ZNALECKÝ POSUDEK č. 3174/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Malínky, obec Malínky, okres Vyškov: pozemků parc. č. St. 123/4, St. 124/4, St. 125/1, 319, 2143/70, 2415/1, 2419/72, 2419/73, 2420/24, 2420/25, 2420/48, 2524/1, 2524/2, 2527/1, 2527/24, 2527/25 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Exekutorský úřad Brno-město Minská 54, 616 00 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinné v rámci exekuce č.j. 097EX 11127/11 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 14. dubna 2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 14. dubna 2014 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 097EX 11127/11-52 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinné paní Stanislavy Kurkové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 14. dubna 2014. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 27 vyhotovený dne 25.3.2014 pro k.ú. Malínky : A: Vlastník: Kurková Stanislava, Prokešovo náměstí 1803/8, 70200 Ostrava, RČ 435522/141 B: Nemovitosti: Parcely: viz příloha C: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz. příloha posudku. 1.1.2 Kopie katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Malínky z http://nahlizenidokn.cuzk 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 14. dubna 2014. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinné, za účasti paní Ing. Anežky Neužilové - jednatelky společnosti Agrola, s.r.o, která má pozemky v nájmu. 1.1.4 Ostatní - Smlouva o nájmu pozemků ze dne 13.5.1996 sepsaná s bývalou vlastnicí pozemků paní Jindřiškou Strmiskovou - Kupní smlouva na pozemky v k.ú. Malínky V-6220/2010-712, ze dne 18.10.2010, právní účinky ke dni 13.12.2010. - Kupní smlouva na pozemky v k.ú. Malínky V-5296/2010-712, ze dne 18.10.2010, právní účinky ke dni 20.10.2010. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí.
4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti: Parcela Výměra Druh pozemku číslo (m 2 ) St. 123/4 zastavěná plocha a nádvoří 446 St. 124/4 zastavěná plocha a nádvoří 86 St. 125/1 zastavěná plocha a nádvoří 262 319 ostatní plocha 1 263 2143/70 vodní plocha 66 2415/1 orná půda 2 197 2419/72 orná půda 1 715 2419/73 orná půda 10 394 2420/24 orná půda 179 2420/25 orná půda 1 364 2420/48 ostatní plocha 47 2524/1 vodní plocha 15 2524/2 vodní plocha 110 2527/1 ostatní plocha 2 578 2527/24 ostatní plocha 1 068 2527/25 ostatní plocha 99 Oceňované pozemky se nachází v lokalitě v severní části k.ú. Malínky. Nachází se ve zvlněném terénu. Část pozemků se nachází v areálu zemědělské společnosti, kde tvoří plochu pod hospodářskými budovami nebo manipulační plochu, v okolí areálu jsou některé pozemky využívané jako orná půda, některé tvoří část vodních toků (viz tabulka Porovnávací cena pozemků v kap. 3). Budovy a silážní jáma, které se na pozemcích nachází, jsou jiného vlastníka LV 181, Agrola, s.r.o. 2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná.
5 Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách uveřejněnými na internetových stránkách www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz (duben 2014). 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní inzerce stavební pozemky: Prodej, pozemek zemědělská půda, 11 814 m² Celková cena: 1 000 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 81 Kč za m² bez provize Cena za m²: 85 Kč za m² včetně provize Adresa: Velešovice (okres Vyškov) Datum aktualizace: 24.03.2014 Budova: Montovaná Plocha zastavěná: 166 m 2 Plocha pozemku: 11 814 m 2 Elektřina: 230V, 400V K prodeji zemědělskou halu s ovocným sadem ve Velešovicích, v mírném jižním svahu na kraji vesnice. Ovocný sad z 60. let je již na konci životnosti, je nutná nová výsadba stromů. Rozměry sadu (44 x 245 m). K tomuto sadu přináleží komerční pozemky celkové výměře 995 m 2 s přístupovou asfaltovou komunikací. Na těchto pozemcích se nachází komerční objekt, zemědělská hala o celkové výměře 166 m 2(8x21 m). Hala sloužila pro skladování a manipulaci a nachází se na kraji ovocného sadu, je ze sedmi ocelových rámů, opláštěna vlnitým plechem, bez oken a zateplení. Podlaha je betonová, elektro instalace a bleskosvod nefunkční. Stavba je bez využití, je z roku 1960. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 12 902 m² Celková cena: 451 570 Kč včetně provize Cena za m²: 34 Kč za m² bez provize Cena za m²: 35 Kč za m² včetně provize Adresa: Břežany (okres Znojmo) Datum aktualizace: 18.04.2014 Plocha pozemku: 12 902 m 2 Prodej pozemků o celkové výměře 12.902 m2 ležících severozápadně od obce Břežany. Pozemky jsou určené územním plánem pro výrobu a skladování. U pozemku trafostanice, voda - studna.
6 Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 77 992 m² Celková cena: 6 239 360 Kč za nemovitost Cena za m²: 80 Kč za m² Adresa: Břežany (okres Znojmo) Datum aktualizace: 22.04.2014 Plocha pozemku: 77 992 m 2 Pozemky jsou situovány v blízkosti obce Břežany (v areálu bývalého statku), která se nachází asi 5 km severozápadně od městečka Hrušovany nad Jevišovkou v okrese Znojmo. Celková výměra pozemků je 77.992 m2. Pozemky jsou zasíťované (voda, elektřina-vlastní transformátor, kanalizace-bez čističky). Jedná se o otevřený a rovinatý soubor pozemků, je zde možnost těžby štěrkopísku. K pozemkům je vedena zpevněná přístupová cesta. Dle územního plánu jsou pozemky vedené jako průmyslová zóna s možností jakékoliv výstavby průmyslového a zemědělského charakteru. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 27 182 m² Celková cena: 3 533 660 Kč včetně provize Cena za m²: 125 Kč za m² bez provize Cena za m²: 130 Kč za m² včetně provize Adresa: Hradčovice (okres Uherské Hradiště) Datum aktualizace: 03.02.2014 Plocha pozemku: 27 182 m 2 Prodej pozemku pro komerční výstavu s celkovou výměrou 27 182 m2. Na pozemku se nachází trafostanice. Průměrná šíře pozemku je 100 m. Pozemek je rovinatý a vede k němu komunikace s živičným povrchem. Pozemek se nachází v průmyslové zóně na začátku obce v těsné blízkosti železnice. Možnost prodeje i části pozemku. Porovnávané objekty realitní inzerce zemědělské pozemky: Prodej - zemědělské pozemky Katastrální území: Senetářov, okr. Blansko Popis nabídky: Prodej Výměra: 2365 m2 Cena: 10 Kč/m2 bez fota
7 Prodej, pozemek zemědělská půda, 47 320 m² Celková cena: 709 800 Kč včetně provize Cena za m²: 14 Kč za m² bez provize Cena za m²: 15 Kč za m² včetně provize Adresa: Blansko - Dolní Lhota (okres Blansko) Datum aktualizace: 06.03.2014 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 47 320 m 2 Prodej - ornou půdu v katastrálním území Blansko, Dolní Lhota. Půda je zemědělsky využívaná. Hlavní půdní jednotka patří do skupiny hnědých půd. Sklonitost je 7-12 - střední sklon. Expozice je sever (SZ-SV). Průměrný roční úhrn srážek je 550 650 (700) mm. Prodej, pozemek zemědělská půda, 13 819 m² Celková cena: 229 000 Kč včetně provize Cena za m²: 16 Kč za m² bez provize Cena za m²: 17 Kč za m² včetně provize Adresa: Vážany nad Litavou (okres Vyškov) Datum aktualizace: 27.4.2014 Plocha pozemku: 13 819 m 2 Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Vážany nad Litavou, okres Vyškov. Prodej, pozemek zemědělská půda, 4 928 m² Celková cena: 88 000 Kč bez provize Cena za m²: 18 Kč za m² bez provize Adresa: Bučovice (okres Vyškov) Datum aktualizace: 16.04.2014 Plocha pozemku: 4 928 m 2 Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji ornou půdu v obci Bučovice-Kloboučky o CP 4.928 m2. Pozemek je široký 21 m, dlouhý 251 m. K pozemku vede příjezdová komunikace.
8 Na základě nabídek obdobných stavebních pozemků pro komerční využití ve srovnatelných lokalitách (i v jiných okresech), které se pohybují v rozmezí 34 125 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu : - pozemky zastavěné stavbou v zemědělském areálu 50 Kč/m 2 - ostatní plochy manipulační plochy v zemědělském areálu 35 Kč/m 2 Na základě nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 10 18 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu : - zemědělské pozemky orná půda 12 Kč/m 2 - ostatní plochy remízky, koryto potoka, mez 5 Kč/m 2 Porovnávací cena pozemků Parcela číslo Druh pozemku Využití - dle skutečného stavu Lokalita Výměra m 2 ZC Kč/m 2 St. 123/4 zastavěná plocha zastavěno stavbou jiného vlastníka a nádvoří v zeměděl. areálu (LV 181) 1 446 50,00 22 300,00 St. 124/4 zastavěná plocha zbořeniště v zeměděl. areálu a nádvoří (jiného vlastníka) 1 86 50,00 4 300,00 St. 125/1 zastavěná plocha zastavěno stavbou jiného vlastníka a nádvoří v zeměděl. areálu (LV 181) 1 262 50,00 13 100,00 319 ostatní plocha remízek 6 1 263 5,00 6 315,00 2143/70 vodní plocha břeh potoka - Pohraniční potok 6 66 5,00 330,00 2415/1 orná půda orná půda 6 2 197 12,00 26 364,00 2419/72 orná půda orná půda 5 1 715 12,00 20 580,00 2419/73 orná půda orná půda 5 10 394 12,00 124 728,00 2420/24 orná půda orná půda 2 179 12,00 2 148,00 2420/25 orná půda orná půda 3 1 364 12,00 16 368,00 2420/48 ostatní plocha koryto potoka 2 47 5,00 235,00 2524/1 vodní plocha břeh říčky Litavy - u mostku 4 15 5,00 75,00 2524/2 vodní plocha mez u říčky Litavy 2 110 5,00 550,00 2527/1 ostatní plocha manipulační plocha v zeměděl. areálu, silážní jáma 1 2 578 35,00 90 230,00 (jiného vlastníka) 2527/24 ostatní plocha manipulační plocha v areálu 1 1 068 35,00 37 380,00 2527/25 ostatní plocha část remízku 3 99 5,00 495,00 Porovnávací cena 21 889 365 498,00 Porovnávací cena - zaokrouhleno 365 000,00 Cena Kč
9 3. Práva a závady Jednatelkou společnosti Agrola s.r.o. paní Ing. Anežkou Neužilovou byla předložena Smlouva o nájmu pozemků ze dne 13.5.1996 sepsaná s bývalou vlastnicí pozemků paní Jindřiškou Strmiskovou. Nájemní vztah je sjednán na dobu určitou - ode dne 1.1.1996 do 31.12.2005. Povinná pozemky zdědila v r. 2006, novou smlouvu o nájmu pozemků nechtěla podepsat, společnost Agrola jí ale nájem každý rok platí. Předmětem nájmu jsou pozemky o celkové výměře 2,0961 ha. Ve smlouvě jsou uvedena původní čísla parcel před digitalizací katastrálního území, nelze je tedy porovnat se současnými čísly oceňovaných parcel. Vzhledem k tomu, že platnost nájemní smlouvy skončila v r. 2005 a původní nájemce nepředložil žádný dodatek prokazující prodloužení nájemního vztahu, pohlíží se na oceňované pozemky jako na pozemky volné, nezatížené nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 33 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: třistašedesátpěttisíckorunčeských Cena 365 000,00 Kč 365 000,00 Kč V Brně dne 30. dubna 2014 Ing. Tomáš Hudec
10 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3174/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 30. dubna 2014 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 27 Přibližné zákresy skupin parcel do fotomapy Výřezy z katastrální mapy s fotodokumentací Mapa oblasti
11
12
13
14 Přibližné zákresy skupin parcel do fotomapy a označení lokalit 6 5 1 2 3 4
15 Výřezy z katastrální mapy s fotodokumentací Lokalita 1 parc.č. St. 123/4, St. 124/4, St. 125/1, 2527/1, 2527/24
Lokalita 1 parc.č. St. 123/4, St. 124/4, St. 125/1, 2527/1, 2527/24 16
Lokalita 2 parc.č. 2420/24, 2420/48, 2524/2 17
Lokalita 3 parc.č. 2420/25, 2527/25 18
Lokalita 4 parc.č. 2524/1 19
20 Lokalita 5 parc.č. 2419/72, 2419/73 2419/73 2419/72
Lokalita 6 parc.č. 319, 2143/70, 2415/1 21
22 Mapa oblasti Malínky