ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemku p.č.365 včetně rodinného domu čp.125 (součást pozemku p.č.365) a pozemků p.č.366,918, vše v obci a k.ú. Praskačka, část obce Praskačka Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění rodinného domu čp.125 včetně příslušenství a pozemků p.č.365,366,918, vše v obci a k.ú. Praskačka, část obce Praskačka. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.365 s rodinným domem čp.125,+ pozemky p.č.366,918 Adresa předmětu ocenění: Praskačka Praskačka Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Praskačka Katastrální území: Praskačka Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne , , a za přítomnosti p.kysilky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 073/2015-D z LV č.33 z cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření - ZP č / Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Josef Kysilka, Praskačka 125, 50333, vlastnictví: výhradní Josef Kysilka, Praskačka 125, 50333, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku. Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém - dle prohlídky vykonané dne (úplná prohlídka), dne , dne (též úplná prohlídka) a dne Celkový popis nemovité věci Dle evidence v KN se jedná o rodinný dům čp.125 postavený na pozemku p.č.365 (součást pozemku) v obci a k.ú.praskačka, část obce Praskačka. Rodinný dům je postaven jako řadový vnitřní objekt s částečným podsklepením, s vestavěnou garáží, s obytným podkrovím a částečným patrem, převážně se sedlovou střechou. Dům je postaven na okraji zastavěné části obce při průjezdné komunikaci obcí směrem k Plačicím. Popis rodinného domu ve stavu k : Jedná se o rodinný dům z roku 1930, v němž byla v roce 1970 provedená rozsáhlá rekonstrukce - jednak byla provedena přístavba a nástavba (původní domek byl přízemní), bylo zřízeno ústřední topení s kotlem na tuhá paliva a radiátory, garáž i mezipatro. V roce 2006 byly provedeny nové keramické dlažby v 1.i 2.podlaží, část rozvodů elektro, nové deskové radiátory, nové odpady, rekonstruovány nové koupelny a WC. Vlastní rodinný dům je založen na betonových základových pasech, svislé nosné konstrukce jsou zděné cihelné o tl. stěn 45cm v přízemí z plných pálených cihel, stropy jsou dřevěné trámové s rákosovým podhledem. Střecha je převážně sedlová, krytina je z eternitových šablon, částečně plechová. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu úplné (žlaby, svody, parapety). Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Fasádní omítka je břízolitová. Domek je bez vnějších obkladů. Vnitřní obklady jsou v kuchyni, koupelně, WC. Schodiště do sklepa je cihelné, do podkroví je s teracovým povrchem stupňů (resp. stupnic, podstupnice opatřeny keramickým obkladem). Dveře jsou hladké lakované, ocelové zárubně, okna jsou dřevěná dvojitá s dřevěným deštěním. Podlahy obytných místností jsou v přízemí keramické dlažby, v podkroví pak parkety, či PVC. Podlahy ostatních místností jsou keramické dlažby.vytápění je ústřední, deskové radiátory, v podkroví i litinové, kotel na tuhá paliva. Světelná i motorová elektroinstalace, bleskosvod je nainstalován

3 Rozvod vody je v plastových trubkách. Zdroj teplé vody je elektrický boiler. Odkanalizování je v plastových trubkách. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem, digestoří. V koupelně je v přízemí sprchový kout, závěsné WC, pisoár,v podkroví je akrylátová vana, sprchový kout, umyvadlo. V domku jsou dále krbová kamna. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, voda je z vlastní kopané studny o hl.6m, vlastní vodárna, zemní plyn není zaveden ((jen domeček HUP), odkanalizování je do vlastní betonové jímky na vyvážení. Dispozičně domek obsahuje : 1.PP: sklep 14,40m 2, sklep 6,32m 2, tj. celkem 20,72m 2 1.NP chodba se schodištěm 6,40m 2, chodba 2,88m 2, obývací pokoj s kuch.koutem 30,05m 2, koupelna s WC 6,98m 2, tj. celkem 46,31m 2 + garáž 23,45m2 Mezipatro : pokoj 12,11m 2 2.NP: chodba 6,78m 2, WC 1,78m 2 tj. celkem 8,56m 2 Podkroví: koupelna 7,70m 2, pokoj 13,63m 2, pokoj 16,28m 2, pokoj 13,05m 2, tj. celkem 50,66m 2. Celkem započitatelná plocha v domku činí 138,36m 2, k tomu garáž 23,45m 2. Obestavěný prostor stavby činí: (4,5+4,95)/2*9,5*2,05+(10,80+11,25)*0,5*9,5*(3,0+2,5+2,4+0,5)-1,5*4,75*0,5*4,5= 777,73m 3. Zastavěná plocha domku je (10,80+11,25)*0,5*9,50= 104,74m 2. Příslušenství domku tvoří zahradní domek (bývalá prádelna). Jedná se o přízemní stavbu, s malým úložným prostorem pod pultovou střechou. Objekt bývalé prádelny, naposledy užívané jako zahradní domek, je nyní ve stadiu rekonstrukce - tj. byly v něm odstraněny příčky, a jsou v obvodové zdivu vysekány rýhy pro rozvod elektro i vody. Objekt je půdorysného tvaru písmene L, s pultovou střechou s bonským šindelem. Betonová podlaha, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, omítky vápenné hladké, strop dřevěný s rákosovou omítkou.dřevěné dveře. Objekt je napojen na elektroinstalaci, vodovod a kanalizaci, k datu ocenění je však nepoužitelný. Dále tvoří příslušenství rodinného domku čp.125 kopaná studna o hl.6m. Oplocení pozemku je provedeno na ocelových sloupcích, vstup je z ulice plechovými vraty a vrátky. Vesnice Praskačka leží administrativně v okrese Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Praskačka se rozkládá asi devět kilometrů jihozápadně od centra Hradce Králové. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 960 obyvatel. Praskačka se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Krásnice, Praskačka, Sedlice, Vlčkovice a Žižkovec. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Praskačka leží v průměrné výšce 232 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 1290 ha, z toho orná půda zabírá osmdesátpět procent

4 C. Analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu,určení obvyklé ceny K datu ocenění trh s nemovitostmi funguje, ceny nemovitostí jsou však stále velmi nízko, a kupující důkladně zvažují všechny přednosti či zápory nabízených nemovitostí. Přímo v obci Praskačka a nejbližším okolí se na největším realitním serveru s.reality nabízí nyní k prodeji např.: 1)za 2,89 mil.kč se nabízí podsklepený rd 5+1 s lodžií i terasou, garáží, pergolou s krbem, zahradou a dalším obytným domem s podkrovím v obci Sedlice 8 km od Hr. Králové. Dům je napojen na všechny sítě (E+P+V+K), vytápěn plyn. kotlem nebo kotlem na TP, ohřev vody bojlerem, vestavěné skříně, vyměněná kuchyň. linka, nové rozvody. V 1. NP je kuchyně, komora, 2 pokoje, koupelna, WC. Ve 2. NP jsou 3 pokoje, šatna, koupelna, WC.Pozemek 884m2, podlahová plocha 200m2. Tj. nabízí se za ,-Kč/m2 PP. Jedná se o objekt v jiné části obce, v lepším stavu, samostatně stojící. 2)za 1,73 mil.kč se nabízí - Prodej dvougeneračního rodinného domu 5+2 v obci Těchlovice (9 km od Hradce Králové), okres Hradec Králové; pozemek celkem 587 m2; zastavěná plocha 155 m2, užitná plocha 130 m2. Dispozice: 1. PP částečně sklep. Přízemí zádveří, chodba, bytové jednotky 3+1 a 2+1. Podkroví půda (možnost vestavby). Topení ÚT plynový kotel. IS: elektro., vlastní studna s rozvodem do domu (možnost napojení na obecní vodovod), kanalizace, plyn. Na objekt navazuje zastřešené venkovní posezení s udírnou, garáž a dílna s úložným prostorem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. V obci mateřská škola, knihovna, sportovní areál a hospoda.pozemek 587m2. Tj. nabízí se za 13308,-Kč/m

5 3) za 1,599 mil.kč se nabízí na prodej rodinný dům 3+1 s garáží v klidné části obce Lhota pod Libčany vzdálené 12 km od Hradce Králové. Zděný dvoupodlažní dům s rovnou střechou je z roku 1978 a stojí na pozemku o výměře 497 m2. Celková užitná plocha domu je 166 m2. Dispozice: přízemí - chodba se vstupem do prvního patra, kotelna, prádelna a garáž; 1. patro - chodba, koupelna (sprchový kout), samostatné WC, pracovna, kuchyň včetně linky, obývací pokoj se vstupem na terasu a ložnice. Obytná plocha 1. patra je 79 m2 a přízemí s garáží 78 m2. Dům není podsklepen, jen v přízemí je malý sklep (9 m2) v podlaze. V rozmezí let 2000 až 2010 proběhla výměna oken za plastová, výměna vrat do garáže, oprava střechy, oprava fasády, rekonstrukce koupelny, napojení na kanalizaci, výměna vedení plynu a vody. Na pozemku je studna (kopaná, 9 m), několik keřů, strom a kůlny. Vytápění je ÚT plynové i na tuhá paliva. Dům je napojen na obecní vodu, elektřinu, plyn a veřejnou kanalizaci. K dispozici je pevná telefonní linka a TV anténa. V obci je dobrá občanská vybavenost: škola, školka, obchod, pošta, hřiště, vlaková a autobusová zastávka, hospoda Tj. nabízí se 9632,-Kč/m2 PP. Oceňovaný rodinný domek má několik nevýhod již z vnějšího pohledu je zřejmé, že jeho údržba je v současné době nulová (narušená fasáda, nátěr dřevěných oken). Jedná se o vnitřní řadový domek, na dvorku je zahradní domek (bývalá prádelna) s narušenou fasádou a uvnitř nyní bez příček, s částečně otlučenými omítkami. Jedná se o domek, jehož prodej bude uskutečňován prostřednictvím nedobrovolné dražby. Celková výměra pozemků je 561m2,, zahrádka (dvorek) je zastavěn právě bývalou prádelnou. Kladem oceňované nemovitosti jsou zrekonstruované koupelny. Při nedobrovolných dražbách dochází k realizovaným cenám na nižší úrovni, než jsou ceny sjednané na volném trhu

6 Obchodovatelnost s oceňovanou nemovitostí lze tedy na volném trhu předpokládat v úrovni cca 1,3-1,6 mil.kč. Obvyklá cena je určena v té nižší úrovni. Obvyklá cena ,- Kč, Slovy : jedenmilióntřistatisíc Kč V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či jiri.novak.bohdanec@gmail.com D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti z Fotodokumentace z

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -