ZNALECKÝ POSUDEK č. 3259/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3259/2015 o ceně nemovitostí v katastrálním území Malhostovice, obec Malhostovice, okres Brno-venkov: pozemků parc. č. 1085, 2710, 3246, 3394, 3395, 3494 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 49/03 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 19. února 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: 19. února 2015 k datu místního šetření Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení: 16. března 2015 Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 49/ je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinného pana Romana Kliky. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 19. února Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 694 vyhotovený dne pro k.ú. Malhostovice A: Vlastník: Klika Roman, Synkova 2092/2, Brno, RČ /4722 B: Nemovitosti: Parcely: viz. příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Malhostovice z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 19. února Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného Ostatní Lesní hospodářské osnovy včetně map, platnost od Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách

4 4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti: Parcela číslo Druh pozemku Výměra (m 2 ) 1085 lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek Celkem parcely Oceňované lesní pozemky se nachází v 5 lokalitách v k.ú. Malhostovice. Jeden pozemek se nachází 1,5 km severně od zastavěné části obce Malhostovice, pět pozemků se nachází jihovýchodně od zastavěné části obce ve vzdálenostech 1 2,5 km, v kopcovitém terénu. Jedná se o lesní pozemky, na kterých se nachází lesní porost různého stáří. Popis porostů na jednotlivých parcelách viz tabulka Porovnávací cena pozemků v kapitole 2.1, str Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je pro lesní pozemky provedeno porovnání s podobnými nemovitostmi v obdobných lokalitách z realitní inzerce na a 09/ / Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej pozemku m² Celková cena: Kč Cena za m²: 9 Kč za m² Adresa: Křetín (okres Blansko) Datum aktualizace: Plocha pozemku: m 2 Nabízíme k prodeji smíšený les v těsné blízkosti obce Křetín. Pozemek je osázený jehličnany ks a listnaté ks. Stáří lesa 7 let.

5 5 Prodej, pozemek les, m² Celková cena: Kč Cena za m²: 12 Kč za m² Adresa: Olšany (okres Vyškov) Datum aktualizace: Plocha pozemku: m 2 Nabízené parcely se nachází vlevo a vpravo od místní silniční komunikace Habrovany - Olšany. Přičemž parcela č. 462/2 a na ní navazující parcela č. 462/5 leží ve svahu a navazuje na ni těžební lom, parcela č. 464/1 leží ve svahu vpravo od silnice u obce Olšany. Parcela č. 462/2 leží v jihovýchodním, mírně zvlněném svahu terénu. Velikost pozemků k prodeji: P.č.: 464/1-2,3398 ha; P.č.: 462/5-0,26 ha; P.č.: 462/2-4,7915 ha. Pozemky k prodeji celkem cca 7,4 ha. Prodej lesa m²kralice nad Oslavou, okres Třebíč Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji les o celkové výměře 10,47ha, v okolí obce Náměšť nad Oslavou, Kralice, Březník. V lese se nachází porost ve stáři 3-41let menší část a druhá část lesa je porostové zakmenění 8-10, věk let, DB,BO,HB,SM. LHO k daným pozemkům lesa u RK. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 15 Kč Aktualizace: Plocha pozemku: m 2 Doprava:Silnice Komunikace:Asfaltová

6 6 Prodej lesa m², Letovice (okres Blansko) Nabízíme Vám k prodeji les o výměře 9150 m2 v Letovicicích - místní části Slatinka. Lesní pozemek je z větší části určen k těžbě dřeva, smíšený jehličnato-listnatý porost, svažitý terén. Celková cena: Kč za nemovitost Cena: 23 Kč/m 2 Aktualizace: Plocha pozemku: 9150 m 2 Na základě nabídek lesních pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 9 23 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkové ceny za pozemky dle druhu porostu dle následující tabulky: Jednotková cena pozemků Cena (Kč/m 2 ) Porost 11,00 mladý les - akát 12,00 mladý les - buk a akát 14,00 vzrostlý les - akát 18,00 vzrostlý les - dub Porovnávací cena pozemků Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Porost Lokalita číslo m 2 Kč/m 2 Kč 1085 lesní pozemek vzrostlý les - akát 81 r , , lesní pozemek vzrostlý les - akát 88 r , , vzrostlý les - dub + jasan, borovice, lesní pozemek habr 81 r , , lesní pozemek mladý les - akát 14 r , , mladý les - akát 14 r., lesní pozemek malá část mlazina pod vedením VN , , mladý les - buk + bříza 15 r., akát 17 r., lesní pozemek malá část nálet , ,00 Celkem parcely ,00

7 7 3. Práva a závady Povinný pan Roman Klika nepředložil podklady, zda jsou oceňované pozemky pronajímané. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 694 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ LV 694, k.ú. Malhostovice Parcela číslo Porovnávací cena Kč Obvyklá (tržní) cena Kč , , , , , , , , , , , ,00 Celkem , ,00 Celkem Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: čtyřistaosmnácttisícdvěstěkorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč V Brně dne 16. března 2015 Ing. Tomáš Hudec

8 8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3259/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 16. března 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 694 str. 1, 4, 5 Přibližné zákresy parcel do fotomapy a označení lokalit Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti

9 9

10 10

11 11

12 12 Přibližné zákresy parcel do fotomapy a označení lokalit

13 13 Lokalita 1 - parc.č Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací 1085

14 14 Lokalita 2 - parc.č

15 15 Lokalita 3 - parc.č

16 16 Lokalita 4 - parc.č Lokalita 5 - parc.č

17 17 Lokalita 6 - parc.č

18 18 Mapa oblasti