ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 18507516 NEMOVITÁ VĚC: o ceně garáže č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Bílina, k.ú. Bílina Adresa nemovité věci: Bílina 1714, 418 01 Vlastník stavby: David Kajan, alej Svobody 882/60, 323 00 Plzeň, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: David Kajan, alej Svobody 882/60, 323 00 Plzeň, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 45 000 Kč Datum místního šetření: 10.4.2016 Stav ke dni : 10.4.2016 Za přítomnosti: znalce a objednatele Počet stran: 13 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 7.5.2016 Tomáš Maršál NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KN Teplice LV č.2400
- snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do garáže č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice. Jedná se o garáž č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice, která je zapsaná u KN Teplice na LV č.2400. Jedná se o vnitřní řadovou garáž č.e. 1714, která je umístěna na pozemku p.č. 1671/54. Garáž je o výměře 22m2, svislé nosné konstr. zděná, střecha rovná, dveře dřevěné. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Občanská vybavenost v obci. Dobrá dopravní dostupnost do centra Bíliny, Teplic. Účel užití - garáž. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou Komentář: viz.lv č.2400-2 -
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 garáž č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 2. Výnosové ocenění 2.1 3. Porovnávací ocenění 3.1 garáž č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice 3.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy V 0,00 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,80 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,00 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikaci II 0,00-3 -
6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,800 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,800 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Bílina: 7 Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Katastrální území lázeňských II 0,90 míst typu B a obce s lyžařskými středisky kategorie 2 až 3 hvězdiček O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci I 1,00 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 938,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 garáž č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 033,- Kč/m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 67,10 m 3-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav III 0,85 Koeficient pro stáří : s = 1-0,005 * 27 = 0,865 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V6 * 0,865 = 0,713 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,800 5 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 033,- Kč/m 3 * 0,713 = 736,53 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 67,10 m 3 * 736,53 Kč/m 3 * 1,000 * 0,800= 39 536,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 39 536,93 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice Jedná se o pozemek p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice. Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Pozemeke p.č. 1671/54 je zapsán na LV č.2400 u KN Teplice. Byla použita cenová mapa města Bílina pro 2016. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 1671/54 22,00 100,00 2 200,- Ostatní stavební pozemek - celkem 22,00 2 200,- Pozemek p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice - zjištěná cena = 2 200,- Kč - 5 -
3. Porovnávací ocenění 3.1 garáž č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 22,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej garáže 22 m2 k prodeji řadovou garáž s elektřinou o ploše 22 m2 v obci Bílina, Teplické Předměstí, ul. Východní, která se nachází hned pod Sídlištěm Za Chlumem. Garáž stojí v zástavbě řadových garáží, ke kterým vede asfaltová příjezdová cesta. Garáž má dvoukřídlá dřevěná vrata, je jde zavedena elektřina a součástí je ponk. Podlaha je betonová, stropy panelové. Lokalita Východní, Bílina - Teplické Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 2 046 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 22,00 m 2 0 m 2 50 000 Kč 2 273 Kč/m 2 Název: Prodej garáže 22 m2 prodej garáže s číslem evidenčním v OV v Bílině - Chudeřice. Zastavěná plocha 22 m2, s elektřinou a montážní jámou. Nutné vnitřní úpravy stropu, v současné době nová lepenková střecha, dobře zabezpečená vrata. V dosahu instalována bezpečnostní kamera. Lokalita Bílina - Chudeřice, okres Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00-6 -
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 2 548 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 22,00 m 2 0 m 2 59 000 Kč 2 682 Kč/m 2 Název: Prodej garáže 24 m2 k prodeji řadovou garáž v Bílině, Za Chlumem, první řada, veřejné osvětlení hned u garáže, vrata v dobrém stavu.garáž je větší, prodej včetně pozemku před garáží. Lokalita Bílina, okres Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 1 413 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 24,00 m 2 0 m 2 35 000 Kč 1 458 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 1 413 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 2 002 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 2 548 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 2 002 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 22,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 44 044 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 garáž č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku 39 537,00 Kč p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice 2 200,00 Kč - 7 -
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 0,00 Kč 2. Výnosové ocenění 2.1 0,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 garáž č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice 44 044,00 Kč 3.2 0,00 Kč 44 044,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 44 044 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 41 737 Kč Obvyklá cena 45 000 Kč slovy: Čtyřicetpěttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Teplice LV č.2400 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně: 45 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celé oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: 45 000,- Kč slovy:čtyřicetpěttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Bílina. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Bílina, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním, vlastnickým podílem, přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na garáži č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku p.č.1671/54 v obci Bílina, - 8 -
k.ú.bílina, okres Teplice podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu garáže č.e. 1714 stavba stojící na pozemku st. 1671/54 a pozemku p.č.1671/54 v obci Bílina, k.ú.bílina, okres Teplice ve výši: 45 000,-Kč Obvyklá cena: 45 000,- Kč Závěr Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. - 9 -
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). Koncesní listina: Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 3 Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 1671/54 v k.ú. č. 604208 Mapa oblasti - 11 -
Pozemek p.č. 1671/54 v k.ú. č. 604208 Pozemek p.č. 1671/54 v k.ú. č. 604208-12 -
- 13 -