Znalecký posudek č /17

Znalecký posudek č. 6464-004/17 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 2166/130, v šestém nadzemním podlaží bytového domu v ulici Ovčí Hájek č.p. 2166, v obci Praha, na pozemku parc. č. 3103, parc. č. 3104, parc. č. 3105, parc. č. 3106, parc. č. 3107, parc. č. 3108, parc. č. 3109, parc. č. 3110 a parc. č. 3111, katastrální území Stodůlky, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel posudku: Infinity One s.r.o. Jaurisova 515/4 140 00 Praha 4 - Michle Účel posudku: Ocenění nemovité věci za účelem zjištění její obvyklé ceny Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 06.01.2017 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 13 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 09.01.2017

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - bytové jednotky č. 2166/130, v šestém nadzemním podlaží bytového domu v ulici Ovčí Hájek č.p. 2166, v obci Praha, na pozemku parc. č. 3103, parc. č. 3104, parc. č. 3105, parc. č. 3106, parc. č. 3107, parc. č. 3108, parc. č. 3109, parc. č. 3110 a parc. č. 3111, katastrální území Stodůlky, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 06.01.2017 bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 10745 ze dne 12.05.2016 - cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy - prohlášení vlastníka budovy (datum neuvedeno) - informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Praha Katastrální území: Stodůlky (755541) List vlastnictví číslo: 10745 Vlastník: Mgr. Anahit Abrahamyan Kodymova 2538/10, Stodůlky, 158 00 Praha 5 5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovitosti. Výměra bytové jednotky byla zjištěna z prohlášení vlastníka budovy. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2166/130, která se nachází v 6.NP bytového domu v ulici Ovčí Hájek č.p. 2166, v Praze 5, v městské části Stodůlky, na pozemcích parc. č. 3103-3111. Jedná se o řadový bytový dům, s devíti vchody a samostatnými čísly popisnými (č.p. 2165-2173). Objekt je podsklepený, s devíti nadzemními podlažími, s výtahem. Svislé a vodorovné konstrukce montované z dílců železobetonových plošných. Střecha plochá, střešní krytina živičná. Fasáda je

3 opatřena kontaktním zateplovacím systémem a strukturovanou omítkou. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Bytový dům byl postaven v roce 1980. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Stavebně-technický stav bytového domu lze označit jako průměrný.

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam I. Havířov a katastrální území lázeňských 1,20 obce míst typu A, a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček, nebo obce s významnými turistickými cíli. 8 Poloha obce I. Obec, jejíž některé katastrální území 1,10 sousedí s Prahou nebo Brnem 9 Občanská vybavenost obce I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,05 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i ) = 1,386 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05

5 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné 0,00 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,980 i = 2 I. Pozemky a) Pozemky 2 Cena pozemků je stanovena na základě cenové mapy stavebních pozemků na území hlavního města Prahy. 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 3103 Zast. plocha a nádvoří 212 3 000, 636 000, 3104 Zast. plocha a nádvoří 208 3 000, 624 000, 3105 Zast. plocha a nádvoří 208 3 000, 624 000, 3106 Zast. plocha a nádvoří 211 3 000, 633 000, 3107 Zast. plocha a nádvoří 209 3 000, 627 000, 3108 Zast. plocha a nádvoří 206 3 000, 618 000, 3109 Zast. plocha a nádvoří 205 3 000, 615 000, 3110 Zast. plocha a nádvoří 208 3 000, 624 000, 3111 Zast. plocha a nádvoří 297 3 000, 891 000, Součet: 1 964 5 892 000, Pozemky zjištěná cena: 5 892 000, Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 74 / 11 880 5 892 000, Kč 5 892 000, Kč 36 701,01 Kč

6 II. Byt a) Byt 38 Bytová jednotka č. 2166/130 o velikosti 3+1 se nachází v 6.NP bytového domu. Skládá se ze tří pokojů, koupelny, kuchyně, WC, předsíně a lodžie. K bytu náleží sklep v 1.PP bytového domu. Celková výměra bytové jednotky, včetně příslušenství, bez lodžie, činí 74,36 m 2. Vytápění a ohřev vody je zajištěno dálkově. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši 74/11880 na společných částech domu a pozemcích parc. č. 3103, parc. č. 3104, parc. č. 3105, parc. č. 3106, parc. č. 3107, parc. č. 3108, parc. č. 3109, parc. č. 3110 a parc. č. 3111. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná Pokoj 19,59 1,00 19,59 Pokoj 13,16 1,00 13,16 Pokoj 12,20 1,00 12,20 Koupelna 3,10 1,00 3,10 Kuchyň 11,10 1,00 11,10 WC 1,35 1,00 1,35 Předsíň 10,08 1,00 10,08 Lodžie 6,96 0,20 1,39 Sklep 3,78 0,10 0,38 81,32 72,35 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 267 449 Základní cena (ZC): 43 665, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 *

7 * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Stáří stavby (y): 37 Koeficient pro úpravu (s): 0,815 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i ) V 10 ): 0,693 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 30 259,84 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,386 Index polohy (I P ): 0,980 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 72,35 30 259,84 1,386 0,980 = 2 973 681,62 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 5 892 000, Kč Spoluvlastnický podíl: 74 / 11 880 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 36 701,01 Kč + 36 701,01 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 3 010 382,63 Kč Byt zjištěná cena: 3 010 382,63 Kč

8 C. Rekapitulace Cena určená (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. Cena určená má pouze pomocný indikační charakter. Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 74 / 11 880 5 892 000, Kč 5 892 000, Kč 36 701,01 Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt 3 010 382,63 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 3 010 380, Kč Určená cena: 3 010 380, Kč. Cena slovy: Třimilionydesettisíctřistaosmdesát Kč.

9 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

10 Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 2166/130, ul. Ovčí Hájek, Stodůlky, Praha 5 Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část Stáří objektu 37 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - nezjištěno Podlaží, výtah 6.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované se zateplením Výměra byt. j. 72,35 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka Mezi školami, Praha 5 - Stodůlky Popis: Bytová jednotka po rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část Stáří objektu 35 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží 5.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované se zateplením Výměra byt. j. 75 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : 3 850 000, Kč 51 333, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,98 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,98 Celkový koeficient: 0,96 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 49 280, Kč Objekt č. 2: Bytová jednotka Dominova, Praha 5 - Stodůlky Popis: Bytová jednotka po částečné rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část Stáří objektu 38 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží 1.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované se zateplením Výměra byt. j. 76 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : 3 900 000, Kč 51 316, Kč

11 Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,99 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,98 Celkový koeficient: 0,97 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 49 777, Kč Objekt č. 3: Bytová jednotka Petržílkova, Praha 5 - Stodůlky Popis: Bytová jednotka po částečné rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část Stáří objektu 39 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží 3.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované se zateplením Výměra byt. j. 73 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : 3 700 000, Kč 50 685, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,99 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,99 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,98 Celkový koeficient: 0,96 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 48 658, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd.

12 Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytové jednotky je stanovena ve výši 49 758,- Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 3 600 000,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. 2166/130, dle LV č. 10745, v obci Praha, k.ú. Stodůlky, běžně prodejná. Obvyklá cena: 3 600 000,- Kč. Cena slovy: Třimilionyšestsettisíc Kč. V Praze dne 09.01.2017 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9

13 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6464-004/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne 09.01.2017 Ing. Karel Schwarz