NEMOVITOST: Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 5848-173/2017 6 Bytová jednotka - byt, bytová jednotka č.499/3 Adresa nemovitosti: Jiráskova 499, 66411 Zbýšov Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Zbýšov, k.ú. Zbýšov u Oslavan, kód k.ú. 792110, LV 1667 Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Zbýšov, k.ú. Zbýšov u Oslavan, kód k.ú. 792110, LV 1631 Ostatní stavby: Pozemky: 260 Vlastník jednotky: SJM, Jirout Vlastimil a Jiroutová Eliška, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastimil Jirout, čtvrť P. Bezruče 499, 66411 Zbýšov Eliška Jiroutová, čtvrť P. Bezruče 499, 66411 Zbýšov Vlastník pozemku: SJM, Jirout Vlastimil a Jiroutová Eliška, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastimil Jirout, čtvrť P. Bezruče 499, 66411 Zbýšov Eliška Jiroutová, čtvrť P. Bezruče 499, 66411 Zbýšov OBJEDNATEL : Dražební společnost Morava s.r.o.; č. obj.:, 25.8.2017 Adresa objednatele: Dlouhá 4433, 762 14 Zlín telefon: IČ: 26275953, e-mail: DIČ: CZ26275953 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, 768 61 Bystřice pod Hostýnem telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz IČ: 11499559 DIČ: CZ5704152201 ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) 11 OBVYKLÁ CENA Současný stav 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 26.9.2017 Datum zpracování : 27.9.2017 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 3 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.25.6 V Bystřici pod Hostýnem, dne 27.9.2017 Otisk razítka Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1957 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Počet obyvatel: 3 840 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Stavebně technický stav jednotky: k celkové rekonstrukci Vytápění: lokální - plyn Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 18/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na společných Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 499/3 1. NP 2+1 51,15 0,00 6,20 57,35 54,25 573 / 10 248 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota: 645 575 Kč Výnosová hodnota: 488 200 Kč Věcná hodnota: 542 500 Kč Obvyklá cena: 600 000 Kč Reprodukční cena pro pojištění: 1 356 250 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Klady: - bytový dům po revitalizaci Zápory: - nutná rekonstrukce oceňované BJ Vzhledem k výše popsaným skutečnostem odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č.499/3 včetně podílu 573/10248 na pozemku p.č.260 na částku 600 000,- Kč - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Zbýšov 20 km západně od Brna a 6 km jihozápadně od Rosic, počet obyvatel: 2 494 (lexikon obcí). Ve městě kompletní občanská vybavenost a kompletní infrastruktůra. Ulice Jiráskova v obytné čtvrti P. Bezruče asi 300 m od centrálního náměstí. Bytový dům po levé straně ulice Jiráskové z konce 50.let minulého století se zahájenou revitalizaci - nová krytina a klemp. konstrukce, nová plastová okna a probíhající zateplování fasády rozdělen prohlášením vlastníka na 18 bytových jednotek - po 9 ve dvou vchodech, tři byty na podlaží a ve třech podlaží celkem 9 BJ. Bytová jednotka č.499/3 v I.NP po pravé straně schodiště na JZ štítové straně bytového domu. Bytový dům má jedno podzemní,tři nadzemní podlaží valbový krov a volný půdní prostor přístupný stropním výlezem z chodby ve III.NP. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Bytový dům čp.499 na pozemku p.č. 260 obsahuje celkem 18 bytových jednotek ( v I.NP až III.NP ve dvou vchodech. Oceňovaná byt.jednotka č.499/3 velikosti 2+1 se nachází v I.NP na JZ štítové straně po pravé straně schodiště. Podíl na společných prostorách a pozemcích oceňovaného bytu má velikost id. 573/10248. Bytový dům je napojen na všechny inženýrské sítě a je příjezdný a přístupný z ulice Jiráskové. Bytová jednotka o PP 57,30 m 2 umístěná v I.NP v bytovém domě bez výtahu v původním stavu se zděným bytovým jádrem. Bytový dům po revitalizaci - střešní krytina,klempířské konstrukce, plastová okna, probíhá zateplování fasády. Dispoziční řešení: vstup do interiérové chodby,po pravé straně WC,koupelna a vstup do kuchyně, z kuchyně po levé straně pokoj, v čele chodby vstup do ložnice. Bytová jednotka 499/3 bez balkonu či lodžie. Stávající stav Typový zděný dům z konce 50.let. Jedno podzemní podlaží,tři nadzemní podlaží a volný půdní prostor pod valbovým krovem. Základy s funkční izolací, zděný objekt z blokopanelů,montované žb stropy a schodiště, dřevěný valbový krov a krytina z pálených tašek.klempířské konstrukce úplné z TiZn, vnitřní štukové omítky, obklady pouze kolem kuch.linky. Venkovní zateplená fasáda ( viz.foto ). Betonové montované schodiště, na společných prostorách terasová dlažba a PVC. Okna jsou plastová standartní,vnitřní dveře dřevěné do ocel.zárubní.vytápění lokální plynovými topidly. Rozvody ZTI v plastových trubkách,rozvody elektro 400/240 V, na střeše je bleskosvod.podlahy místnosti jsou betonové a krytina v kombinaci PVC a dřevotříska. Bytové jádro je zděné, v koupelně umyvadlo, vana a el. boiler na ohřev TUV, samostatný splachovací WC. Kuchyňská linka standartní a plynový sporák. Bytová jednotka má samostatný sklep v I.PP Bytová jednotka v původním stavu k celkové rekonstrukci. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytových/nebytových jednotek: 18 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 279 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 279 ost.plocha,zeleň Město Zbýšov, Masarykova 248, 66411 Zbýšov - 3 -
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Jirout Vlastimil Nařízení exekuce - Jiroutová Eliška Zahájení exekuce - Jirout Vlastimil Zahájení exekuce - Jiroutová Eliška Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1667 Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0643 Brno-venkov Obec: 584223 Zbýšov Katastrální území: 792110 Zbýšov u Oslavan Ulice: Jiráskova č.o.: Vlastníci Podíl SJM Jirout Vlastimil a Jiroutová Eliška 1 / 1 Vlastimil Jirout čtvrť P. Bezruče 499, 66411 Zbýšov Eliška Jiroutová čtvrť P. Bezruče 499, 66411 Zbýšov Stavby stavba je součástí pozemku část obce Zbýšov Bytový dům č.p. 499 na pozemku p.č. 260 ANO Jednotky Číslo jednotky: 499/3 Spoluvlastnický podíl: 573 / 10 248 Byt LIST VLASTNICTVÍ číslo 1631 Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0643 Brno-venkov Obec: 584223 Zbýšov Katastrální území: 792110 Zbýšov u Oslavan Ulice: Jiráskova č.o.: - 4 -
Vlastníci Podíl SJM Jirout Vlastimil a Jiroutová Eliška 1 / 1 Vlastimil Jirout čtvrť P. Bezruče 499, 66411 Zbýšov Eliška Jiroutová čtvrť P. Bezruče 499, 66411 Zbýšov Pozemky 260 Pozemková parcela Parcela KN 400 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Typový zděný dům z konce 50.let. Jedno podzemní podlaží,tři nadzemní podlaží a volný půdní prostor pod valbovým krovem. Základy s funkční izolací, zděný objekt z blokopanelů,montované žb stropy a schodiště, dřevěný valbový krov a krytina z pálených tašek.klempířské konstrukce úplné z TiZn, vnitřní štukové omítky, obklady pouze kolem kuch.linky. Venkovní zateplená fasáda ( viz.foto ). Betonové montované schodiště, na společných prostorách terasová dlažba a PVC. Okna jsou plastová standartní,vnitřní dveře dřevěné do ocel.zárubní.vytápění lokální plynovými topidly. Rozvody ZTI v plastových trubkách,rozvody elektro 400/240 V, na střeše je bleskosvod.podlahy místnosti jsou betonové a krytina v kombinaci PVC a dřevotříska. Bytové jádro je zděné, v koupelně umyvadlo, vana a el. boiler na ohřev TUV, samostatný splachovací WC. Kuchyňská linka standartní a plynový sporák. Bytová jednotka má samostatný sklep v I.PP Bytová jednotka v původním stavu k celkové rekonstrukci. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 7,57 m 2 1,00 7,57 m 2 ložnice byt 13,84 m 2 1,00 13,84 m 2 obývací pokoj byt 20,61 m 2 1,00 20,61 m 2 koupelna byt 2,51 m 2 1,00 2,51 m 2 WC byt 0,99 m 2 1,00 0,99 m 2 chodba balkon 0,00 m 2 0,00 0,00 m 2 sklep sklad (sklípek) 6,20 m 2 0,50 3,10 m 2 chodba byt 5,63 m 2 1,00 5,63 m 2 Celková podlahová plocha 57,35 m 2 54,25 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Popis betonové pasy zděné z blokopanelů tl. 40 cm železobetonové montované dřevěný vázaný pálená krytina titanzinek dvouvrstvé vápenné omítky zateplená fasáda chybí železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová PVC, dřevotříska lokální plynové světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler běžný plynový sporák - 5 -
Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra WC, umyvadlo, vana chybí běžné digestoře a odvětrání,sta,slp instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 57 Započitatelná plocha [m 2 ] 54,25 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 25 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 356 250 Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 542 500 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek pod stavbou p.č.260 zastavěná plocha o výměře 400 m 2. Na obvyklou cenu nemá vliv. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 260 400 573/10248 Celková výměra pozemků: 400 Výpočet porovnávací hodnoty Obvyklou cenu propočítávám porovnávací hodnotu porovnáním s nabídkovými cenami místních RK. Skutečně zrealizovaná cena: odhad 80-90% z ceny inzerované tj. kolem 11 000,- Kč/m 2 PP Typ stavby bytové jednotky Zbýšov Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Prodej bytu 2+1 58 m2 Školní, Zbýšov 1 000 000 Kč prodej bytu v OV o dispozici 2+1 ve městě Zbýšov okr.brno-venkov na ulici Školní.Jedná se o byt,který se nachází v prvním patře cihlového domu.celková plocha bytu činí 58 m2.topení je v bytě řešeno vytápěním WAW.Byt je v původním stavu k rekonstrukci Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikosti objektu - oceňovaný objekt - koeficient 1,00; Poloha - v podobné poloze - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - horší vybavení a St stav - koeficient 0,85; Vliv pozemku - podobné pozemky - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost, dům po revitalizaci - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaný objekt; Poloha - v podobné poloze; Provedení a vybavení - horší vybavení a St stav; Vliv pozemku - podobné pozemky; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost, dům po revitalizaci; 58,00 I.NP 2+1 1 000 000 17 241 0,68 11 772 bytová jednotka Zbýšov - 6 -
Prodej bytu 2+1 60 m2 Sportovní, Zbýšov 1 150 000 Kč převod družstevního bytu o dispozici 2+1 ve městě Zbýšov okr.brno-venkov na ulici Sportovní.Jedná se o byt,který se nachází ve druhém patře cihlového domu.celková plocha bytu činí 55 m2.součástí bytu je balkón.topení je v bytě řešeno dálkovým ústředním vytápěním.byt je v udržovaném stavu.byt má plastová okna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikosti objektu - oceňovaný byt - koeficient 1,00; Poloha - v podobné poloze - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - horší provedení a ST stav - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaný byt; Poloha - v podobné poloze; Provedení a vybavení - horší provedení a ST stav; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; panelový dům 60,00 II.NP 2+1 1 150 000 19 167 0,52 9 936 bytová jednotka Rosice Prodej bytu 2+1 57 m2 Ivančice, okres Brno-venkov 1 800 000 Kč Prodej krásného slunného bytu 2+1 s lodžií v osobním vlastnictví v malebném městečku Ivančic. Dům je po revitalizaci v roce 2010 (zateplení fasády, nová plastová okna, výtah). V roce 2002 proběhla rekonstrukce bytu (nová koupelna a kuchyně, podlahy) Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikosti objektu - oceňovaný byt - koeficient 1,00; Poloha - v horší poloze - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - horší provedení a ST stav - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaný byt; Poloha - v horší poloze; Provedení a vybavení - horší provedení a ST stav; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; panelový byt. dům 57,00 IV.NP 2+1 1 800 000 31 579 0,44 13 915 Variační koeficient před úpravami: 28,04 % Variační koeficient po úpravách: 13,69 % Započítatelná plocha: 54,25 m 2 Minimální jednotková cena: 9 936 Kč/m 2 Minimální cena: 539 028 Kč Průměrná jednotková cena: 11 874 Kč/m 2 Průměrná cena: 644 165 Kč Maximální jednotková cena: 13 915 Kč/m 2 Maximální cena: 754 889 Kč Stanovená jednotková cena: 11 900 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 645 575 Kč Výpočet výnosové hodnoty Obvyklá výše nájmů v dané lokalitě se pohybuje za podobné objekty - byty velikosti 1+2 v částkách kolem 6 tisíc měsíčně + služby podle situování nemovitosti. Oceňovaná BJ ve špatném ST stavu. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Obytné prostory 0,00 6 000 72 000 Celkový výnos za rok: 72 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 356 250 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 72 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 100 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 72 000-7 -
Náklady (za rok) Opravy a údržba 3.00 % z RC Kč/rok 40 688 Správa nemovitosti 0.00 % z RC Kč/rok 0 Pojištění 0.09 % z RC Kč/rok 1 221 Daň z nemovitosti Kč/rok 800 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 42 708 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 29 292 Míra kapitalizace % 6,00 Výnosová hodnota Cv Kč 488 200 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny Klady: - bytový dům po revitalizaci Zápory: - nutná rekonstrukce oceňované BJ Vzhledem k výše popsaným skutečnostem odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č.499/3 včetně podílu 573/10248 na pozemku p.č.260 na částku 600 000,- Kč Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota 645 575 Kč Výnosová hodnota 488 200 Kč Věcná hodnota 542 500 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Situování 1 snímek z KN + výpis z LV Koncesní listina Vydaná dne 19.3.2001 Okresním úřadem v Kroměříži-okresním živnostenským úřadem pod č.j.žk-253/2134/01-ja/3 pro obor Oceňování majetku pro věci nemovité - 8 -
ložnice kuchyně ob.pokoj chodba koupelna kuchyně - 9 -
centrální chodba uliční pohled - 10 -
- 11 -