Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1306/166/2012/9 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 52 Adresa nemovitosti: Kozly 52, 277 15 Tišice Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Tišice, k.ú. Kozly u Tišic, kód ČSÚ: 767 352, LV: 1688 Ostatní stavby: Kolna Pozemky: st. 58, 677/7 Vlastník stavby: Jiří Pazdera, Na Doubí 52, 277 15 Tišice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jiří Pazdera, Na Doubí 52, 277 15 Tišice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 27.11.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 13.12.2012 Datum zpracování : 13.12.2012 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 13.12.2012 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 0 1 276 656 120 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 800 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 390 000 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 890 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 840 000 Kč - z toho hlavní budova 2 620 000 Kč - ostatní objekty 220 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu a dále k okolnosti, že všechny přístavby a kolny jsou pravděpodobně černé stavby. Povinný neumožnil prohlídku a proto ocenění bylo nutné provést podle vnějších znaků. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1688 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Tišice jsou obec s 1892 obyvateli cca 10 km jihovýchodně od okresního města Mělník. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v zástavbě rodinných domů na okraji místní části Kozly. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva smluvní k zajištění úvěru ve výši 250.000,- Kč a ostatních nároků do pětinásobku půjčené částky ve prospěch BP INTEGRALIS LIMITED, Kypr. Nařízení exekuce, exekuční zástavní právoi atd. Tyto rizika nejsou zahrnuta do ceny, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a podkrovím. Dům byl postaven cca v roce 1930 RD má sedlovou střechu bez bleskosvodu s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Příslušenství tvoří kolny, které však nejsou zaneseny v katastrální mapě - patrně černé stavby a proto nebyly oceňovány. samotný rodinný dům má různé přístavby, které také nejsou zaneseny v katastrální mapě a byly pravděpodobně vybudovány bez příslušných povolení. Povinný se nedostavil a tím neumožnil řádnou prohlídku nemovitosti. Znalec musel vycházet pouze z posouzení nemovitosti z vnější strany a údajů získaných od sousedů. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení neznáme Popis tech. stavu stavby Základy jsou původní bez izolace proti zemní vlhkosti. svislé konstrukce zděné. Vodorovné nosné konstrukce předpokládám s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je břizolitová, okna jsou dřevěná špaletová. Vnitřní konstrukce předpokládám standardní se zanedbanou údržbou stejně jako je vnější strana domu. Objekt je ve špatném technickém stavu a je značně morálně zastaralý. Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací základy bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody kolny - černé stavby - bez ocenění. Venkovní úpravy. Popis - 3 -
22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 58 o velikosti 384m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 677/7 o velikosti 892m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 700,-Kč do 1600,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 700,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 58 384 700 268 800 zahrada 677/7 892 700 624 400 Hodnota pozemků celkem 893 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Vrchní stavba 5,72*16,13*3,85+3,0*2,9*3,1+3,0*2,5*4,8+3,0*4,0* Obestavěný prostor = 485,86 m 3 5,64 Zastřešení 5,72*16,13*3,3/2+2,5*3,0*2,35/2+4,0*3,0*1,5/2 = 170,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 655,91 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 120 Obestavěný prostor [m 3 ] 655,91 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 002 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 624 961 0 Stáří roků 82 Další životnost roků 18 Opotřebení % 82,00 Věcná hodnota (VH) Kč 472 490 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Kolna zděná kolna s pultovou 38 110,00 m3 2 000 Kč/m3 220 000 Kč 85 % 33 000 Kč střechou Věcná hodnota ostatních staveb celkem 33 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Tišice, Přívorská 662,00 500 1 100 000 1 662 0,713 1 184 Zděný dům se sedlovou střechou stáří cca 70 let, 3+1, po částečné rekonstrukci Tišice, Mělnická 668,00 177 920 000 1 377 0,864 1 190-4 -
samostatný zděný rodinný dům se sedlovou taškovou střechou, 1.PP, 1.NP, stáří cca 80 let. 3+1, dobrý technický stav. Tišice, Mělnická 680,00 1 002 3 390 000 4 985 0,262 1 307 Samostatný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP, novostavba Průměrná cena 1 227 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 655,91 m 3 Porovnávací hodnota 804 775 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 620 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 470 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 78 600 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 78 600 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -