Znalecký posudek o odhadu hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 61 / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 61 / 2014 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1520/20, LV č. 4838, s podílem na společných částech domu a pozemku 3856/ na pozemcích: pozemek parc.č. St. 2333, LV č Adresa Kraj Středočeský kraj Město Říčany Počet obyvatel Kat. území Říčany u Prahy Ulice Leopolda Peka č.p Část obce dle LV 4838, Říčany Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Uhlíková Romana Říčany, Leopolda Peka 1520/8 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion dvěstě tisíc Kč 1

2 Komentář k ceně Dle náhledu nejsou na domě viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o typový byt 1+1 s příslušenstvím v domě panelové technologie, v okrajové části města na malém sídlišti kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost zeleně - stabilizovaná lokalita - žádaná velikost bytové jednotky - dobrá možnost parkování záporné faktory: - technický stav bytu - panelová technologie domu - větší vzdálenost vlakové stanice Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.4838 : Zástavní právo smluvní Z-8626/ Rozhodnutí o úpadku, Z-24252/ Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem 2

3 Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva o převodu vlastnictví bytu ze dne privatizace bytové jednotky Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4838, vyhotovený dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Říčany u Prahy. Výpis z prohlášení vlastníka budovy, V-249/96, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Smlouva o převodu vlastnictví bytu, uzavřená Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4838, vyhotovil dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Říčany u Prahy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Říčany se nachází v okrese Praha-východ, kraji Středočeském, sousedící s jihovýchodní hranicí Hl.města Prahy ve vzdálenosti cca 20 km od centra a 4 km od městské části Uhříněves. Městem prochází silnice 1.třídy č.2 Praha-Kutná Hora a dále železniční trať 221 Praha Hl.nádraží Benešov. Dobrá je dostupnost dálnice D1, cca 4 km jihozápadně. Jedná se o všeobecně se rozvíjející lokalitu v sousedství Prahy. Ve městě je rozvinutá občanská, obchodní a technická vybavenost (obecní úřad, obchody, pošta, mateřská škola, základní škola, střední škola, sportoviště). Veškerá další vybavenost je v Praze. Dobře dostupná je nákupní zóna v Čestlicích. Průměrná je dopravní dostupnost Prahy autobusy PID do stanici metra Háje (cca 20min) a vlakem do Hl.nádraží. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Předmětná nemovitost se nachází na jihovýchodním okraji obce, ve stabilizované klidné lokalitě bydlení na malém sídlišti panelových bytových domů západně od dětské léčebny a severně od základní školy. Je situována na konci slepé ulice Leopolda Peka, přístupné z průjezdní komunikace Olivova. Zastávka autobusu PID se nachází cca 50 m severně. Základní občanská vybavenost se nachází v sousedství. Informace o nemovitosti Jedná se o panelový bytový dům se dvěma sekcemi (vchody) čp.1520/6 a 1520/8, postavený na pozemku p.č.st Dům je přístupný z chodníku předloženými schodišti hlavních vchodů a dále zadními jižními vchody z meziblokové zeleně. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Parkování je možné na středně velkém parkovišti severovýchodně od domu. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou s vystupujícími strojovnami výtahu. Má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží. V suterénu se nachází společné části domu a sklepní prostory. Od druhého nadzemního podlaží se nachází tři bytové jednotky na podlaží, přístupné přímo z dvouramenného vnitřního, lodžií přímo osvětleného schodiště s výtahem uprostřed. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1520/20 s příslušenstvím o velikosti 1+1. Nachází se v 7.NP východní sekce 1520/8. Je jednostranný, umístěný uprostřed. Sklepní kóje k užívání je v 1.PP. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.1520 a pozemku p.č.st.2333 ve výši 3856/ Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Ze společné chodby se vstupuje do malé předsíně. Z ní jsou přístupné koupelna s WC a kuchyň. Kuchyň je průchozí do 3

4 pokoje. Bytová jednotka je v původním technickém stavu s původním bytovým jádrem, opotřebovaná běžným užíváním. Po výměně jsou pouze okna. Po starší výměně je kuchyňská linka. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 1627/4 Město Říčany ostatní plocha ostatní komunikace parc.č. 1627/5 Město Říčany ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken jihozápad Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 38 Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byla zateplena fasáda, provedeny nové vstupní portály, opravena střecha, klempířské konstrukce, vyměněno stoupací potrubí, proveden nový výtah. Opotřebení domu odhad 50%. Technický stav jednotky průměrný - zhoršený Opotřebení odhadem % 50 Bytová jednotka je v původním technickém stavu s původním bytovým jádrem, opotřebovaná běžným užíváním. Po výměně jsou pouze okna. Po starší úpravě je kuchyňská linka. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna nová plastová Instalace výměna společných rozvodů Fasáda kontaktní zateplovací systém Výtah nový malý osobní Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné samonosný panelový systém stropy betonové montované konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště teracové okna plastová s dvojsklem dveře náplňové do ocelových zárubní podlahy obytných všívané koberce podlahy nebytových PVC místn. místn. vytápění dálkové elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody centrální ohřev Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sedací vana, otočné umývadlo kuchyňská linka, sporák elektrický, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 4

5 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 kuchyň m m 2 koupelna s WC 3.54 m m 2 předsíň 2.15 m m 2 sklep 1.79 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 14 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 53.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk/L, OV Lokalita : Komenského nám., střed obce Technický stav : původní udržovaný Větší byt, lodžie, centrum obce měně atraktivní dům cena včetně provize 5

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 60.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1, OV, společný balkon pro byty na podlaží Lokalita : ul.u Olivovny, shodná lokalita Technický stav : po celkové rekonstrukci, zděné jádro Větší jednotka, lepší technický stav, shodná lokalita 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 40.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk/L, OV Lokalita : ul.přátelství, Uhříněves Technický stav : původní jádro, novější kuchyňská linka Byt obdobné velikosti a technického stavu, méně atraktivní lokalita při hlavní průjezdní ulici 6

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. Ve městě je k předmětnému datu méně rozvinutý trh menších bytů v OV. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,50-2,20 mil.kč tj Kč/m2, podle velikosti, polohy domu, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k minimálním informacím, směrována do poloviny rozpětí. Cena za m2 podlahové plochy bytu ,- Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 7

8 Fotodokumentace pohled na SV fasádu s hlavním vchodem od ul.olivova pohled na JZ fasádu pohled na JZ vchod z meziblokové zeleně nový výtah chodba s lodžií pokoj 8

9 Fotodokumentace kuchyň koupelna s WC malá předsíň pohled z okna 9

10 10 Fotodokumentace - mapy

11 11

12 12