ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /19

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /19 NEMOVITÁ VĚC: stavba na pozemku parc.č.4284/17 Katastrální údaje : Kraj Hlavní město Praha, okres Hlavní město Praha, obec Praha, k.ú. Horní Počernice Adresa nemovité věci: Ke Xaverovu, Praha 9-Horní Počernice OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 3, Mgr. Jan Vedral-soudní exekutor Adresa objednavatele: Senovážné náměstí 977/24, Praha 1 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Schaller U Lesa 179, Říčany - Pacov telefon: pavelschaller@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení sp.zn.: 140 EX 00144/ (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Stav ke dni : Datum místního šetření: Za přítomnosti: Ing.Ladislava Čiháka Počet stran: 12 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 3 V Říčanech, dne Pavel Schaller

2 NÁLEZ Znalecký úkol a) cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu b) cenu obecnou, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné c) cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou d) jiné okolnosti související s nemovitostí dle zvážení znalce Základní pojmy a metody ocenění Stanovení administrativní ceny orovnávací metodou podle vyhl.457/2017 Sb.. Stanovení obvyklé ceny podle zákona č.151/1997 Sb.. Přehled podkladů Výpis z Katastru nemovitostí. Snímek pozemkové mapy. Prohlídka na místě. Přístup do stavby mi nebyl umožněn. Informace jsem získal od Ing.Čiháka, který bydlí v blízkém objektu a historie oceňovaného objektu je mu známa. Parcelní číslo: 4284/17 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Horní Počernice [643777] Číslo LV: 2459 Výměra [m2]: 72 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: DKM Určení výměry: Ze souřadnic v S-JTSK Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Stavba na pozemku: bez čp / č. ev., jiná stavba Vlastnické právo Podíl Bochová Dana, Semonická 2942/3, Horní Počernice, Praha 9 1/3 Sůvová Jana, Gruzínská 1383/1, Vršovice, Praha 10 1/3 Špaček Jiří, Votuzská 308/22, Horní Počernice, Praha 9 1/3 Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Na pozemcích parc.č.4284/12 a 4284/16 byly stavby již před lety zbořeny. Na pozemku parc.č.4284/17 se nachází stavba, která je nepodsklepená, přízemní bez půdního prostoru. Stěny zděné 30 cm, pultová střecha, zdvojená okna, přípojka 220 V byla provizorně přivedena z objektu jiného vlastníka a v současnosti je odpojena, stavba je bez přípojky vody a kanalizace. Stáří je let. V minulosti sloužila jako sklad v areálu výzkumného ústavu. Zastavěný a přístupový pozemek je jiného vlastníka

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Je zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území Ostatní rizika: Nemovitá věc není pronajímána Stavby delší dobu neužívané OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Vedlejší stavba Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Vedlejší stavba-sklad OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: stavba na pozemku parc.č.4284/17 Adresa předmětu ocenění: Ke Xaverovu Praha 9-Horní Počernice LV: 3131 Kraj: Hlavní město Praha Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Horní Počernice Počet obyvatel: Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF - 3 -

4 ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci I -0,03 pozemku a stavby) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Katastrální území obce Prahy nebo Brna I 1,15 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,171 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,970 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Stavby pro VII 0,00 zemědělství a ostatní neuvedené 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné V 0,00-4 -

5 komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 1,019 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0, Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Nemovitá věc není součástí pozemku typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví Zastavěné plochy a výšky podlaží Konstr. Zastavěná Název výška [m] plocha 1.NP 2,50 72,00 m 2 72,00 m 2 Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor 1.NP (72)*(2,50) = 180,00 m 3 zastřešení 72*1,80/2 = 64,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 180,00 m 3 zastřešení Z 64,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 244,80 m 3-5 -

6 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy P 19, ,46 9,11 4. Krov P 7, ,46 3,36 5. Krytina P 8, ,46 3,73 6. Klempířské práce P 1, ,46 0,78 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,81 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna P 1, ,46 0, Podlahy P 8, ,46 3, Elektroinstalace P 5, ,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 67,02 Koeficient vybavení K4: 0,6702 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6702 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1420 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 153,35 Plná cena: 244,80 m 3 * 2 153,35 Kč/m 3 = ,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CSN = ,65 Kč Koeficient pp * 1,019 Cena stavby CS = ,87 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = ,87 Kč - 6 -

7 Tržní ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Vedlejší stavba-sklad Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 72,00 m 2 Obestavěný prostor: 244,80 m 3 Zastavěná plocha: 72,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: sklad Horní Počernice Prodej komerční nemovitosti m2 ulice Ke Xaverovu, Praha 9 - část obce Horní Počernice Kč (6 499,77 Kč za m2) Užitná plocha: 1,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku - pozemek jiného vlastníka, bez přístupové cesty 0,30 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Název: Lokalita: Popis: Zdroj: Neuvedeno Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC , , sklad Satalice Prodej skladového prostoru 15 m2 ulice Budovatelská, Praha - část obce Satalice Kč (38 666,67 Kč za m2) Užitná plocha: 1,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,70 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,40 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku - jiný vlastník 0,30 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zdroj: Neuvedeno Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ]

8 Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě zastavěné plochy Průměrná jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 72,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Cena zjištěná dle cenového předpisu Kč slovy: Jednostosedmdesátosmtisícosmsetsedmdesát Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Vedlejší stavba-sklad ,- Kč Porovnávací hodnota Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu obvyklou, s přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po jejich vyhodnocení za současného trhu s nemovitostmi, podle stavu ke dni stanovuji tuto cenu, za níž je nemovitost v dražbě prodejná. Obvyklá cena Kč slovy: Jednostopadesáttisíc Kč V Říčanech Pavel Schaller U Lesa Říčany - Pacov telefon: pavelschaller@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne číslo jednací Spr 579/78 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /19 znaleckého deníku

10 - 10 -

11 Pozemek parc.č.4284/

12 Situace v areálu