou ulicí, která propojuje Magistrálu s dálnicí D8. Holešovice se rozvíjely hlavně po vybudování městských jatek a největší stavební rozvoj zaznamenali v 1. pol. 20. století. Celé Holešovice jsou zastavěny klasickou městskou blokovou zástavbou. Do dnešní doby zde zůstalo minimum stavebních parcel, a proto je sledovaný objekt poměrně výjimečným příkladem novostavby v této městské části - objektem je zastavěná proluka v blokové zástavbě. Největším problémem Holešovic je nedostatek parkovacích stání, tento nedostatek je u dané novostavby samozřejmě eliminován existencí vlastních garážových státní. Občanská vybavenost v této lokalitě je průměrná. Dopravní obslužnost je velmi dobrá a je zajištěna jak tramvají, tak metrem. 29

38 Celkový popis nemovitosti Poloha je na základě celkového charakteru lokality a s ohledem na typ a charakter nemovitosti hodnocena jako dobrá. Nemovitost se nachází v blízkosti linek MHD a tudíž dopravní obslužnost je velmi dobrá i pro občany, kteří nejsou majiteli osobních automobilů Předmětnou nemovitostí je bytová jednotka, která se nachází v bytovém domě z roku 2009 a jde tedy o novostavbu. Provedení této bytové jednotky a stejně tak bytového domu se jeví jako velmi dobré, lze tedy říci, že stavební firma, která tento dům stavěla, odvedla kvalitní stavební práce. Prodejnost předmětné nemovitosti je s ohledem na polohu, typ nemovitosti, její celkový stavebně-technický stav a standard vnitřního vybavení hodnocena jako dobrá. Vlastník bytové jednotky č. 1092/107 je tatáž osoba jako vlastník domu a jednotka není využívána k bydlení. V současné době je však tato jednotka v nabídkách realitních kanceláří. Pronajatelnost je na základě výše uvedeného popisu nemovitosti hodnocena jako velmi dobrá. Tržní nájemné za srovnatelnou nemovitost se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí Kč/měs. Celkově působí předmětná nemovitost dobrým dojmem. Technická data Konstrukční řešení stavby Konstrukce Provedení % dokonč. konstrukce Provedení % dokonč. základy izol. proti zem. vlhkosti sv. nosné konstrukce vodorovné konstrukce krov betonové pasy PVC folie střešní krytina PE folie 100 obvodové stěny, vnitřní příčky ŽB skelet 100 vnější povrchy ŽB monolitické desky ŽB monolitická deska 100 vnitřní povrchy 100 schodiště/výtah ŽB skelet s výplňovým zdivem-doplněné o tepelnou izolaci, porbetonové tvárnice kontaktní zateplovací systém vápenocementové štukové omítky ŽB monolitické/jednošachtový- 1 kabina

39 Vnitřní vybavení stavby / jednotky Konstrukce Provedení % dokonč. Konstrukce Provedení % dokonč. okna Dřevěná 100 rozvod vody teplá, studená 100 dveře podlahy obyt. místn. podlahy nebyt. místn. vytápění deskové dřevěné dlžba, laminát 100 deskové radiátory, plynovékotelna v domě 100 rozvod plynu zdroj teplé vody plynový kotel v domě vybavení kuchyně vybavení koupelny vana, umyvadlo, WC elektro 230V, 400V 100 vybavení WC záchodová mísa Dispoziční řešení stavby - výčet místností 7.NP podkroví Předsíň 3,9 m 2 m 2 Koupelna/WC 6,8 m 2 m 2 Pokoj 1 + kk 31,4 m 2 m 2 Pokoj 2 18,9 m 2 m 2 Lodžie 1,2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Celkem 62,1 m 2 Celkem 0,0 m 2 Celková podlahová plocha všech podlaţí: 62,1 m 2 31

40 Stanovení tržní hodnoty výnosovou metodou Uţitné plochy Nájemné Podlaží využití užitná plocha Kč/m 2 /měs. Kč/m 2 /rok míra nájemné/rok obsaz. hrubé náj./rok 7.NP byt 62 m , Kč m Kč m Kč garážová stání 1 Ks Kč K garáže s Kč Celkem: Kč Kč Provozní a správní náklady Podlaží využití užitná plocha Kč/m 2 /ro k náklady/rok 7.NP byt 62 m Kč m 2 0 Kč garážová stání 1 ks 0 Kč garáže 0 ks 0 Kč Celkem: Kč 9,1% UP celkem: 62 m 2 parkování 1 ks Náklady/hrubý nájem: Náklady na údrţbu a rekonstrukce užitná Podlaží využití plocha Kč/m 2 /rok náklady/rok 1.NP byt 62 m Kč garážová stání 0 ks 50 0 Kč 32 Náklady/hrubý nájem: garáže 0 ks 0 Kč Celkem: Kč 21,2% UP celkem: 62 m 2 parkování 0 ks

41 Čisté roční nájemné po odpočtu neobsazenosti a nákladů spojených s provozem nemovitosti: Kč Kapitalizační míra: 0,05 Výsledná výnosová hodnota nemovitosti: Kč Průměrná hodnota/m 2 UP: Kč 33

42 Stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou Porovnávaná nemovitost č. 1 UP / OP v m 2 : 58 Celkový dojem/koncept: velmi dobrý Pozemek v m 2 : 0 Poloha obce: Praha 7 Podlaží: 6NP Poloha v rámci obce: V Přístavu Stav.-tech. stav: velmi dobrý Kvalita okolí: dobrá Garáž / gar. stání: 1 Rozsah vybavení: standart Zdroj info o ceně: RK Stav a kvalita vyb: velmi dobrý Cena v Kč: