Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 12/08/128 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Byt č. 3/654 Adresa nemovitosti: Lipová-lázně 654, 790 61 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Lipová-lázně, k.ú. Dolní Lipová, kód ČSÚ: 684 660, LV: 774, 1121, 969 Ostatní stavby: Pozemky: 567, 568 Vlastník stavby: Renata Šubová, Lipová - lázně 654, 79061, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Renata Šubová, Lipová - lázně 654, 79061, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Brno-Město k č.j.97ex 4166/11-38 Adresa objednatele: Minská 54, 616 00 Brno IČ: telefon: 545215006 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel ocenění: Ivo Trsťan Sokola Tůmy 1289 / 4, 790 01 Jeseník IČ: 60966939 telefon: 602562350 e-mail: ivo.trstan@tiscali.cz, trstan.ivo@seznam.cz DIČ: CZ 5905170832 fax: 584452681 Zjištění obvyklé ceny koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 25.6.2012 Datum zpracování : 9.8.2012 Počet stran: 5 stran Počet příloh: 8 V Jeseníku, dne 9.8.2012 Otisk razítka Ivo Trsťan
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 11/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 654/3 II. 3+1 63,95 0,00 0,00 2,53 0,00 65,72 6 648 / 64 500 10 651 Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč Byt není předmětem převodu. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 600 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 830 000 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 10 000 Kč Budoucí stav Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Byty ve vlastnictví se v Jeseníku a jeho blízkém okolí dobře obchodují, oceň. byt je velikosti 3 +1, je však umístěn v zástavbě řadových bytových domů OKAL, o které je menší zájem. Vlastní byt je solidně vybaven a nebude vyžadovat kromě údržby větších investic. Dům se nachází v žádané lokalitě na trhu s byty v obci Lipová lázně v blízkosti lyžařského areálu Miroslav. Ve městě Jeseník a jeho blízkém okolí je cenová hladina zděných bytů i panelových stagnující, jedná se o přirozené centrum regionu, nestaví se zde žádné developerské byty, vzrůstá i poptávka z velkých měst (Brno, Olomouc), díky poměrně příznivé ceně jsou byty využívány i k rekreaci, tato poptávka se udržuje i díky příznivým cenám v regionu ve vztahu ke kvalitnímu životnímu prostředí a existenci místních lázní.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti výpis z KN, kopie katastrální mapy, ověření stáří nemovitosti u KÚ Jeseník, místní šetření, vlastní databanka realizovaných prodejů v regionu Obec Lipová - Lázně je lázeňskou a turistickou obcí, má 2594 obyvatel, je zde veškerá potřebná infrastruktura - kromě dobré dopravní dostupnosti z vnitrozemí. V obci převažuje poptávka nad nabídkou na trhu nemovitostí určených k bydlení i k rekreaci. Důležitá je i blízkost města Jeseník. Bytový dům je umístěn v bytové zóně, vzdálené 500 m od centra obce cca 50 m od státní komunikace vedoucí na do Horní Lipové a na Ramzovou, cca 200 m od domu je lyžařské centrum Miroslav. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Se zástavou ve prospěch ČS a.s. není v ocenění na základě objednávky uvažováno Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Na betonových základech s izolací proti vodě je provedeno zděné I. NP na kterém je smontován typový bytový dům Oka na bázi dřevěné hmoty. Stropy jsou vodorovné polospalné, sedlová střecha, krytina je tašková. Dům má termofasádu. Schody jsou dřevěné dubové. Okna jsou zdvojená, dveře hladké plné a prosklené. Podlahy obytných místností jsou kryty koberci, jinde je ker. dlažba. Byt je vytápěn z centrální kotelny. El. instalace je světelná a motorová, jističe. V domě je proveden rozvod studené a teplé vody. Zdrojem teplé vody je centrální kotelna. Na kanalizaci jsou napojeny všechny zařizovací předměty. WC je splachovací, koupelna je vybavena standardně. Je zde standardní bytové jádro. V kuchyni je elektrický sporák, odsavač par. Popis bytové/nebytové jedn. viz nahoře Dispoziční řešení kuchyně (9,34 m2), pokoj (20,28 m2), pokoj (12,07 m2), pokoj (12,07 m2), předsíň (8,01 m2), koupelna (2,82 m2), WC (0,96 m2), sklep (2,53m2) Popis tech. stavu stavby Vlastní bytový dům je v dobrém technickém stavu, oceňovaný byt je udržován, je v dobrém technickém stavu, dle sdělení správce domu budou letos na domě provedena nová plastová okna. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové patky izolované 2. Svislé konstrukce dřevěné sendvičové do tl. 24 cm 3. Stropy trámové polospalné 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech pálená krytina hladká ve dvou vrstvách 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů standardní obklady 8. Úprava vnějších povrchů termofasáda 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah koberce, plovoucí laminátové 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky
19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek parc.č. 567, zast. plocha a nádvoří, o výměře 164 m 2 a parc.č. 568, zast. plocha a nádvoří, o výměře 163 m 2, na těchto pozemcích stojí bytový dům č.p. 654 a 655. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V sousedních obcích města Jeseník se srovnatelné pozemky prodávají v rozmezí od 150,- do 200,- Kč/m 2 s ohledem na umístění pozemku, jeho velikost a možnost napojení na inženýrské sítě. Oceňované pozemky se nachází v centru obce, v obci je poptávka po těchto pozemcích, z tohoto důvodu je cena stanovena při horní hranici výše citovaného rozpětí. Cena je stanovena na základě podkladů z vlastní databáze a z databáze spolupracujících odhadců v regionu Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 567 164 200 6 448 / 64 500 3 279 zastavěná plocha a nádvoří 568 163 200 6 648 / 64 500 3 360 Hodnota pozemků celkem 6 639 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 9,34 m 2 1,00 9,34 m 2 pokoj byt 20,28 m 2 1,00 20,28 m 2 pokoj 12,07 m 2 1,00 12,07 m 2 pokoj 10,47 m 2 1,00 10,47 m 2 WC 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 koupelna 2,82 m 2 1,00 2,82 m 2 chodba byt 8,01 m 2 1,00 8,01 m 2 sklep sklad (sklípek) 2,53 m 2 0,70 1,77 m 2 Celková podlahová plocha 66,48 m 2 65,72 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 65,72 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 766 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 167 599 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 28 Další životnost roků 72 Opotřebení % 28,00 Věcná hodnota (VH) Kč 840 670
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Bytový dům je umístěn v bytové zóně, vzdálené 500 m od centra obce cca 50 m od státní komunikace vedoucí na do Horní Lipové a na Ramzovou, cca 200 m od domu je lyžarské centrum Miroslav. byt 3+1 I. kategorie Bytový dům OKAL na zděném technickém podlaží Srovnávané jednotky Lipová - lázně 65,72 II. 3+1 X X X X Jedná se o byt 3+1 o 64 m 2 v zděném bytovém domě, umístěném ve středu obce, byt byl ve II. NP, srovnatelně vybaven, stejné zázemí. Zděný 64,00 II. 3+1 600 000 Lipová - lázně, bytový dům č.p. 553 Byt 3+1 v panelovém domě, byt byl v původním stavu, stejně tak celý dům, byla potřebná modernizace a výměna oken, popř. termofasáda. Panelový dům 67,00 I. 3+1 550 000 X Koef. je upraven, neboť k bytu patřila menší pronajatá zahrádka, která měla pozitivní vliv na cenu bytu. Porovnávací hodnota Rekapitulace : Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (se zástavou ČS a.s. se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná její aktuální hodnotu Cena závad, která v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) Výsledná cena obvyklá 600 000 Kč 0,- Kč 0,- Kč 600.000,- Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 969 a 1121 ze dne 23.5.2012 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12/08/128. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289/4 790 01 Jeseník
Výpisy z KN viz samostatná příloha