ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2469/89/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2469/89/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 468 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Rtyně v Podkrkonoší, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší Adresa nemovité věci: Hronovská 468, Rtyně v Podkrkonoší OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: fax: zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: spoluvlastníka nemovitosti Počet stran: 21 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Rtyně v Podkrkonoší Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době 10,00-11,05 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení vlastníka nemovitosti Místopis Rtyně v Podkrkonoší spadá do okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Trutnov. Obec se rozkládá asi 14 kilometrů jihovýchodně od Trutnova. Na území města má hlášený trvalý pobyt kolem obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 11 km od polských hranic. Občanská vybavenost - základní škola vyššího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště a další sportoviště, veřejná knihovna, kino, poštovní úřad, prodejny, domov s pečovatelskou službou a domov důchodců, oddělení Policie ČR. V obci Rtyně v Podkrkonoší má ordinaci jeden praktický lékař a jeden stomatolog. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází autobusové linky, železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3323/9 Královéhradecký kraj/ostatní plocha-silnice 3478/3 Město Rtyně v Podkrkonoší/ostatní plocha - ostatní komunikace - 2 -

3 Celkový popis Pouze částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím s částečným podkrovím byl postaven na svažitém terénu jako rodinný dům. Stáří domu nebylo prokazatelně zjištěno, bylo určeno odhadem na 85 let. Půdorys má tvar obdélníka přístavbou verandy na severní straně. Základy jsou zřejmě kamenné s podezdívkou z pískovcových kvádrů, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s polovalbou s krytinou z asfaltového šindele, klempířské konstrukce jsou z Cu plechu. Stropy jsou dřevěné, podlahy jsou betonové s dřevotřískovými deskami, krytinou PVC a keramickou dlažbou, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní jsou původní z části opadané. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou dřevěné hladké sololitové, dřevěné prosklené a shrnovací. Schodiště na půdu je dřevěné. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, krbovými kamny s výměníkem na tuhá paliva vše propojeno do radiátorů a s rozvodem do podlahy. V letech proběhla rekonstrukce, při které byla vyměněna okna, elektroinstalace, byly provedeny nové rozvody vody, původní podlahy byly odstraněny a byly položeny nové včetně hydroizolace podlahy v kuchyni. Byl provedena přípojka zemního plynu, vody a splaškové vody byly svedeny do veřejné kanalizace. Byla vybudována koupelna a WC, byl osazen kotel ústředního topení včetně rozvodů, radiátorů, krbových kamen s výměníkem a topení v podlaze v kuchyni. Byla vyměněna střešní krytina spolu s bedněním střechy a klempířských konstrukcí. Objekt je připojen na elektrorozvodnou síť, obecní vodovod, splaškové vody jsou svedeny do městské kanalizace, má přípojku zemního plynu. Dům byl postaven na st.parc.č Riziko povodní je na nejnižším stupni 1. Přístup je z veřejné komunikace ve vlastnictví obce a Královéhradeckého kraje. Silné stránky I. Lokalita vhodná k bydlení II. Blízko centra obce III. Parkování na vlastním pozemku IV. Možnost dalšího rozšíření podlahové plochy (část podkroví není upraveno k bydlení) V. Napojení na vodovod, kanalizaci, zemní plyn a elektřinu VI. Dům je po částečné rekonstrukci VII. Slabé stránky VIII. Malý pozemek IX. Odloučenost od okresního města (cca 15 km) X. Neúplná občanská vybavenost obce XI. Nedostatek pracovních příležitostí v místě XII. Nedokončená rekonstrukce XIII. Přístavba verandy není zapsána v katastru nemovitostí RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací - 3 -

4 Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístavba verandy na severní straně domu je postavena na poz.parc.č.380/3, není zapsaná v katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno braní vody - čerpání vody, volný přístup ke studni Ostatní rizika: nejsou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p Ocenění pozemků Porovnávací ocenění 3.1 OBSAH - 4 -

5 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Rtyně v Podkrkonoší: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 468 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 11,14 m 2 1,90 m Výčet místností: sklep 5,57 m 2 1,00 5,57 m 2 Užitná plocha celkem: 5,57 m 2 I.NP 77,16 m 2 3,10 m Výčet místností: kuchyň 17,12 m 2 1,00 17,12 m 2 pokoj 16,03 m 2 1,00 16,03 m 2 koupelna 5,71 m 2 1,00 5,71 m 2 chodba 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 WC 0,89 m 2 1,00 0,89 m 2 chodba 4,46 m 2 1,00 4,46 m 2 Užitná plocha celkem: 48,21 m 2 podkroví a zastřešení 66,96 m 2 3,00 m Výčet místností: chodba 4,07 m 2 1,00 4,07 m 2 ložnice 16,03 m 2 1,00 16,03 m 2 pokoj 12,10 m 2 1,00 12,10 m 2 Užitná plocha celkem: 32,20 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] suterén (11,14)*(1,90) = 21,17 m 3 I.NP (7,20*9,30)*(3,10)+(2,80*1,50+3,00*2,00)*(2,30) = 231,04 m 3 podkroví a zastřešení (7,20*9,30)*(3,00*1/2)+(5,10*3,60*3,00*1/6) = 109,62 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor suterén 21,17 m 3 I.NP 231,04 m 3 podkroví a zastřešení 109,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 361,82 m 3-5 -

6 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné bez izolace 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina asfaltová 6. Klempířské konstrukce měděný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné, do sklepa betonové 12. Dveře dřevěné hladké plné a prosklené dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných beton + koberec + PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kotel + nepřímotopný zásobník 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana sprchový kout 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 77 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 86 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 361,82 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * UP) Stáří roků 85 Další životnost roků 45 Opotřebení % 65,40 Věcná hodnota (VH) [Kč] Ocenění pozemků - 6 -

7 2.1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada 380/ zahrada 381/ ostatní plocha 3323/ Celková výměra pozemků 367 Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 85,98 m 2 Obestavěný prostor: 361,82 m 3 Zastavěná plocha: 77,16 m 2 Plocha pozemku: 367,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Rodinný dům za ,- Kč v obci Malé Svatoňovice na pozemku o celkové rozloze 523 m2. Dům je patrový o velikosti 85 m2 a vhodný k celkové rekonstrukci. V domě se nachází předsíň, koupelna, kuchyň, a dva pokoje. V patře se nachází půda, kterou lze zrekonstruovat na další pokoj či pokoje. Vytápění je na tuhá paliva, vodovod je veřejný a elektrický proud je zde 230 V a 400 V. Lokalita Malé Svatoňovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,04 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 7 -

8 85,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Rodinný dům 6+1 s garáží a zahradou v klidné části města Úpice. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu s dřevěnými okny a polovalbovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 99 m2, obytná je cca 130 m2. Dům prošel v posledních letech rekonstrukcí, mimo jiné střecha, koupelna a toaleta.v přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna se sprchovým koutem a samostatná toaleta. V patře jsou tři pokoje, chodba, terasa a půdní prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž, hospodářská budova, kůlna a udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 835 m2. Nemovitost je oplocena. Lokalita Úpice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,96 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : Provedení a vybavení - garáž; Celkový koef. K C 0,55 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům řadový Řadový rodinný dům, po částečné rekonstrukci, o dispozici 3+1. Dům byl postavený v roce 1919 a nachází se v okrajové části Jívky, v okrese Trutnov (35 km Trutnov, 25 km Hronov, 21 km Náchod). Užitná plocha domu je 64,7 m2 + cca 9 m2 pokoj č m2 balkon + sklepy (3). Pozemek je ve svahu a je částečně oplocený. Dům se nachází v klidné lokalitě s nízkou občanskou obslužností jezdí tam pouze autobus. Rekonstrukce domu proběhla v roce 1974 nová koupelna a toaleta. Stavba je v technickém stavu, který odpovídá jejím stáří. Pro bydlení současného standardu vyžaduje rozsáhlejší rekonstrukci. Velký otevřený půdní prostor nabízí možnosti k dalšímu rozšíření užitné plochy, krov je dostatečně vysoký. Obvodové zdivo a stropní nosníky jsou z cihel, střešní krytina na domě je pálená taška (do budoucna nutná nová střecha), Stavba není zateplena, střecha je sedlová. Podlahy: v chodbě, v koupelně a na toaletě je dlažba, v kuchyni lino a v pokojích jsou koberce. Schody do1.patra jsou dřevěné. Okna jsou původní špaletová. Dům je napojen na veřejný vodovod. Vedení elektro je 220V, 380V. Odpadní voda je svedena do septiku, který bude potřeba rekonstruovat dle nových předpisů. Na pozemku není zaveden plyn. Vytápění domu zajišťují krbová kamna. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler

9 Lokalita Jívka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01 Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 85,98 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Sedmsetdvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2469/89/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2469/

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 7 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -