ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1656-131/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St. 64 jehož součástí je rodinný dům č.p. 58, parc.č. St. 343 jehož součástí je rodinný dům č.p. 271 (na LV jako rozestavěná stavba) a pozemek parc.č. 74 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Lázně Bělohrad, k.ú. Horní Nová Ves Adresa nemovité věci: Lázně Bělohrad 58, 507 81 Vlastník stavby: Milan Kraus, Hraničná 230, 46811 Janov nad Nisou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Milan Kraus, Hraničná 230, 46811 Janov nad Nisou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednavatele: Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSLB 54 INS 20/2014-A-11. Datum místního šetření: 6.10.2014 Stav ke dni : 18.12.2014 Počet stran: 30 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 18.12.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 2201, k.ú. Horní Nová Ves, ve vlastnictví pana Milana Krause. Jedná se o pozemek parc.č. St. 64 jehož součástí je rodinný dům č.p. 58, pozemek parc.č. St. 343 jehož součástí je rozestavěná stavba (rodinný dům č.p. 271) a o pozemek parc.č.74 včetně všech součástí a příslušenství. Pozn.: v jihozápadní části zahrady parc.č. 74 je pod dřevěným přístřeškem umístěná mobilní chatka, která dle sdělení p. M. Krause není v jeho vlastnictví a není proto předmětem tohoto ocenění. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu získaní posledních relevantních podkladů, tj. k 18.12.2014. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. III. Dále pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a - 2 -
investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2201, k.ú. Horní Nová Ves ze dne 18.8.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Horní Nová Ves. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Lázně Bělohrad a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 6.10.2014 za přítomnosti vlastníka pana Milana Krause. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. j) Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 13.8.2014. k) Kolaudační souhlas s užíváním stavby rodinného domu č.j. LB-4738/2011-STUV-VL ze dne 22.11.2011. l) Kolaudační souhlas s užíváním stavby přístřešku pro venkovní posezení a krytý vstup do bazénu č.j. LB-4743/2011-STUV-VL ze dne 22.11.2011. m) Dokumentace ke stavebnímu povolení Změna stavby č.p. 58, vestavba sezónních ubytovacích jednotek, kterou vyhotovila Jana Balšanová, ČKAIT 0601556 AT PS v listopadu 2009, schválená ve stavebním řízení č.j. 1677-1/09-Lá. n) Změna stavby před dokončením stavby Novostavby domu, vypracoval Vladimír Kněžourek, ČKAIT 06000364 v lednu 2008. o) Zjednodušená dokumentace stavby - pasport Přístřešek-venkovní posezení, účelová stavba k RD č.p. 58, kterou vyhotovila Jana Balšanová, ČKAIT 0601556 AT PS v prosinci 2009. p) Dokumentace k ohlášení stavby - Dřevěný přístřešek na parc.č. 74, kterou vyhotovila Jana Balšanová, ČKAIT 0601556 AT PS v červnu 2008. q) Informace z internetového serveru http://www.pensionmilano.cz/. Místopis Městečko Lázně Bělohrad patří do okresu Jičín a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Jičín. Obec Lázně Bělohrad se rozkládá asi osmnáct kilometrů východně od Jičína. Turisticky spadá do oblasti Podzvičínska. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má úředně hlášeno kolem 3760 obyvatel. Lázně Bělohrad se dále dělí na devět části, konkrétně to jsou: Brtev, Dolní Javoří, Dolní Nová Ves, Horní Nová Ves, Hřídelec, Lány, Lázně Bělohrad, Prostřední Nová Ves a Uhlíře. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Lázně Bělohrad mají ordinaci tři praktičtí lékaři a dva stomatologové. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. (zdroj:www.obce-mesta.info) - 3 -
Celkový popis Předmětem ocenění je soubor nemovitostí v severní okrajové části města, v jeho městské části Horní Nová Ves, cca 1,5 km od centra. Nemovitost je situována na kopci nad údolím řeky Javorky, v zalesněné části se zástavbou několika dalších rodinných domů a rekreačních chalup. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 271 (na LV zapsaný jako rozestavěná stavba), který je součástí pozemku parc.č. St. 343, rodinným domem č.p. 58, který je součástí pozemku parc.č. St. 64 a zahradou na parc.č. 74. Příslušenství tvoří vedlejší stavba přístřešku pro venkovní posezení a venkovní bazén s technologií ve středové části zahrady parc.č. 74, dřevěný přístřešek nad mobilní chatkou v jihozápadní části zahrady parc.č. 74, studniční vrt hl. 75 m, studna hl. 17 m a dále venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojky IS (vody z vrtu, kanalizace do jímky, el.nn), jímku, zpevněné plochy, oplocení, bránu, branku. Stavebně technický stav příslušenství je velmi dobrý. Pro účely ocenění není cena jednotlivých příslušenství samostatně vyjadřována, je vyjádřena paušálně z celkové hodnoty hlavních staveb a je zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekty jsou osazeny do rovinatého terénu. V přední části směrem k příjezdové komunikaci (napravo od vjezdu) je postavený rodinný dům č.p. 271 obdélníkového půdorysu, který je součástí pozemku parc.č. St. 343. Na levé straně od vjezdu je postavený rodinný dům č.p. 58, složený ze dvou částí, celkového půdorysného tvaru do písmene L, který je součástí pozemku parc.č. St. 64. Nezastavěná část pozemku parc.č. St. 64 je využívána jako dvůr, na který navazuje oplocená zahrada na parc.č. 74 využívaná ve funkčním celku se stavbami. Na zahradě jsou postaveny vedlejší stavby neevidované v dokumentech katastru nemovitostí a venkovní bazén. Součástí zahrady jsou trvalé porosty standardního rozsahu, bez vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 1466, ostatní komunikace ve vlastnictví Města Lázně Bělohrad. Silné stránky - poloha v klidné části města, dostatečné pozemkové zázemí, hodnotné příslušenství (venkovní bazén, posezení), možné využití k podnikatelským účelům jako penzion pro krátkodobé ubytování. Slabé stránky - rozsáhlejší hůře obchodovatelná nemovitost, náklady na dokončení přestavby ubytovací části RD č.p. 58. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové Průběh výstavby neodpovídá projektové dokumentaci dokumentaci Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rozestavěné stavbě, která je součástí pozemku parc.č. St. 343 bylo Kolaudačním souhlasem s užívání stavby č.j. LB-4738/2011-STU-VL ze dne 22.11.2011, přiděleno číslo popisné 271 v číselné řadě Horní Nová Ves. Tato skutečnost nebyla vložena do evidence katastru nemovitostí. - 4 -
Vedlejší stavby tvořící příslušenství (dřevěný přístřešek, zastřešené posezení a krytý vstup do bazénu) nejsou evidované v dokumentech katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 2201 k.ú. Horní Nová Ves ze dne 18.8.2014 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kraus Milan Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Kraus Milan Zahájení exekuce - Kraus Milan Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Znalci byla předložena Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání, uzavřena mezi insolvenčním správcem dlužníka (Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. jako pronajímatel) a paní Monikou Korcinovou (jako nájemce) ze dne 13.8.2014. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou (do dne prodeje nemovitosti). OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 271 1.2 Rodinný dům č.p. 58 - původní část 1.3 Rodinný dům č.p. 58 - nová ubytovací část 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění příslušenství 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 Z provozování penzionu 5. Porovnávací ocenění 5.1 Nemovitosti celkem - 5 -
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014. 1.1 Rodinný dům č.p. 271 Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar domu je obdélníkový. Rodinný dům obsahuje jeden byt o velikosti 3+kk s příslušenstvím a vnitřní garáž. Dispoziční řešení: 1.NP - vstupní předsíň a schodiště do podkroví, garáž pro 2OA. Podkroví - chodba se schodištěm, koupelna vybavena vířivou vanou, umyvadlem, samostatné WC, dva pokoje, obývací pokoj s kuchyňským koutem, balkon. Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je postavený na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel Porotherm tl. 400 mm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová, dřevěný krov s betonovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z TiZn plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, fasáda je hladká štuková. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelně na WC a v kuchyni ve standardu. Podlahy jsou z keramické dlažby. Okna jsou plastová s dvojsklem nebo střešní. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je el. podlahové + krbová kamna. Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyň je vybavena linkou a spotřebiči. Hygienické vybavení tvoří vířivá vana, umyvadlo, WC. Ostatní vybavení tvoří krbová kamna. Stáří a technický stav: Dle sdělení vlastníka byl rodinný dům postavený v letech 2008 až 2011. Znalci byl předložen Kolaudační souhlas s užíváním stavby č.j. LB-4738/2011-STUV-VL ze dne 22.11.2011. Rodinnému domu bylo přiděleno číslo popisné 271. Celkový technický stav je velmi dobrý. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 59,86 m 2 2,75 m Výčet místností: garáž 42,30 m 2 0,50 21,15 m 2 předsíň a schodiště 1,35 m 2 1,00 1,35 m 2 Užitná plocha celkem: 22,50 m 2 Podkroví 59,86 m 2 2,30 m Výčet místností: Byt 3+kk 47,15 m 2 1,00 47,15 m 2 balkón 6,10 m 2 0,50 3,05 m 2 Užitná plocha celkem: 50,20 m 2-6 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (8,20*7,30)*(0,10+2,75+1,25) = 245,43 m 3 Zastřešení (8,20*7,30)*(2,10/2) = 62,85 m 3 balkón 6,80*0,90*1,00 = 6,12 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 245,43 m 3 Zastřešení 62,85 m 3 balkón 6,12 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 314,40 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 60 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 73 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 314,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 699 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 699 Reprodukční hodnota [Kč] 1 477 361 (RC * OP) Stáří roků 3 Další životnost roků 100 Opotřebení % 3,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 433 040 1.2 Rodinný dům č.p. 58 - původní část Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 58 složený ze dvou částí, který má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar domu je do písmene L, kdy na původní obytnou část kolmo navazovala částečně podsklepená hospodářská část (stodola). Hospodářská část domu byla kompletní rekonstrukcí v roce 2010 přestavěna na obytnou část (5 dvoulůžkových jednotek pro krátkodobé ubytování). Rekonstrukce s názvem Stavební úpravy a vestavba domu č.p. 58 byla schválena stavebním povolením č.j. 1677-1/09-Lá ze dne 8.2.2010. Ke dni ocenění není rekonstrukce dokončena a zkolaudována. Původní část rodinného domu je po kompletní rekonstrukci z let 2002 až 2008 plně funkční a obyvatelná. Dispozičně obsahuje dva byty 3+kk a 5+kk (ke dni ocenění provozováno jako penzion Privat Miláno s kapacitou 18 lůžek). Dispoziční řešení - původní část: 1.NP - vstupní předsíň a schodiště do podkroví, obytný pokoj s kuchyňským koutem, koupelna vybavena vanou a umyvadlem, samostatné WC, kotelna, dva pokoje. - vinárna přístupna dveřmi ze dvora. Podkroví - chodba se schodištěm, obytná místnost s kuchyňským koutem, čtyři pokoje, 3x koupelna vybavena umyvadlem, sprchovým koutem a WC. - 7 -
Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je postavený na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel tl. 450 mm. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová, dřevěný krov s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z TiZn plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, fasáda je hladká štuková. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelnách na WC a v kuchyni ve standardu. Podlahy jsou z keramické dlažby nebo z PVC. Okna jsou plastová s dvojsklem nebo střešní. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z el. kotle + kotle na TP. Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyně jsou vybavené linkou. Hygienické vybavení tvoří vana, 3x sprchový kout, umyvadla, 4x WC. Stáří a technický stav: Dle sdělení vlastníka byl původní rodinný dům postavený v roce 1931. V letech 2002 až 2008 byla provedena kompletní rekonstrukce (oprava střechy, omítek, výměna oken, dveří, podlah, nové rozvody instalací, vytápění). Celkový technický stav této části rodinného domu je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 140,14 m 2 2,78 m Výčet místností: vinárna 30,60 m 2 0,50 15,30 m 2 byt 3+kk 73,90 m 2 1,00 73,90 m 2 Užitná plocha celkem: 89,20 m 2 Podkroví 140,14 m 2 2,30 m Výčet místností: Byt 5+kk 112,81 m 2 1,00 112,81 m 2 Užitná plocha celkem: 112,81 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (7,70*18,20)*(0,10+2,78+1,40) = 599,80 m 3 Zastřešení (7,70*18,20)*(3,15/2) = 220,72 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 599,80 m 3 Zastřešení 220,72 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 820,52 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 140 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 202 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 820,52 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 699-8 -
Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 699 Reprodukční hodnota [Kč] 3 855 622 (RC * OP) Stáří roků 83 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 120 592 1.3 Rodinný dům č.p. 58 - nová ubytovací část Jedná se o ubytovací část rodinného domu, která vzniká přestavbou původní hospodářské části (stodoly). Tato část je částečně podsklepena (malý sklípek pod garáží), má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Podkroví bude přístupné po venkovním schodiště z pavlače. Dispozičně bude obsahovat 5 dvoulůžkových apartmánů s vlastním soc. zázemím a vnitřní garáž. Jednotky apartmánů nesplňují požadavky na trvalé bydlení. Dispoziční řešení - nová část: 1.NP - dvě sezonní ubytovací jednotky 2+kk (vstupy ze dvora) - garáž pro 4OA (přístupná vraty z ulice) Podkroví - tři sezonní ubytovací jednotky 2+kk (vstupy z pavlače) Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je postavený na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce tvoří zděné pilíře z cihel a vyzdívka z porobetonových tvárnic. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová, dřevěný krov s betonovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z TiZn plechu. Vnitřní omítky budou vápenné dvouvrstvé, fasáda bude hladká štuková. Vnitřní keramický obklad bude proveden v koupelnách na WC a v kuchyni ve standardu. Podlahy budou z keramické dlažby nebo z PVC. Okna jsou plastová s dvojsklem nebo střešní. Dveře budou dřevěné plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění bude lokální el. radiátory. Ohřev TUV bude zajištěn el. bojlery. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyně budou vybavené linkou. Hygienické vybavení bude tvořit 5x sprchový kout, umyvadla, 5x WC. Stáří a technický stav: Dle sdělení vlastníka byla původní stodola z 1931 v roce 2010 přestavěna na ubytovací část. Rekonstrukce s názvem Stavební úpravy a vestavba domu č.p. 58 byla schválena stavebním povolením č.j. 1677-1/09-Lá ze dne 8.2.2010. Ke dni ocenění není rekonstrukce dokončena a zkolaudována. Jsou kompletně dokončeny dvě ubytovací jednotky A1, A2 v přízemí. Ostatní prostory (garáž, celé podkroví) jsou v rozestavěném stavu neobyvatelné. Rozestavěnost je stanovena odborným odhadem na 75%. Celkový technický stav této části rodinného domu je velmi dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 125,46 m 2 2,89 m Výčet místností: A1 apartmán 2+kk 24,30 m 2 1,00 24,30 m 2 A2 apartmán 2+kk 29,55 m 2 1,00 29,55 m 2 garáž 31,90 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 53,85 m 2-9 -
Podkroví 125,46 m 2 2,30 m Výčet místností: A3 apartmán 2+kk 25,06 m 2 0,80 20,05 m 2 A4 apartmán 2+kk 25,00 m 2 0,80 20,00 m 2 A5 apartmán 2+kk 34,66 m 2 0,80 27,73 m 2 Užitná plocha celkem: 67,78 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (15,30*8,20)*(0,10+2,89+1,58) = 573,35 m 3 Zastřešení (15,30*8,20)*(2,85/2) = 178,78 m 3 Pavlač 1,60*8,85*2,63 = 37,24 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 573,35 m 3 Zastřešení 178,78 m 3 Pavlač 37,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 789,37 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 125 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 122 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 789,37 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 699 Rozestavěnost % 75,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 524 Reprodukční hodnota [Kč] 2 781 740 (RC * OP) Stáří roků 4 Další životnost roků Opotřebení % 5,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 642 653 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění příslušenství zjednodušeným způsobem Příslušenství tvoří vedlejší stavba zastřešené posezení a krytý vstup do bazénu, venkovní bazén se zastřešením a s technologií ve středové části zahrady parc.č. 74, dřevěný přístřešek nad mobilní chatkou v jihozápadní části zahrady parc.č. 74, studniční vrt hl. 75 m, studna hl. 17 m a dále venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojky IS (vody z vrtu, kanalizace do jímky, el.nn), jímku, zpevněné plochy, oplocení, bránu, branku. Stavebně technický stav příslušenství je velmi dobrý. Pro účely ocenění není cena jednotlivých příslušenství samostatně vyjadřována, je vyjádřena paušálně 10% z celkové hodnoty hlavních staveb. Zatřídění pro potřeby ocenění - 10 -
Stanovené procento z ceny staveb: 10,00 % Stanovená cena staveb: 6 196 285,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 6 196 285,- 10,00 % z ceny staveb * 0,10 Ocenění příslušenství zjednodušeným způsobem = 619 628,50 Kč Ocenění příslušenství po zaokrouhlení = 619 630,- Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 64, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 629 m 2. Parc.č. St. 343, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 60 m 2. Parc.č. 74, zahrada o výměře 1685 m 2. Jedná se o rovinaté pozemky, uceleného přibližně obdélníkového tvaru. V přední části směrem k příjezdové komunikaci je postavena stavba rodinného domu č.p. 271 na parc.č. St. 343 a stavba rodinného domu č.p. 58 na parc.č. St. 64. Pozemek parc.č. 74 je využívaný jako zahrada ve funkčním celku se stavbami rodinných domů. Pozemek lze napojit na vodu z vlastního vrtu a el.nn. Kanalizace je svedena do jímky. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 400,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití, omezeným možnostem napojení na IS, navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve spodním pásmu daného rozpětí, tj. na 200,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St.64 629 200 125 800 nádvoří zastavěná plocha a St. 343 60 200 12 000 nádvoří zahrada 74 1 685 200 337 000 Celková výměra pozemků 2 374 Hodnota celkem 474 800-11 -
4. Výnosové ocenění Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------- úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke - 12 -
koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2014 do 31.12.2014 v rozpětí 6.0-12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemní smlouva Na pronájem prostor k podnikání je uzavřena nájemní smlouva. uzavřena mezi insolvenčním správcem dlužníka (Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. jako pronajímatel) a paní Monikou Korcinovou (jako nájemce) ze dne 13.8.2014. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou (do dne prodeje nemovitosti). Vzhledem k charakteru nemovitosti, je pro další výpočet je počítáno se simulovaným nájmem ve všech pronajímatelných prostorách nemovitosti, tzn. z provozování penzionu pro krátkodobé ubytování. 4.1 Z provozování penzionu Analýza tržního nájemného Ekonomický rozbor příjmů a výdajů penzionu: Penzion se sestává z budovy č.p. 271, která obsahuje ubytovací kapacity v apartmánu 3+kk, tzn. 2 dvoulůžkové pokoje, dále z budovy č.p. 58 (původní část), která obsahuje 5 ložnic, tzn. 18 lůžek. Dále pak je součástí areálu vinárna s posezením, venkovní bazén, venkovní posezení a travnaté sportovní plochy. Pozn.: dva dvoulůžkové apartmány v budově č.p.58 (nová ubytovací část) neuvažuji do příjmů z důvodů, že dosud nebyla provedena řádná kolaudace objektu. Výnosy z provozování penzionu: 1. pronájem z pokojů příjem z pronájmu je brán jako příjem z provozu penzionu. Pro výpočet příjmů z penzionu uvažuji s cenou za ubytování uvedenou v ceníku Privat Miláno na http://www.pensionmilano.cz/privat/cs/141-cenik.html. Tyto ceny byly překontrolovány a porovnány s konkurenčními penziony v nejbližším okolí. Z provedené analýzy byly jednotkové ceny stanoveny následovné (ceny pouze za ubytování bez stravy): - 13 -