ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.36+ pozemyk p.č.st.39,p.č.43 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Trnávka, k.ú. Trnávka Adresa nemovité věci: Lipová 36, Trnávka Vlastník stavby a SJM Vojtíšek Pavel a Vojtíšková Petra, Lipová 36, Trnávka, vlastnictví: pozemku: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, Lázně Bohdaneč IČ: telefon: jiri.novak.bohdanec@gmail.c om Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.vojtíškové Počet stran: 7 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.39 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 277m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.36, - pozemku p.č.43 zahrada o výměře 257m 2, vše zapsáno v KN na LV č pro obec a k.ú.trnávka, část obce Trnávka. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 530/2015-A z LV č pro k.ú. Trnávka - cuzk.cz - místní šetření konané dne Místopis Vesnice Trnávka patří územně do okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přelouč. Obec Trnávka se rozkládá asi třicetdva kilometrů západně od centra Pardubic a osm kilometrů západně od města Přelouč. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 210 obyvatel. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Řečany nad Labem. Rodinný dům čp.36 se nachází v zastavěné části obce, v centrální části. Okolní zástavbu tvoří rezidenční zástavba. Přístup k domku je z ulice Lipová. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 196/1 Obec Trnávka Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.39 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 277m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.36, - pozemek p.č.43 zahrada o výměře 257m 2 Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.36 stojící na pozemku p.č.st.39 jakožto jeho součást v centrální části obce. Rodinný dům je přízemní zděná stavba s půdním prostorem pod sedlovou - 2 -

3 střechou. Objekt z roku 1913 základního obdélníkového půdorysného tvaru byl později rozšířen o dvě přístavby - verandy směrem do dvora. Ze dvora je tedy do objektu hlavní vstup. Na obytnou část navazuje bývalá hospodářská část - nyní jako dílna či sklad, jež jsou umístěny pod stejnou sedlovou střechou, jako obytná část čp.36. Rodinný dům čp.36 má tedy využité pouze přízemí, ve kterém původně byla jen síň a dvě obytné místnosti bez příslušenství a chlév. V roce 1950 byla provedena přestavba původního chléva na další dvě obytné místnosti, opravena střecha a provedena fasáda. V roce 1995 byla přistavěna veranda s koupelnou a WC, provedeny nové rozvody instalací, bělninové obklady, opraveny vnitřní omítky. V roce 1997 byla provedena výměna oken s tím, že vnější křídla původních oken byla ponechána. Rodinný dům má základy kamenné a betonové pasy. Izolace zdiva není provedena. Obvodové zdivo vykazuje vzlínavou vlhkost v některých částech domku. Zdivo je zděné ze smíšeného zdiva, převážně o tl. stěn 60cm, přístavba do dvora je o tl. stěn 40cm. Stropy jsou v části s rovným podhledem - dřevěné trámové, v části domku jsou valené klenby, nad přístavbou je strop hurdiskový. Sedlová střecha, dřevěný vaznicový krov, nad přístavbou je střecha pultová. Střešní krytina je tašková nad hlavní částí, nad verandou je plechová s nátěrem,klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu - žlaby, svody, parapety. Bleskosvod je nainstalován. Fasádní omítka je břízolitová, ve špatném stavu. Vnitřní omítky jsou hladké, štukové. V koupelně, WC a kuchyni jsou bělninové obklady. Podlahy v obytných místnostech jsou částečně dřevěné prkenné, původní, částečně betonové s PVC. V ostatních místnostech jsou převážně keramické dlažby. Okna jsou dřevěná, vnitřní dveře jsou náplňové do ocelových zárubní, Vchodové dveře jsou dřevěné palubkové. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, rozvod studené i teplé vody, kanalizace. vytápění je lokální - 2ks kamen na tuhá paliva. Kuchyně je vybavena jen kuchyňskou linkou, bez sporáku. V koupelně je smaltovaná van, umyvadlo, WC je combi. V domku se dispozičně nachází: veranda- 4,65m 2, koupelna s WC 4,95m 2, obývací pokoj + kuchyňský kout 33,94m 2, pokoj 20,46m 2, pokoj 12,51m 2, a ložnice 12,65m 2, tj. celkem 89,16m 2. Jedná se tedy o domek s bytem velikosti 4+kk s příslušenstvím. Zastavěná plocha domku činí: 13,50*8,10+4,50*3,30= 124,30m 2. Obestavěný prostor činí: 13,50*8,10*(0,10+2,91+1,50+2,60/2)+4,50*3,30*(0,10+3,30)= 685,81m 3. Celková výměra pozemků činí = 534m 2. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, voda je z veřejného vodovodu - vodoměrná šachta je na hranici pozemku, odkanalizování je do veřejné kanalizace. Zemní plyn není zaveden. Údržba domku je nedostatečná, na konci životnosti je především fasádní omítka, ale i ostatní prky krátkodobé životnosti stavby vykazují morální opotřebení - krytina, oplechování, podlahy, izolace zdiva chybí. Objekt zevně působí velmi nepříznivým dojmem. Hospodářská část, navazující na obytnou, je též z roku V roce 1995 byla provedena přístavba verandy.jedná se o tradičně zděný objekt ze smíšeného zdiva o tl cm, sedlovou - 3 -

4 střechou, taškovou krytinou, nad verandou je krytina z vlnitého plechu. V přední části je strop klenutý, v zadní části je objekt bez stropu. V objektu je jen rozvod světelné elektroinstalace. V zadní části je málo snížený prostor pro uskladnění ovoce či zeleniny. Dispozičně objekt obsahuje domácí dílnu a mlat se schody na půdu a malým sklepem, přístupný přes verandu. Zastavěná plocha činí: 8,10*7,0+3,40*2,30= 64,52m 2 Obestavěný prostor činí : (8,10*7,0+3,40*2,30)*(0,10+2,91+1,50+2,60/2)= 374,86m 3. Příslušenství domku čp.36 tvoří dále oplocení pozemku včetně plechových plotových vrat a vrátek, studna, přípojky vody, kanalizace, zpevněná plocha dvora a dále drobné stavby na zahradě - bývalý chlívek pro prase a kolna, oboje celkem o zastavěné ploše cca 45m 2, na konci životnosti, s pultovou střechou, lepenkovou krytinou. Silné stránky Klidná část obce, udržovaná okrasná část zahrady. Slabé stránky Fasáda - opadaná, na konci životnosti, lokální topení, celkově neudržovaný objekt. Obec Trnávka bez služeb - vše potřebné v nedalekých Řečanech nad Labem, či ve Chvaleticích. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 89,16 m 2 Obestavěný prostor: 685,91 m 3 Zastavěná plocha: 124,30 m 2 Plocha pozemku: 534,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Porovnání je provedena s nabídkou na prodej domků v nedalekém okolí (Chvaletice - část Hornická čtvrť, a v Kojicích), a s jedním převodem domku v Sopřeči ( z r.2014). Při porovnání byla vzata do úvahy především skutečnost, že domek působí s ohledem na stav fasády nepříznivým dojmem. Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej RD Sopřeč 2014 Skutečný prodej - Rodinný dům čp.91 je řadový krajový domek, přízemní zděná stavba s půdním - 4 -

5 prostorem pod polovalbovou střechou, nepodsklepená. Základy domku jsou bez funkční izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je o tl. stěn 45cm, stropy jsou s rovným podhledem hurdiskové, krov dřevěný sedlový s polovalbou, krytina betonová KM Beta, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda převážně břízolitová, vnitřní omítky hladké, vápenné, vnitřní obklady v koupelně, kuchyni, schodiště vnitřní není, vlez na půdu jen pomocí žebříku otvorem v půdní nadezdívce. Dveře hladké, lakované, ocelové zárubně, okna dřevěná špaletová,u verandy jednoduché, podlahy v obývacím pokoji prkenné, jinak betonové, v ostatních místnostech keramická dlažba, vytápění je ústřední, deskové radiátory, plynový kotel umístěný ve vedlejší stavbě - kotelně, světelná i motorová elektroinstalace, rozvod vody v ocelových trubkách, zdroj teplé vody elektrický boiler 80l, odkanalizování je v litinových či kameninových rourách, v kuchyni je malá kuchyňská linka, digestoř, v koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, WC je splachovací. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, voda je z veřejného vodovodu (vodoměr je v koupelně), zemní plyn z rozvodu STL v obci (HUP je v oplocení), odkanalizování je do uliční kanalizace. Lokalita Sopřeč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,59 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 66,44 m m Kč Kč/m 2 Název: Nabídka RD Chvaletice - Hornická čvrť Nabídka na prodej - prodej RD 4+1 v obci Chvaletice, obecní část Hornická čtvrť, okres Pardubice. Stavba je provedena jako zděná samostatně stojící jednopodlažní s půdou, bez podsklepení, stojící na vlastním pozemku s přístupem z obecní zpevněné místní komunikace s minimálním rušením dopravou (slepá ulice). Na pozemku je hos. budova (kde se nachází kotelna), garáž, dílna a rozlehlá půda. V zadní části domu se nachází stáj, vhodná pro ustájení 1 koně. Přes hospodářskou budovu je přístup na zahradu, která je celkově oplocená drátěným plotem, travnatý pozemek, fóliovník, ovocné stromy. Lokalita Chvaletice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,25 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,92-5 -

6 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Nabídka RD Kojice Nabídka -Prodej rodinného domu 2+kk se zahradou v obci Kojice. Dům je v původním stavu, má vlastní studnu napojenou na rozvod v domě i veřejný vodovod. Plyn a veřejná kanalizace je na hranici pozemku. Vytápění lokální, kamny na TP. Za domem je další zahrada (CP 1158m2) vhodná k výstavbě nového RD, či chaty. Příjemná lokalita, výborné vlakové spojení, Praha - Kolín - Pardubice. Lokalita Kojice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,92 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 89,16 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena na základě porovnání s nabídkou na prodej v okolí Trnávky, a s jedním převodem z roku Domek čp.36 působí zevně velmi nepříznivým dojmem (fasáda), též lokalita (obec Trnávka) není nikterak vyhledávanou lokalitou. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 3 Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 1-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -