ZNALECKÝ POSUDEK č. 3442/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3442/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Slavice, obec Třebíč, okres Třebíč: pozemků parc. č. 204/1, 209/1, 242, 247, 266, 278, 298, 310, 341/1, 502 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 147/03 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář: Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 4. března 2017 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 4. března 2017 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. Datum vyhotovení: 9. března 2017 Tento posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 147/ je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Hynka Pippala. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 4. března Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 338 ze dne pro k.ú. Slavice: A: Vlastník: Pippal Hynek, č.p. 18, Pitín B: Nemovitosti: Parcela: viz příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Slavice z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného Ostatní Lesní hospodářská osnova, platnost od Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách

4 4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Parcela Výměra Druh pozemku číslo m2 204/1 lesní pozemek /1 lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek /1 lesní pozemek lesní pozemek Celkem Oceňované pozemky se nachází ve městě Třebíč, v k.ú. Slavice, ve 4 lokalitách. Lokality 1-4 se nachází asi 1-1,5 km jižně od zastavěné části města, v mírně zvlněném terénu, jednotlivé parcely jsou rovinaté nebo mírně sklonité. Přístup k pozemkům je po nezpevněných cestách. Na parcelách se nachází lesní porost různého stáří a kvality, údaje o porostech z lesní hospodářské osnovy byly ověřeny při místním šetření. Zákres jednotlivých lokalit je v přehledové katastrální mapě v příloze na str. 11. Využití jednotlivých pozemků a stav porostů dle skutečného stavu je uveden v tabulce porovnávacích cen pozemků na str Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Je provedeno porovnání s podobnými zemědělskými pozemky ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na (03/2017). 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej lesa m², Zahrádka, okres Třebíč Nabízíme na prodej souhrn parcel vedených jako lesní pozemek. Všechny pozemky leží na jednom LV a v katastrálním území Zahrádka na Moravě. Jedná se celkem o 19 parcel o celkové rozloze m2. Parcely neleží v jednom celku, ale jsou povětšinou různě rozmístěné. Na pozemku se nacházejí stromy různého věku od mladých či náletových dřevin

5 5 až po cca 100-leté stromy vhodné k těžbě, převládá zalesnění jehličnatými stromy (smrk, borovice). LV všech pozemků je čisté a nevázne na něm žádná právnická omezení. (pozn.- dle fotomapy je porost asi na polovině výměry pozemků) Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:10 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:54722 m 2 Prodej lesa m², Třebíč, okres Třebíč Nabízíme k prodeji pozemek u Třebíče v katastrálním území Ptáčov, který je dle katastru nemovitostí určen k plnění funkcí lesa. Celková výměra pozemku je 7843 m2 a je osázen jehličnatými stromy. Přístupný je po lesní cestě, a přímo k pozemku je možné dojet autem i s těžkou technikou. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:18 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:7843 m 2 Komunikace:Asfaltová, Neupravená Prodej lesa m², Skorotice - Chlébské, okres Žďár nad Sázavou Nabízíme k prodeji pozemek v Chlébském. Část pozemku je trvalý porost s lesem m2 a část pozemku lesní pozemky m2, o celkové ploše m2. Pozemek je v obci Skorotice, část Chlébské. 13 km od Bystřice nad Perštejnem a 40 km od Brna. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:19 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:54114 m 2

6 6 Prodej lesa m², Tišnov - Jamné, okres Brno-venkov prodej lesního pozemku o výměře 19638m² v Jamném u Tišnova. Les převážně smrkový, stáří lesa 79 let - 1 ha, zbytek asi 50 let. Les je dobře přístupný. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:25 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:19638 m 2 Prodej lesa m², Kaliště, okres Pelhřimov Část lesního porostu a malá část vodní plochy rybníku Loupežník v blízkosti obce Kaliště. Celková plocha 3374 m2. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:30 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:3374 m 2 Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny lesních pozemků se ve srovnatelných lokalitách pohybují v rozmezí Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a stavu lesních porostů stanovuji jednotkovou cenu v rozmezí Kč/m 2 : - nálet r. 13 Kč/m 2 - lesní porost 30 r. 15 Kč/m 2 - lesní porost 40 r. 20 Kč/m 2 - lesní porost 100 r. 22 Kč/m 2

7 7 Porovnávací cena pozemků Parcela číslo Druh pozemku Využití dle skutečného stavu - porost Lokalita Výměra m2 ZC Kč/m2 204/1 lesní pozemek nálet 15 r. javor, bez , ,00 209/1 lesní pozemek smrk 100 r , , lesní pozemek smrk 145 r., smrk 45 r , , lesní pozemek smrk 40 r , , lesní pozemek nálet 20 r , , lesní pozemek bříza+modřín 30 r , , lesní pozemek smrk 80 r. - řídké zakmenění, nálet 20 r , , lesní pozemek bříza+osika 40 r., smrk 25 r., nová výsadba- smrk 5 r , ,00 341/1 lesní pozemek zanedbaná nová výsadba- dub 5r., smrk 10 r., smrk+bříza 40 r , , lesní pozemek borovice 140 r., smrk 30 r., část bezlesí , ,00 Celkem ,00 Cena Kč 3. Práva a závady Povinný pan Hynek Pippal nesdělil, zda jsou oceňované pozemky pronajímány. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 338 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: dvěstěsedmdesátšesttisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč V Brně dne 9. března 2017 Ing. Tomáš Hudec

8 8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3442/2017 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 9. března 2017 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 338 str. 1, 9 Přehledová katastrální mapa s označením lokalit a přibližným zákresem parcel Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti Doporučený dopis

9 9

10 10

11 11 Přehledová katastrální mapa s označením lokalit a přibližným zákresem parcel

12 12 Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Lokalita 1 - parcela č. 204/1, 209/1, 242, /1 204/

13 Lokalita 2 - parcela č

14 14 Lokalita 3 - parcela č. 266, 278, 298,

15 15 Lokalita 3 - parcela č. 266, 278, 298, 310 fotodokumentace

16 Lokalita 4 - parcela č. 341/1 16

17 17 Mapa oblasti Doporučený dopis