Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 119 / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 119 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 153, LV č. 205 na pozemku parc.č pozemek parc.č. 1258/2, LV č. 205 pozemek parc.č. 1259, LV č. 205 včetně příslušenství Adresa Kraj Středočeský kraj Město Zdice Počet obyvatel 4057 Kat. území Zdice Ulice Komenského č.p. 153 Část obce dle LV 205, Zdice Objednatel Jaroslav Hlaváček Vlašská č.p. 331 č.o Praha 1 Tel. Vlastnictví Budova RD č.p. 153 Hlaváček Jaroslav Praha 1, Vlašská 331/26 pozemek parc.č. 1258/2 Hlaváček Jaroslav Praha 1, Vlašská 331/26 pozemek parc.č Hlaváček Jaroslav Praha 1, Vlašská 331/26 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion osmsetdevadesát tisíc Kč - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o středně velký, samostatně stojící starší rodinný dům, ve stabilizované lokalitě při hlavní průjezdní komunikaci kladné faktory - stabilizovaná lokalita - vjezd na nádvoří - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny záporné faktory - umístění při hlavní silnici - starší RD - menší pozemek, omezená možnost rozšíření Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Tři miliony sedmsetšedesátšest tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma ANO nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost dle náhledu nevykazuje NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem k datu místního šetření neužívaná ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem pana J.Hlaváčka REET: ANO Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabývací titul nebyl k dispozici Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 205, vyhotovený dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Zdice. Podklady z archivu městského úřadu : Povolení k uvedení stavby do trvalého užívání, vyhotovil radou MNV ve Zdicích Neověřený plán stavebních úprav v domě čp.153 z Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 205, vyhotovený dálkovým přístupem Snímek katastrální mapy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu - 2 -

3 Město Zdice se nachází v okrese Beroun, kraji Středočeském, ve vzdálenosti cca 10km jihozápadně od Berouna a cca 40 km od Prahy, severně od sjezdu z dálnice D5 Praha Plzeň. Zdice jsou obcí se základní občanskou vybaveností (městský úřad, základní i mateřská škola, pošta, obchody, restaurace, sportoviště). Dopravní spojení s Berounem a Prahou zajišťuje autobus a železnice. Předmětná nemovitost se nachází v jihozápadní části města, v lokalitě rodinných domů podél ulice Komenského. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětná nemovitost je situovaná jihozápadně od centra, v lokalitě převážně rodinných domů situovaných podél hlavní průjezdní ulici Komenského. Lokalita je severně ohraničená patou svahu. Nemovitost SV sousedí s obdobnými rodinnými domy, JZ se zelenou plochou svahu s nálety. Zastávka autobusu, železnice a centra jsou v průměrné docházkové vzdálenosti cca 500m. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou mírně JZ skloněné, na úpatí svahu, oplocené. Parkování je podél ulice omezené. Je možnost vjezdu na nádvoří. Rodinný dům čp.153, vč.vedlejších staveb a zpevněného nádvoří se nachází na pozemku p.č Pozemek p.č.1258/2 se nachází vně oplocené části, podél JZ fasády domu. Štítová fasáda domu je postavená na hranici pozemku a chodníku. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město - Praha) 49 Km Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ano Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.153 je samostatně stojící, zděný, nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Má dvě nadzemní podlaží a půdu ve valbové části střechy. Do nádvoří přistavěné schodiště má plochou střechu. Dům je přístupný z nádvoří do přístavby s vnitřním víceramenným schodištěm do 2.NP. Rodinný dům obsahuje bytovou jednotku 5+1 s příslušenstvím. Orientace oken hlavních místností je JV do ulice a SV do nádvoří. Koupelna a WC jsou samostatné. Dům byl postavený pravděpodobně v období mez světovými válkami. První zmínky v podkladové dokumentaci jsou z roku Dle podkladové dokumentace v letech cca 1940, 1959 a 1970 prošel stavebními úpravami a dispozičními změnami. V roce 1986 byla provedena přístavba vnitřního schodiště. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných poškození, opotřebované běžným užíváním. Venkovní úprav tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, včetně pilířů, oplocení s vstupními vrátky a vraty, zpevněná plocha nádvoří ze zámkové dlažby, markýza nad vstupem. Vedle kolny se nachází studna. Venkovní úpravy jsou v průměrném technickém stavu. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č Středočeský kraj ostatní plocha ostatní komunikace parc.č. 550/16 Středočeský kraj ostatní plocha silnice Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umývadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] dílna, sklad, malá garáž zděná, obdélníkového půdorysu, pří severní hranici nádvoří, pultová střecha, dvoukřídlové a jednokřídlové dveře Cca 53 Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků 53 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Vykazuje omezeně trhliny v omítce fasády sousedící přímo s komunikací, opadaná omítka podezdívky - 3 -

4 Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Instalace zaveden plyn 1991 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 753 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 477 m 2 Cena pozemků 800 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce do 75 cm práce vodorovné konstrukce, stropy s rovným podhledem konstrukce střechy dřevěný trámový, střecha s jednou valbou, přístavba plochá krytina střech eternitové šablony klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná štuková povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s PVC dveře a vrata standardní náplňové do ocelových okna dřevěná zdvojená zárubní povrch podlah PVC, keramická dlažba, textilní vytápění ústřední s plynovým kotlem krytina elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod, vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu bleskosvod vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyň, pokoj, koupelna, WC, předsíň, sklad m m 2 schodiště samostatné vnitřní 8.20 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha 4 pokoje, WC m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-4 -

5 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+2, venkovní stání Lokalita : ul.komenského, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : před rekonstrukcí Stejná lokalita při silnici, větší pozemek, horší technický stav - 5 -

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1, garáž Lokalita : ul.komenského, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : akumulační kamna Technický stav : původní, udržovaný Stejná lokalita při silnici, obdobný pozemek, obdobný technický stav 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+1/garáž, garážové stání, terasa Lokalita : ul.levinská, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : dobrý technický stav Klidnější lokalita, větší pozemek, lepší technický stav - 6 -

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh starších rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 1,50-3,00 mil.kč tj Kč/m2, podle polohy, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. podpis - 7 -

8 Fotodokumentace pohled do ulice Komenského uliční fasáda jihozápadní fasáda dům s nádvořím hlavní vstup do domu a nádvoří vedlejší stavby - 8 -

9 Fotodokumentace pilíře ing.sítí v uličním plotu pozemek p.č.1258/2-9 -

10 Fotodokumentace - mapy