zky či projektu, jeho příprava p prava plánování a řízení z pohledu developera jakostní dílo

Ing. Jaroslav Marek HOCHTIEF VSB a.s. Březen 2006 Specifikace zakázky zky či projektu, jeho příprava p prava plánování a řízení z pohledu developera přebírajícíebíraj jakostní dílo

Definice developerské činnosti: Jedná se o komplexní zabezpečování stavebního projektu pro zákazníky - vyhledávání potenciálních příležitostí pro developerskou činnost - vypracování podnikatelského záměru - zabezpečení financování - příprava projektu - realizace projektu - kolaudace stavby - předání díla konečným uživatelům Marek - Hochtief VSB 2006 2

Cíl developerských projektů: Formou dveloperských projektů lze např. realizovat: Obytná centra Komerční centra Zábavná centra Administrativní centra Čerpací stanice atd. Marek - Hochtief VSB 2006 3

Hlavní podmínky developerských projektů: Hlavní podmínkou developerských projektů je: vhodný pozemek schválený územní plán (UR) investor, projektant, dodavatel technicko-ekonomická studie Feasibility Study (FS) Marek - Hochtief VSB 2006 4

Spolupráce na úrovni řízení developerských projektů Předpokladem úspěšného developerského projektu je vysoká profesionalita založená na vzájemné spolupráci: 1) Facility Management (FM) 2) Public Relation (PR) 3) Marketing 4) Právní útvar 5) Ekonomický útvar 6) Technický útvar Marek - Hochtief VSB 2006 5

Vstupní informace Jsou podkladem pro rozhodnutí mnagementu: Informace z marketingové činnosti - vyhledávání nových podnikatelských příležitostí Informace z ekonomické činnosti -zpracovánípředběžné technickoekonomické studie Marek - Hochtief VSB 2006 6

3 etapy přípravy a realizace developerského projektu Následují po kladném rozhodnutí managementu: 1.Etapa 2. Etapa předinvestiční 3. Etapa investiční provozní Marek - Hochtief VSB 2006 7

1. Etapa Předinvestiční etapa A)Inentifikace podnikatelských říležitostí: vhodnost lokality z hlediska záměru posouzení lokality z hlediska UR posouzení lokality z hlediska infrastruktůry posouzení lokality z hlediska inž. sítí dopravní dostupnost zastavitelnost pozemku (ochranná pásma) podlažnost budovy reálnost ceny pozemku srovnání projektu s podobnými v dané lokalitě Marek - Hochtief VSB 2006 8

1. Etapa Předinvestiční etapa B)Předběžná technicko-ekonomická studie: zpracování variant DP vliv DP na životní prostředí atraktivnost DP pro investora a konečného uživatele vhodnost lokality pro DP realizovatelnost DP organizační zajištění DP reálnost termínů realizace DP finanční zajištění projektu CELKOVÉ EKONOMICKÉ ZHODNOCENÍ A NÁVRATNOST INVESTICE!!! Marek - Hochtief VSB 2006 9

1. Etapa Předinvestiční etapa C)Jednotlivé části Feisibility Study (FS) a zastavovací studie: analýza trhu marketingová strategie umístění DP organizace a řízení realizace DP plán a termíny realizace DP analýza rizik ekonomická a finanční analýza DP finanční zajištění projektu CELKOVÁ FINANČNÉ-EKONOMICKÁ STUDIE JAKO PODKLAD PRO ROZHODNUTÍ!!! Marek - Hochtief VSB 2006 10

2. Etapa Investiční etapa A)Realizace prvotní investice: pořízení pozemku, budovy, či nákup rozpracovaného projektu (na základě kupní smlouvy) B)Výběrová řízení na subjekty podílející se na realizaci DP a uzavření smluv realitní kancelář (zprostředkovává prodej bytových jednotek) projekční a architektonická kancelář (zpracovává projekty pro územní rozhodnutí, stavební povolení, podklady pro výběr dodavatele, realizační projekt a zajišťuje autorský dozor) Marek - Hochtief VSB 2006 11

2. Etapa Investiční etapa C)Podklady pro realizaci stavby: studie/návrh stavby dokumentace pro územní řízení dokumentace pro stavební řízení dokumentace pro provedení stavby vypracování dokumentace pro výběr dodavatele Dále projektant spolupracuje: při výběru dodavatele při provádění stavby (autorský a technický dozor) při ukončení stavby a uvedení díla do užívání Marek - Hochtief VSB 2006 12

2. Etapa Investiční etapa D)Výběrové řízení na dodavatele stavby: časový plán výstavby (harmonogram) kontrolní a zkušební plán (KZP) plán jakosti plán ochrany životního prostředí plán bezpečnosti na stavbě technologické předpisy všeobecné podmínky užívání stavby (díla) Marek - Hochtief VSB 2006 13

2. Etapa Investiční etapa E)Uzavírání budoucích smluv s klienty: Krom zákonem stanovených náležitostí smlouvy jako je předmět díla, cena a platební podmínky je nutno: přesně specifikovat předmět díla popsat standart provedení popsat nadstandard stanovit splátkový kalendář stanovit termín o úplném převodu díla stanovit pravidla klientských změn Marek - Hochtief VSB 2006 14

2. Etapa Investiční etapa F)Realizace stavby: Před zahájením realizace stavby nutno: jmenovat zodpovědnou osobu za realizaci DP (smluvní podmínky, PD, harmonogram) předání a převzetí staveniště protokolární formou zavedení stavebního deníku umístit harmonogram na viditelném místě umístit kontrolní a zkušební plán (KZP) na viditelném místě Marek - Hochtief VSB 2006 15

2. Etapa Investiční etapa F)Kontrola průběhu realizace stavby: V průběhu realizace stavby nutno: provádět průběžnou kontrolu prováděných prací kontrolovat, zda práce jsou prováděny podle odsouhlasené PD organizovat kontrolní dny v průběhu stavby přejímat provedené práce před jejich zakrytím a kontrolovat dodržování KZP kontrolovat a odsouhlasovat faktury za provedené práce v souladu se splátkovým kalendářem organizovat závěrečné předání a převzetí díla organizovat kolaudaci provedené stavby Marek - Hochtief VSB 2006 16

2. Etapa Investiční etapa G)Výkon a funkce autorského dozoru (AD) Cílem AD je dodržení PD a s tím související: účast na kontrolních dnech spolupracovat na operativním řešení problémů přejímat provedené práce před jejich zakrytím a kontrolovat dodržování KZP kontrolovat a odsouhlasovat faktury za provedené práce v souladu se splátkovým kalendářem organizovat závěrečné předání a převzetí díla Výkonem AD by měl být vždy jmenován projektant!!! Rozsah výkonu AD by měl být jasně definován!!! Marek - Hochtief VSB 2006 17

2. Etapa Investiční etapa G)Kontrola ekonomie projektu v průběhu výstavby dozoru (AD) Cílem je dosažení předpokládané zisku a proto je nutno: sledovat náklady a výnosy v průběhu stavby sledovat klientské změny, které mohou cenu díly snížit, popř. zvýšit) provádět průběžné kontrolní kalkulace O výkonu těchto kontrol nutno podávat měsíční reporty vedení firmy!!! Marek - Hochtief VSB 2006 18

2. Etapa Investiční etapa H)Převedení stavby na dodavatele Předmětem přejímky je převzetí prací investorem (objednatelem) od dodavatele (zhotovitele) z hlediska: kvality provedení prací dodržení projektové dokumentace dodržení smluvního termínu platnosti a úplnosti dokladové části dodržení ceny prací zpracování a předání dok. skutečného provedení Výrobce nebo dovozce je povinen ve smyslu zákona č. 22/1997 Sb. před zabudováním výrobku předložit platné Prohlášení o shodě nebo ES prohlášení o shodě!!! Marek - Hochtief VSB 2006 19

Marek - Hochtief VSB 2006 20

6 ZÁKLADNÍCH POŽADAVKŮ KLADENÝCH NA STAVBY (VÝROBKY) Mechanická odolnost a stabilita Požární bezpečnost Hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí Bezpečnost při užívání Ochrana proti hluku Úspora energie a ochrana tepla Marek - Hochtief VSB 2006 21

PROHLÁŠENÍ O SHODĚ SMLUVNÍ UJEDNÁNÍ SMLOUVY O DÍLO musí předmět plnění jasně specifikovat, nestačí napsat, že dílo bude provedeno podle PLATNÝCH NOREM, je nutno uvést podle kterých ČSN ČSN EN PROHLÁŠENÍ ES PROHLÁŠENÍ O SHODĚ O SHODĚ (CCZ) CE Marek - Hochtief VSB 2006 22

NV 312/2005 Sb. platnost od 13.7.2005 (nahrazuje : NV163/2002 Sb. seznam stanovených výrobků s uvedením postupů posuzování shody postupy posuzování shody AO podle: 5( 5a) 6 7 8 technickou specifikací jsou určené normy : (ČSN, ČSN EN, ČSN P ENV) Marek - Hochtief VSB 2006 23

PROHLÁŠENÍ O SHODĚ Vydává výrobce nebo dovozce v českém jazyce na základě NV 163/2002 Sb. a umožňuje výrobci nebo dovozci označit výrobek ČESKOU ZNAČKOU SHODY : ZNAMENÁ TO, ŽE TAKTO OZNČENÝ VÝROBEK JE V SOULADU S URČENÝMI NORMAMY (ČSN) nebo STAVEBNÍM TECHNICKÝM OSVÉDČENÍM (STO) A TO, ŽE VÝROBEK SPLŇUJE 6 ZÁKLADNÍCH POŽADAVKÚ Marek - Hochtief VSB 2006 24

NV 190/2002 Sb. Postupy prokazování shody NO s evropskou technickou specifikací: harmonizované EN ETA Postupy posuzování shody: 1+ 1 2+ 2 3 4 Evropská značka shody CE Marek - Hochtief VSB 2006 25

ES PROHLÁŠENÍ O SHODĚ Vydává výrobce na základě NV 190/2002 Sb. a označuje svůj výrobek EVROPSKOU ZNAČKOU SHODY : ZNAMENÁ TO, ŽE TAKTO OZNAČENÝ VŽROBEK JE V SOULADU S HARMONIZOVANÝMI EVROPSKÝMI NORMAMI (ČSN EN) nebo s EVROPSKÝM TECFHNICKÝM SCHVÁLENÍM (ETA). ETAG CUAP Marek - Hochtief VSB 2006 26

ČESKÁ OBCHODNÍ INSPEKCE Cílem je dbát, aby nebyly na náš trh uváděny výrobky v rozporu se zákonem č. 22/1997 Sb. a NV: - bez Prohlášení o shodě (nebo bez označení výrobku CCZ) - bez ES prohlášení o shodě nebo bez označení evropskou značkou shody CE Marek - Hochtief VSB 2006 27

3. Etapa Provozní etapa A)Převod nemovitého majetku na smluvního vlastníka Provádí se písemně formou prohlášení podle zákona č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a musí obsahovat: předmět převodu nemovitosti výkresovou dokumentaci s vyznačením společných částí domu a podlahových ploch Prohlášení je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí!!! B)Zápis do katastru nemovitostí geometrické zaměření pro vyznačení objektu v geometrickém plánu stavební povolení kolaudační rozhodnutí Marek - Hochtief VSB 2006 28

3. Etapa Provozní etapa C)Předání objektu vlastníku (konečnému uživateli) Provádí správce, zpravidla Facility management (FM) formou Smlouvy o převodu nebo Kupní smlouvy. Součástí předávacího protokolu jsou následující přílohy: podmínky pro užívání stavby dokumentace skutečného provedení statické výpočet provozní řád reklamační řád Předání zkolaudovaného díla lze uskutečnit ve spolupráci s realitní kanceláří, která zprostředkovala prodej!!! Marek - Hochtief VSB 2006 29

3. Etapa Provozní etapa D)Technicko-ekonomické vyhodnocení projektu Po dokončení stavby vypracuje vedoucí DP. Jedná se zhodnocení: finanční ekonomické marketingové technické Výsledky technicko-ekonomického vyhodnocvení pojsou předloženy managementu společnosti!!! Marek - Hochtief VSB 2006 30

3. Etapa Provozní etapa E)Provoz objektu Facility management (FM), poskytovatel služeb na základě uzavřené smlouvy s vlastníkem nebo společenstvým vlastníků zajišťuje veškeré služby spojené s provozem objektu: běžná údržba technická správa administrativní správa řešení s odstraňování reklamací Výsledky technicko-ekonomického vyhodnocvení pojsou předloženy managementu společnosti!!! Marek - Hochtief VSB 2006 31