ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5697 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 246 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Klášter Hradiště nad Jizerou, k.ú. Klášter Hradiště nad Jizerou Adresa nemovitosti: Tichá 246, 294 15 Klášter Hradiště nad Jizerou Vlastník stavby: Věra Krejčíková, náměstí T. G. Masaryka 1/1, 47001 Česká Lípa, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Věra Krejčíková, náměstí T. G. Masaryka 1/1, 47001 Česká Lípa, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 4938/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 175 000 Kč Datum místního šetření: 18.3.2014 Stav ke dni : 18.3.2014 Počet stran: Počet příloh: 11 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 20.3.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p.246, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 327 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 252/13 ( zahrada ), pozemek parc.č. 252/18 ( ostatní plocha ) v kat. území Klášter Hradiště nad Jizerou, obec Klášter Hradiště nad Jizerou, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV 382. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 31.7.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Krejčíková Věra, náměstí T. G. Masaryka 1/1, 47001 Česká Lípa. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 18.3.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Obec Klášter Hradiště nad Jizerou se nachází v okrese Mladá Boleslav, kraj Středočeský, necelé 2 km západně od města Mnichovo Hradiště. Ke dni 2. 10. 2006 zde žilo 729 obyvatel. U obce se nachází soutok Zábrdky s Jizerou. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p.246, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 327 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 252/13 ( zahrada ), pozemek parc.č. 252/18 ( ostatní plocha ) v kat. území Klášter Hradiště nad Jizerou, obec Klášter Hradiště nad Jizerou, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV 382. Vlastní nemovitost je situována v centrální části obce, ve volně roztroušené zástavbě domů obdobného rozsahu a charakteru. Rodinný dům je postavený na pozemku mírně svažitého charakteru obdélníkového tvaru, přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený v přední části pozemku za domem je zahrada. Budova je napojena na veřejné inženýrsko-energetické, zásobování objektu pitnou vodou je zajištěno obecním vodovodem, obecní plynovod. Souhrnný stavebně technický stav rodinného domu je podprůměrný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemnky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: st pozemek Klášter Hradiště nad Jizerou Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 731 1 150 000 421,09 0,90 378,98 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Klášter Hradiště nad Jizerou KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 026 790 000 769,98 0,90 692,98 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Klášter Hradiště nad Jizerou KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 005 798 975 795,00 0,90 715,50 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 595,82 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 327 142 596 84 632 nádvoří zahrada 252/13 457 596 272 372 ostatní plocha 252/18 144 596 85 824 Celková výměra pozemků 743 Hodnota pozemků celkem 442 828-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 200,00 m 2 Zastavěná plocha: 142,00 m 2 Plocha pozemku: 743,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Oceňovaný rodinný dům č.p. 246 je samostatně stojící podsklepená stavba se 2 NP na oploceném pozemku mírně svažitého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace v centrální částí obce. Stavba je zděná opatřena pultovou střechou, klempířské prvky provedeny z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní omítky jsou vápenné, vnější omítka je vápenná, vnější obklad není. Dispozice: ve sklepě se nachází technická místnost, uhelna v první nadzemním patře je garáž, dílna, technická místnost, prádelna, dvě místnosti, wc, koupelna, sprch. kout., ve druhém nadzemním patře je chodba, kuchyň, obývací pokoj, tři obytné pokoje, koupelna, WC, balkon. Vytápění je ústřední podlahové pomocí kotle na tuhá paliva / plynového kotle, teplá voda pomocí el. bojleru. Inženýrské sítě: elekto, vodovod, plynovod, kanalizace - splašková. Krytina střechy je poškozena, při trvalém dešti se vytápí první podzemní patro, dům je bez dlouhodobé celkové údržby. Stavebně technický stav budovy v čase zjištění ceny obvyklé je podprůměrný. Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Klášter Hradiště nad Jizerou Rodinný dům 4+1 se zahradou a garáží po částečné rekonstrukci na pozemku 1400 m2. Nová střecha, plast.okna, topení s rozvody. Dispozice: přízemí - vstup.chodba, sklep, garáž, pokoj, sprch.kout, schodiště. 1.patro - obýv.pokoj a děts.pokoj se vstupy na balkon, kuchyně, jídelna, ložnice, koupelna, sam.wc. Na pozemku sklep a zahradní domek. rodinný dům Klášter Hradiště nad Jizerou Částečně zrekonstruovaný rodinný dům na okraji obce Klášter Hradiště nad Jizerou při silnici na Mimoň. Dům je patrový, cihlový obyvatelný ihned. Dispozice: v přízemí chodba, kuchyň, dvě místnosti, koupelna se sprchovým koutem, bojlerem a WC, komora, schodiště do patra. V patře 3 místnosti, 2 komory a prostorná předsíň. U domu je stodola s dílnou, garáž. V přízemí nová plastová okna, nové štuky, interiéry, kompletně nová elektrika, voda a odpady, topení, nová část střechy, vyvložkovaný komín. El. 230/400 V, nízký tarif. Pitná voda z veřejného vodovodu, ohřev vody bojlerem a průtokovým ohřívačem, lokální topení na tuhá paliva a ústřední topení na elektrický kotel. Na hranici pozemku zemní plyn. - 6 -
rodinný dům Klášter Hradiště nad Jizerou Rodinný dům v obci Klášter Hradiště nad Jizerou,. okrajová část klidné obce. Celková plocha pozemku 1408 m2. U domu vlastní zapuštěný bazén, garáž, venkovní krb s posezením a rozsáhlá zahrada, která je vhodná pro každodenní odpočinek. Dispozice domu: suterén rozsáhlý sklep zapuštěný do skály. 1. nadzemní podlaží: dva samostatné vstupy do domu, vstupní hala, kuchyně s jídelnou, obývací pokoj, ložnice a koupelna s WC. 2. nadzemní podlaží: kuchyně s jídelnou, dětský pokoj, ložnice, obývací pokoj se vstupem na zahradu, koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem a WC. 3. nadzemní podlaží: půdní prostor. Dům je v perfektním stavu, nová okna, nová koupelna ve 2. nadzemním podlaží, nový kombinovaný kotel a nové rozvody. rodinný dům Březina Rodinný dům 4+1 v obci Březina, okr. Mnichovo Hradiště. Dispozice: přízemí: veranda, vstupní chodba, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj s terasou, ložnice, koupelna, samostatné WC, komora, schodiště. 1.NP: ložnice, dětský pokoj, půda - další pokoj ve výstavbě. Dům je částečně podsklepen (cca 10 m2). Rekonstrukce: nový plynový kotel, nové podlahy, krbová kamna, komín a střešní krytina. K domu náleží garáž, pergola s krbem (cca 10 m2), dílna, kolárna, kůlna a okrasná zahrada o CP 1000 m2 s ovocnými stromy. Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Klášter Hradiště nad Jizerou Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 2 349 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 600 m 2 2 900 000 Kč 2 900 000 Kč/ks Název: rodinný dům Klášter Hradiště nad Jizerou Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-7 -
Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 1 449 900 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 173 m 2 1 790 000 Kč 1 790 000 Kč/ks Název: rodinný dům Klášter Hradiště nad Jizerou Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 2 673 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 408 m 2 3 300 000 Kč 3 300 000 Kč/ks Název: rodinný dům Březina Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 2 227 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 250 m 2 2 750 000 Kč 2 750 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 449 900 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 174 850 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 673 000 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 2 174 850 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 2 174 850 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav 2 174 850 Kč 442 828 Kč Obvyklá cena 2 175 000 Kč slovy: Dvamilionyjednostosedmdesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 9 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 4, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou předmětných nemovitostech v objektivní zaokrouhlené výši 2.175.000,- Kč. V Praze 20.3.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) - 9 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5697 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-10 -