ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.156 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 273m2, včetně jeho součástí tj. stavby bydlení čp.142 stojící na pozemku p.č.st.156, a pozemku p.č.553/6 zahrada o výměře 391m2, vše zapsáno na LV č.349 pro obec a k.ú.řečany nad Labem, část obce Řečany nad Labem Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.,podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.156 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 273m2, včetně jeho součástí tj. stavby bydlení čp.142 stojící na pozemku p.č.st.156, a pozemku p.č.553/6 zahrada o výměře 391m2, vše zapsáno na LV č.349 pro obec a k.ú.řečany nad Labem, část obce Řečany nad Labem. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.st.156 se stavbou čp.142 bydlení + p.p.č.553/6 Adresa předmětu ocenění: Spálená Řečany nad Labem Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Řečany nad Labem Katastrální území: Řečany nad Labem Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.veselého, p.berana. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. z č.j.: 296/2014-N - LV č.349 pro k.ú.řečany nad Labem - cuzk.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Josef Beran, Spálená 142, Řečany nad Labem, vlastnictví: SJM Marie Beranová, Spálená 142, Řečany nad Labem, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Josef Beran, Spálená 142, Řečany nad Labem, vlastnictví: SJM Marie Beranová, Spálená 142, Řečany nad Labem, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou tyto nemovitosti: - stavební parcela č.156 o výměře 273m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je na ní stojící stavba bydlení čp parcela č.553/6 o výměře 391m 2 - zahrada Nemovitosti jsou v KN zapsány na LV č.349 pro obec a k.ú.řečany nad Labem, část obce Řečany nad Labem. Rodinný dům č.p. 142 je samostatně stojící podsklepený objekt, o dvou nadzemních podlažích a podkroví a o dvou bytových jednotkách 2+1 a 4+1 s garáží a dalším příslušenstvím. Dům je zděný s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo je zděné o tl 60 cm v úrovni přízemí +10 cm polystyren v úrovni patra je tl. 35 cm ze škvárobetonových tvárnic +10 cm polystyren. Stropy jsou v původní části domu cihelné klenuté, ve zbývající části jsou I nosníky a desky PZD. Střecha je sedlová s krytinou z eternitových šablon, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, vnější omítka stěrková, silikonová na dodatečném zateplení. Vnitřní omítky štukové, dřevěné obklady stěn i stropů ve vetší části přízemí, částečně i v patře,keramický obklad v koupelnách a kuchyních. Schody betonové s keramickou dlažbou, do podkroví dřevěné žebříkové, do sklepa betonové. Dveře jsou hladké, plné či prosklené do ocelových zárubní, okna dřevěná euro. Podlahy obytných místností betony s PVC nebo plovoucí laminátové, v ostatních místnosti mají keramickou dlažbu, ve sklepě je beton, vytápění ÚT plynové s radiátory deskovými, plynový kotel Dakon. Rozvod světelné i motorové elektroinstalace, bleskosvod chybí,rozvod vody je v ocelových trubkách, odkanalizování je v kameninových či litinových rourách. V kuchyni ve 2.NP je elektrický sporák se sklokeramickou varnou deskou, kuchyňská linka, myčka, el.trouba, v přízemí kombinovaný sporák,kuchyňská linka, digestoř. V koupelně je smaltovaná vana, sprchový kout, umyvadla, WC kombi 2ks. Dispozičně se v domku nachází : 1.PP: sklep 3,15m 2, 1.NP: veranda 3,35m 2, WC 1,20m 2, koupelna 3,32m 2, spíž 1,03m 2, chodba 8,61m 2, ložnice 18,67m 2, kuchyně 10,22m 2, obývací pokoj 18,89m 2, tj. celkem 65,29m 2-2 -

3 2.NP: chodba 5,90m 2, WC 1,60m 2, pokoj 19,58m 2, jídelna 6,17m 2, kuchyně 11,38m 2, obývací pokoj 20,05m 2, tj. celkem 64,68m 2 a balkón 2,6m 2 Podkroví: pokoj 21,10m 2, pokoj 11,34m 2, tj. celkem 32,44m 2 Podlahová plocha v domku je tedy celkem 165,56m 2. Rodinný dům byl postaven v roce 1929, v roce 1969 provedena přístavba a nástavba domu, v roce 1999 v podkroví vybudovány 2 pokoje v půdním prostoru, veranda přistavěna z dřevěné konstrukce, střecha využívána jako krytá terasa. V roce 2006 postaven přístřešek pro auto u domu. V roce 2008 byla provedena výměna oken, zateplení a nová stěrková fasáda. Rodinný dům čp.142 je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do veřejné uliční kanalizace, voda je z veřejného vodovodu - vodoměrná šachta je na pozemku, zemní plyn j z rozvodu STL v obci - domeček HUP je v uličním oplocení.domek je ve dobrém technickém stavu. Zastavěná plocha domku je 95m 2, obestavěný prostor činí 686,20m 3. Příslušenství domku tvoří : - bývalý chlívek - dílna - přízemní stavba nalevo za rodinným domem, objekt vyzděný na tl. stěn 30cm z plných pálených cihel, strop s rovným podhledem, pultová střecha, krytina z vlnitého eternitu. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasáda břízolitová škrábaná, dřevěné dveře, okno jednoduché dřevěné, světelná elektroinstalace, betonová podlaha. Stavba z roku 1986 běžné údržby, zast.plocha 2,16*5,65= 12,20m2 - dále sdružený objekt obdélníkového půdorysu - v přední části je garáž z r zděná o tl. stěn 30cm z plných pálených cihel, strop s rovným podhledem, sedlová střecha, krytina z vlnitého eternitu,stěrková silikonová fasáda, betonová podlaha ze zámkové dlažby, dřevěná otevíravá vrata, jednoduché okno z polykarbonátu, světelná elektroinstalace, ZP 4,11*4,50=18,50m 2, na garáž navazuje letní pokoj (sklad) z r přízemní stavba se sedlovou střechou, krytinou z vlnitého eternitu, žlab z pozink.plechu, stěrková silikonová fasáda,dřevěné dveře, okno jednoduché dřevěné, podlaha z keramické dlažby, kamna na tuhá paliva, světelná i motorová elektroinstalace, zavedena studená voda. Zastavěná plocha 4,11*3,75= 15,41m 2. Na tuto střední část objektu navazuje zadní část - ta je kůlnou - jedná se o objekt dřevěné jednostranně obité konstrukce, se sedlovou střechou, krytinou z vlnitého eternitu, dřevěné dveře, okno jednoduché dřevěné, podlaha keramická dlažba, světelná elektroinstalace. Objekt z roku 2001 má zastavěnou plochu 6,1*4,1= 25,01m 2. Všechny tyto stavby (garáž, pokoj či sklad, kůlna) jsou postaveny na pozemku p.č.553/6 a nejsou v KN zakresleny. Příslušenství domku tvoří i pravý plot - dřevěný laťkový, ocel.sloupky, výšky 1,80m, dále uliční oplocení výšky 1,2m, zděné sloupky z vápenopískových cihel. Vzadu na zahradě se nachází ještě venkovní udírna. Příslušenství dále tvoří studna - kopaná skružová o hl. cca 7m, v domku je vodárna Darling. Dále se na pozemku p.č.553/6 nachází za kůlnou dřevěný altán o zast.ploše 3,5*2,75=9,63m 2. Pozemky p.č.st.156 a p.č.553/6 tvoří společně lichoběžníkový tvar, jedná se o rovinné pozemky, přístupné z veřejné komunikace - ulice Spálená. Celková výměra pozemků je 664m 2. Město Řečany nad Labem leží při železničním koridoru Česká Třebová - Praha a má obyvatel. Jsou zde základní škola, MŠ, obchody, zdravotnické středisko, pošta, dobré pracovní příležitosti. Dopravní dostupnost je dobrá, obslužnost zajišťována ČD, autobusová doprava Connex. Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Spálená. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, vzdálenost od zastávky autobusu 400 m a vlaková do 500 m. B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny: K datu ocenění se nabízí v Řečanech nad Labem např.: 1)Za 1,87 mil.kč se nabízí k prodeji RD 3+1 o rozloze cca 120 m2 v Řečanech nad Labem. Dům je celkově podsklepený. K domu patří zahrada o výměře 600 m2. Inženýrské sítě: elektřina, plyn, kanalizace, obecní vodovod + studna s užitkovou vodu. V místě je veškerá občanská vybavenost (MŠ, ZŠ, pošta, lékař, vlaková zastávka, autobus). Pozemek 715m2, podl.plocha 93m2.Tj. domek jiné architektury, ve stejné lokalitě, menší

4 2) za 1,66 mil.kč se nabízí - prodej rodinného domu 2+1 s ovocným sadem, který se nachází asi 1 km na východ od Řečan nad Labem, na konci obce Labětín. Dům je po kompletní výměně střechy (betonová taška, folie). K domu patří rovinatý pozemek o velikosti 4.807m², studna, zděná kůlna, která může být využita jako garáž. Dispozice: sklep s instalovanou vodárnou (17,7 m²), 1NP: veranda (1,5m²), chodba (11m²), komora (2,7m²), koupelna s vanou a WC (5,1m²), kuchyně (17,7m²), obývací pokoj (17,3m²), pokoj (17,3m²), betonové schodiště (10,5m²). 2NP: půda, s možností vybudování 3 obytných pokojů a terasou nad přístavkem verandy. Vytápění domu je lokální plynové (topidly waw) nebo na TP. Do domu jsou přivedeny všechny inženýrské sítě (elektřina, plyn, obecní voda i studniční, tlaková kanalizace, tj. pozemek celkem 4807m2, podl.plocha 90m2, zastavěná plocha 120m2.Tj. domek též jiné architektury, nezateplený, s velkým pozemkem, na okraji obce. 3) za 1,85 mil.kč se nabízí samostatně stojící patrový dům na pozemku 3805 m2, o zastavěné ploše 82 m2, postavený uprostřed zeleně, na okraji obce. Rodinný dům je postaven v klidné části obce Řečany nad Labem, uprostřed veliké zahrady, plné vzrostlých stromů. Dům je dispozičně řešen jako 3+1. Z chodby se vchází do místnosti, která slouží jako obytná kuchyň s jídelnou. Dále je k dispozici další pokoj, kde započala rekonstrukce. V patře se nachází další dva pokoje, terasa a koupelna s WC. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem. Jako zdroj vody slouží kopaná studna. Pozemek je celý oplocený, na dvoře jsou zděné kůlny, které slouží jako sklad a dílna. Zahrada je plná vzrostlých ovocných stromů. Tj. domek nezateplený, ale veliký pozemek. 4) za 3,999mil.Kč se nabízí - Prodej třígeneračního RD se třemi samostatnými bytovými jednotkami 2+kk (45 m2), 3+1 (75 m2) a 4+1 (95 m2) v obci Přelouč - Škudly,pozemek m2. Každá bytová jednotka má samostatný vchod z venku, vlastní koupelnu s WC, bojler a vlastní měřiče na spotřebu vody, plynu a elektřiny. V případě zájmu je kompletní vybavení nábytkem v ceně domu. Dům je napojen na vodovod a plynovod, je vytápěn dvěma plynovými kotli a kotlem na tuhá paliva. V bytě 3+1 možnost vytápění i krbovými kamny. Byt 4+1 se nachází v patře domu a disponuje dvěma velkými terasami. K domu náleží stodola s patrem, z níž je přístup do dvou sklepů a zahradní domek s vybavenou kuchyní a kamny. Dále jedna samostatná garáž a další domek se dvěma garážemi, dílnami s kamny a místnostmi pro ukládání věcí. K dispozici vlastní studna. Ze zahrady je vstup do sklepní vinárny. Na dům navazují další dvě oplocené zahrady. Ačkoli se nyní již dům hospodářsky nevyužívá, chlévy - 4 -

5 byly zachovány a je tedy možnost využít celý objekt i jako hospodářskou usedlost nebo k bydlení pro tři generace, které díky dispozicím zaručuje každé rodině naprosté soukromí. Celková plocha všech pozemků je m2. Celé stavení je oploceno a nachází se ve velmi klidné části na okraji obce. Veškerá občanská vybavenost ve 3 km vzdálené Přelouči. Tj. domek v jiné lokalitě, větší, nezateplený, větší pozemek. Oceňovaný rodinný dům čp.142 se nachází v klidné části města Řečany nad Labem, jedná se o objekt dodatečně zateplený, v dobrém technickém stavu, dvoubytový, navíc vedlejšími stavbami tvořícími příslušenství domku. Jeho obchodovatelnost lze předpokládat v rámci nedobrovolné dražby v úrovni cca 2,2-2,5 mil.kč. V té nižší úrovni určuji obvyklou cenu. Obvyklá cena pozemků p.č.st.156,p.č.553/6 + rodinného domu čp.142 činí ,-Kč slovy: dvamiliónydvěstětisíc Kč V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /14. E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.349 pro k.ú.řečany nad Labem Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti - 5 -

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -