Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu Stanovení obvyklé ceny ideální poloviny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 334, LV č. 157 na pozemku parc.č. 336/1 pozemek parc.č. 336/1, LV č. 157 pozemek parc.č. 336/2, LV č. 157 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel město Kat. území Čimice Ulice K mlýnu č.p. 334 Část obce dle LV Čimice, LV č.157 Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Lupínková Marcela Praha 8, K mlýnu 334/42 1/2 Nohejlová Gabriela Praha 8, Žalovská 253 1/2 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Stavba užívaná jako garáž 1 x Kč Obvyklá cena ideální ½ - současný stav Kč Jeden milion pětsetpadesát tisíc Kč 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o středně velký, řadový koncový starší rodinný dům situovaný ve stabilizované rezidenční lokalitě na hranici souvisle zastavěného území kladné faktory - stabilizovaná klidná lokalita, dosah zeleně - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny - možnost vjezdu na pozemek záporné faktory - pouze ideální polovina nemovitosti - starší RD technický stav - malý pozemek, omezená možnost rozšíření - garáž a přístavba nejsou zapsané na LV - převis nabídky nad poptávkou Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Nebyla umožněna prohlídka přízemí nemovitosti a garáže. Posudek byl proveden dle 13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Čtyři miliony osmsetčtyřicet tisíc Kč Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí stavba užívaná jako garáž a přístavba rodinného domu nejsou zapsané na LV Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.157 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši Kč, V-61072/ zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši Kč, V-33667/2009 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací přístavba a stavba užívaná jako garáž nejsou zapsané na LV ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.157 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši Kč, V-61072/ zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši Kč, V-33667/2009 Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo 2

3 Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu nebyl k dispozici Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nebyl k dispozici 3

4 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 157, vyhotovený dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Čimice. Znalecký posudek č , vyhotovený znalcem Ing.Ivanem Brožem CSc Návrh na postavení rodinného domku, ověřený , vyhotovený st.j. Klapkou 10/1970. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 157, vyhotovený dálkovým přístupem Snímek katastrální mapy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Čimice jsou katastrálním územím městského obvodu Praha 8, městská část Praha 8, nacházející se na severu hl.města Prahy, na pravém břehu řeky Vltavy. Jedná se o lokalitu s převažující funkcí bydlení v rodinných domech původní obce Čimice i nových a dále v panelových bytových domech sídliště na jižním a severním okraji Čimic. Centrální občanská vybavenost je soustředěna v místě křížení zeleného pásma Čimického potoka s ulicí Čimickou. Kromě obchodního centra Draháň, kde se mimo jiné nachází pošta nebo lékárna, je zde mateřská, základní i střední škola, lékařské středisko. Čimice jsou obklopeny významnou zelení-čimické údolí, Drahanské údolí. Průměrná je dostupnost městskou hromadnou dopravou představovanou autobusem ze stanice metra Kobylisy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Předmětná nemovitost je situovaná na severní hranici Čimic, ve stabilizované lokalitě rodinných domů situovaných v ulici K Mlýnu. Ulice je přístupná z hlavní průjezdní komunikace Čimická. Jedná se o řadový koncový rodinný dům. Východní fasádou navazuje na sousední dům. Zastávka autobusu je ve velmi dobré docházkové vzdálenosti cca 90m. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou rovinné, celé oplocené. Parkování je dobře možné podél ulice. Je možnost vjezdu na pozemek dvoukřídlovými dálkově ovládanými vraty. Rodinný dům čp.334 se nachází na pozemku p.č.336/2. Přízemní přístavba, garáž, zpevněné plochy nádvoří a předzahrádka se nachází na pozemku p.č.336/2. Přístavba a garáž nejsou zakreslené v katastrální mapě. Od ulice je dům oddělený úzkou předzahrádkou. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.334 je řadový koncový, zděný, nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Dům má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. Do nádvoří byla dle podkladové dokumentace v roce 1990 provedena přízemní přístavba obdélníkového půdorysu. Dům je přístupný venkovním zastřešeným schodištěm z nádvoří do závětří. Odtud je přístupné 1.NP a schodištěm suterén a 2.NP. V suterénu se nachází skladové a technické prostory. Je zde umístěna dílna a kotel ÚT. V přízemí je samostatně užívaná jednotka 2+1 s příslušenstvím. Ve druhém nadzemním podlaží jednotka 2+1 s lodžií a příslušenstvím. Jednotky mají společné inženýrské sítě. Orientace oken hlavních místností je převážně J a Z do zahrady. Dům byl dán do užívání dle podkladové dokumentace v roce 1974 a v roce 1990 byla provedena přízemní přístavba pokoje a sociálního zařízení. Je převážně v původním technickém stavu. Obvodové suterénní zdi mají narušenou omítku vlivem zemní vlhkosti. Konstrukce a vybavení jsou opotřebované běžným užíváním. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných výrazných poškození, opotřebované běžným užíváním. Venkovní úprav tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, včetně pilířů, oplocení s vjezdovými vraty, zpevněné plochy betonové a z betonové dlažby. Venkovní úpravy jsou v průměrném technickém stavu, opotřebované běžným užíváním. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1016/76 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 114 m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné vchod, vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano 4

5 Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků 40 Opotřebení odhadem 40 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Samostatné garáže stavba užívaná jako garáž nebyla zpřístupněna Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Plocha 20.0 m 2 Garáž je zkolaudována - Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy s rovným podhledem 100 konstrukce krov pultový 100 střešní krytina pozinkovaný plech 100 vrata dřevěná 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 Popis garáže Přízemní zděný objekt s pultovou střechou postavený v jihozápadním rohu pozemku. Je přístupný dvoukřídlovými vraty z nádvoří. Nebyl zpřístupněn. Dle náhledu nátěry oprýskávají. Stavba není zapsána na LV. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 880 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 331 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z betonu - izolace porušena svislé konstrukce zděné v tloušťce 30 a 45 cm práce vodorovné pravěp.betonové a keramické konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech plechová klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody dveře a vrata vnitřní náplňové okna dřevěná zdvojená, ve 2.NP plastová povrch podlah ve 2.NP plovoucí a keramická vytápění ústřední s plynovým kotlem dlažba, v suterénu dlažba, 1.NP nezji elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet koupelen 2 Počet kuchyní 2 5

6 Vybavení koupelny 1.NP - nezjištěno 2.NP - umývadlo, vana, běžné WC Vybavení kuchyně 1.NP - nezjištěno 2.NP - kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha schodiště samostatné vnitřní 2.37 m m 2 sklad 1.50 m m 2 chodba 5.80 m m 2 sklad 4.45 m m 2 sklep 9.54 m m 2 sklep m m 2 prádelna m m 2 kotelna 2.80 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 9.36 m m 2 přístavba pokoj a koupelna odhad m m 2 hala m m 2 WC 1.80 m m 2 kuchyně m m 2 pokoj m m 2 schodiště samostatné vnitřní 3.30 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň 7.42 m m 2 koupelna s WC 6.40 m m 2 kuchyně 9.30 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 schodiště samostatné vnitřní 3.75 m m 2 lodžie 6.30 m m 2 Součet ploch za podlaží 72,76 m m 2 6

7 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 65.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 2x2+1 Lokalita : ul.větrná, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : původní a přístavba Stejná lokalita, obdobně velký pozemek, obdobný technický stav 7

8 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 3+1, 2+1/terasa/garáž Lokalita : ul.k rybníku, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : původní, modernizace rozvodů Stejná lokalita, výrazně větší pozemek, obdobný technický stav 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 3+1, 3 bytové jednotky, dvojgaráž Lokalita : ul.vehlovická, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : dobrý Obdobná lokalita, obdobný pozemek, horší technický stav 8

9 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh starších rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 4,00-8,00 mil.kč tj Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. podpis 9

10 Fotodokumentace pohled do ulice K mlýnu pohled na západní fasádu předzahrádka přístupová plocha stavba užívaná jako garáž nádvoří 10

11 Fotodokumentace přístavba do nádvoří nádvoří pokoj 2.NP kuchyň 2.NP koupelna 2.NP schodiště 11

12 Fotodokumentace kotel ÚT detail základových zdí 12

13 13 Fotodokumentace - mapy

14 14

15 15