ZNALECKÝ POSUDEK č. 3861-108/2013 O ceně rodinného domu čp.133 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.173,p.č.205/2,205/8,234/3 a 234/19, vše v obci a k.ú.načešice, část obce Načešice Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U pískovny 890/1 18200 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení - určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 21.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 23.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění rodinného domu čp.133 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.173,p.č.205/2,205/8,234/3 a 234/19, vše v obci a k.ú.načešice, část obce Načešice. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.133 s pozemky p.č.st.173,p.č.205/2,205/8,234/3,243/19 Adresa předmětu ocenění: Sportovní 133 538 03 Načešice Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Načešice Katastrální území: Načešice Počet obyvatel: 581 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.10.2013 za přítomnosti p.zpěváka a p.zpěvákové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. z 22.10.2013 - LV č.219 z 22.10.2013 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Milan Zpěvák, Načešice 133, 538 03, vlastnictví: SJM Helena Zpěváková, Načešice 133, 538 03, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Milan Zpěvák, Načešice 133, 538 03, vlastnictví: SJM Helena Zpěváková, Načešice 133, 538 03, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku čp.133 nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp.133 postavený na pozemku p.č.st.173 v k.ú.načešice je postaven na jižním okraji zastavěného území obce. Přístup k nemovitostem je ze zpevněné veřejné místní komunikace - ulice Sportovní (pozemek p.č.206 orná půda je ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodařit má Státní pozemkový úřad, pozemek p.č.234/12 orná půda je ve vlastnictví Obce Načešice tj. oba pozemky pod komunikací před domem). Rodinný dům čp.133 je dvoupodlažní rodinný dům, ve kterém přízemí je umístěno cca 0,7m pod úrovní okolního terénu, tj. jedná se o podlaží,jež není podzemním podlažím. Dům je obdélníkového půdorysu o zastavěné ploše 10,0*12,0m s přistavěnou přízemní verandou 3,07*5,80m - tj. celkem zastavěná plocha domku činí 137,81m2. Domek má částečně podsklepení (pod částí schodišťového prostoru). Obestavěný prostor domku je 10,0*12,0*6,70+3,07*5,80*2,80+(6,80*2,90+4,10*1,20)*1,60= 893,30m 3. Dům je s plochou střechou s krytinou ze svařovaných živičných pásů. Nosné svislé konstrukce jsou zděné z plynosilikátových tvárnic na tl. zdiva 40cm, stropy jsou hurdiskové v celém domě. Domek je postaven na základových pasech z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Fasáda domku je ze škrábaného břízolitu. Klempířské prvky jsou úplné (žlaby, svody, parapety) z pozinkovaného plechu s nátěrem.vnitřní omítky jsou vápenné hladké štukové. Vnitřní obklady bělninové v koupelně, WC, části kuchyně. Schodiště je betonové s dřevěným obložením stupňů. Okna jsou plastová zdvojená, částečně i se žaluziemi. Podlahy obytných místností jsou plovoucí laminátové, v ostatních místnostech je keramická dlažba, v přízemních místnostech je převážně betonová mazanina. Vytápění je ústřední, kotel na tuhá paliva litinový Viadrus. Světelná i motorová elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách, zdroj teplé vody je elektrický boiler. Rozvod zemního plynu není proveden. Odkanalizování je od všech hygienických zařízení, převážně v kameninových rourách, event. PVC. V kuchyni je kuchyňská linka, sporák se sklokeramickou varnou deskou, digestoř, v koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, sprchový zděný kout. WC combi 2ks. - 2 -
Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, voda je z veřejného vodovodu - vodoměr je umístěn v garáži, odkanalizování je do dvoukomorového septiku s přepadem do uliční kanalizace. Zemní plyn není zaveden, ale v přilehlé komunikaci je rozvod STL. Dispozičně se v domku nachází : 1.PP: sklep 15,11m 2 1.NP: garáž 27,25m 2, prádelna 10,99m 2, kotelna 16,80m 2, WC 1,35m 2, chodba 7,08m 2, sklad 9,61m 2, schodiště s chodbou 9,09m 2, tj. celkem 92,17m 2 2.NP: pokoj 6,83m 2, pokoj 14,74m 2, ložnice 10,45m 2, kuchyně s jídelnou 16,11m 2, obývací pokoj 20,98m 2, WC 1,77m 2, koupelna 6,05m 2, chodba 8,29m 2, veranda 11,20m 2, tj. celkem 96,42m2, a balkón 3,67m 2, balkón 5,0m 2 Rodinný domek je dle sdělení vlastníka užíván od r. 1984, v průběhu jeho životnosti na domku nebyly prováděny zásadní změny - jedná se o domek v zásadě v původním stavu, pouze v roce 2008 byly na domku vyměněny okna - původní dřevěná okna zdvojená byla vyměněna za plastová okna s izolačními dvojskly. Tato okna jsou částečně opatřeny i žaluziemi. Stavebně technický stav je tedy mírně zhoršený na domku se projevuje nedostatečná údržba především z posledních let (nátěry dřevěných prvků, břízolitová fasáda je též morálně již opotřebována). Rodinný dům je postaven na pozemku p.č.st.173 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 123m 2, společně s rodinným domkem jsou užívány pozemky p.č.234/3 orná půda o výměře 452m 2, a pozemek p.č.234/19 orná půda o výměře 226m 2. S těmito pozemky sousedí i další oceňované pozemky volně přístupné tj. pozemky p.č.205/8 trvalý travní porost o výměře 707m 2 a pozemek p.č.205/2 trvalý travní porost o výměře 76m 2. Celková výměra všech pozemků činí 1584m 2. Příslušenství rodinného domku čp.133 tvoří přípojky inženýrských sítí, tj. přípojka elektro (zemním kabelem), přípojka vody, přípojka kanalizace a betonový dvoukomorový septik (neměřitelný), dále zpevněné betonové plochy- chodníky, vjezd ke garáži u domku, dále zahradní dřevěná bouda (neměřitelná, nepřístupná - zarostlá trvalými porosty, zjevně o zast.ploše cca 9m 2, dřevěné jednostranně opláštěné konstrukce (plechem či prkny), bez jakéhokoliv vlivu na obvyklou cenu. Příslušenství tvoří i uliční nízký plot - laťkový, s plotovými vraty, a též plot ve stejném provedení podél pozemku p.č.234/19 na betonové podezdívce. V uličním plotě je též el.pilíř a připravený domeček HUP a přístřešek pro popelnici. 8.Popis lokality Vesnice Načešice patří administrativně pod okres Chrudim a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Chrudim. Obec Načešice se rozkládá asi čtrnáct kilometrů západně od Chrudimi. Na území této středně velké vesnice žije trvale zhruba 530 obyvatel. Načešice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Licomělice a Načešice. Pro děti jež do školy ještě nechodí je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnice Načešice leží v průměrné výšce 323 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1382. Celková katastrální plocha obce je 904 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicetdva procent. Asi jedna třetina katastru obce je porostlá lesem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Rodinný dům čp.133 postavený na pozemku p.č.st.173 v k.ú.načešice je postaven na jižním okraji zastavěného území obce. Přístup k nemovitostem je ze zpevněné veřejné místní komunikace - ulice Sportovní. - 3 -
C.Analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu, určení obvyklé ceny K datu ocenění se nabízí v Načešicích či nejbližším okolí na prodej: 1) Za 2,1 mil.kč se nabízí k prodeji novostavba samostatně stojícího atriového rodinného domu 4+kk s garáží o zastavěné ploše 187 m2 na pozemku 1199 m2, na okraji obce Načešice, cca 13 km od centra Chrudimi. Přízemní rodinný dům 4+kk je nepodsklepený, se zastavěnou plochou 187 m2, má atypický půdorys s atriem orientovaným na jih. Jedno křídlo je obývací pokoj s přímým vstupem na zahradu. V další části jsou 3 pokoje a koupelna. Garáž je napojena přímo k domu, který je postaven v klidné, okrajové části obce, ve slepé ulici, pár metrů od lesa. Veškeré inž. sítě jsou k dispozici. Je ve stadiu uzavřené hrubé stavby. Je instalována střešní krytina a plastová okna. Podlahová plocha 120m2. Tj. na rozdíl od oceňovaného domku čp.133 domek rozestavěným, nedokončený, ve stadiu hrubé stavby. 2) Za 940 tis.kč se nabízí k prodeji Rodinný dům v Kostelci u Heřmanova Městce. Dům se nachází na okraji obce v klidné části.dispozičně 3+1. Započatá rekonstrukce. Nová,zateplená střecha.hromosvod.nová plastová okna. Vhodné k trvalému bydlení či rekreaci. Pozemek 824m2, podl.plocha 129m2, zast.plocha 108m2. Tj. na rozdíl od domku čp.133 domek jiné architektury, starší, v jiné, méně atraktivní lokalitě, se zahájenou rekonstrukcí. Menší domek. 3) Za 1,99 mil.kč se nabízí - Prodej dvougeneračního rodinného domu v klidné části obce Kostelec u Heřmanova Městce. Spodní bytová jednotka 2+1. Horní bytová jednotka 5+kk. Ústřední topení - elektrokotel. Krbová kamna v každé bytové jednotce. Garáž. Pozemek 1266m2, podl.plocha 120m2, zast.plocha 216m2. Tj. na rozdíl od čp.133 domek v jiné, méně atraktivní lokalitě, dvougenerační, ve výrazně lepším stavu. - 4 -
4) Za 850 tis.kč se nabízí prodej rodinného domu v Heřmanově Městci- místní část Konopáč. Dům je nutno rekonstruovat. K domu patří chlév, kůlna se vstupem na půdu a menší zahrada. Dispozice: veranda, obytná kuchyň, spíž, obývák a z verandy další větší místnost. K dispozici inženýrské sítě: el., voda, plyn. Vytápění domu je lokální na tuhá paliva. V domě chybí koupelna a WC je tzv. suché. V dobrém technickém stavu je krov a funkční je střecha bez zatékání. Dům se nachází v blízkosti přírodního koupaliště s tobogánem, je vhodný k trvalému bydlení či rekreaci. Pozemek 364m2, podl.plocha 78m2. Tj. na rozdíl od čp.133 domek ve městě tj. v Heřmanově Městci, domek ovšem k rekonstrukci, v horším stavu, jiná architektura, menší domek., menší pozemek. Tj. k datu ocenění se v Načešicích ani v nejbližším okolí nenabízí k prodeji domek obdobné architektury, domek v obdobném technickém stavu, velikosti atd. Oceňovaný domek čp.133 je trvale užíván vlastníkem nemovitosti, jedná se o domek s bytem velikosti 4+1 s příslušenstvím, jedná se o dříve běžně, v posledních letech již nedostatečně udržovaný objekt z roku 1984, architektonicky nijak zvlášť dobře nezapadající do podhůří Železných hor. S ohledem na současnou nabídku nemovitostí na prodej v Načešicích či nejbližším okolí lze předpokládat jeho obchodovatelnost v úrovni cca 1,0-1,4 mil.kč. Obchodovatelnost s oceňovaným objektem je však ovlivněna skutečností, že prodej nemovitosti bude realizován prostřednictvím dražby (nedobrovolná dražba). Nemovitosti takto převáděné jsou na základě dlouholetých zkušeností dražitelů obchodovány za výrazně nižší ceny, než nemovitosti převáděné na volném trhu. Jako obvyklou cenu určuji částku v té nižší úrovni. Obvyklá cena rodinného domku čp.133 s pozemky p.č.st.173,p.č.205/2,205/8,234/3,234/19 činí 1 000 000,-Kč, Tj. slovy: jedenmilión Kč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz V Lázních Bohdaneč 23.10.2013-5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3861-108/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 861-108/13. E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.219 pro k.ú.načešice Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -