ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: stavební pozemky 95,481,515/1, Pozemky dle L.V. č. 100 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Františkov nad Ploučnicí, k.ú. Oldřichov nad Ploučnicí Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby: /1244, Josef Dvorský, Snp 1180, Kvítkovice, Otrokovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /167, Milan Fiedler, Komenského 384, Broumov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /044, Josef Janda, Snp 2386/10, Ústí nad Labem - centrum, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /1244, Josef Dvorský, Snp 1180, Kvítkovice, Otrokovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /167, Milan Fiedler, Komenského 384, Broumov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /044, Josef Janda, Snp 2386/10, Ústí nad Labem - centrum, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 4, JUDr. Monika Elfmarková Adresa objednavatele: K Beránku 3, Praha 4 ZHOTOVITEL : J I Ř Í K O P E C KÝ, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí Adresa zhotovitele: Heckelova 474/11 Praha 9 Koloděje ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Předmětem ocenění jsou: stavební pozemky (ocenění stávajícího stavu) 115 Ex 317/ OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Bez přítomnosti majitele Počet stran: 12 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze dne, dne Jiří Kopecký

2 2 NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou pozemky, které jsou vedeny u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Děčín na listu vlastnictví č.100. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 100 ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí Podklady sdělené objednavatelem posudku. Podklady zjištěné na obecním úřadě Usnesení č.j. 115 EX 317/15-071, ze dne Místopis Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele.

3 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / Přípojky: / voda / kanalizace / plyn kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky, které jsou vedeny u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Děčín na listu vlastnictví č.100. Jedná se o pozemky č. 95 zastavěná plocha a nádvoří ve výměře 143m 2, pozemek č. 481 zahrada ve výměře 806m 2, a pozemek č. 515/1 trvalý travní porost ve výměře 1478m 2. Pozemky se nacházejí při hlavní výpadové silnici na pokraji obce Františkov nad Ploučnicí celá plocha je ve velmi příkrém svahu, kde při silnici je pozemek č. 95 a na něm z bývalé stavby jen zbořeniště se základovou deskou a pasy. Všechny tři uvedené pozemky spolu tvoří jednotný celek. Za těmito plochami protéká řeka Ploučnice, celé okolí je současně i rekreační oblastí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou

4 4 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky dle L.V. č. 100 Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 2. Porovnávací ocenění 2.1 Pozemky OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 5 i = 1 Index polohy

5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. Včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,778 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Oldřichov nad Ploučnicí: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85

6 6 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 130,23 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky dle L.V. č. 100 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,05 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,950 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,778

7 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 0,950 * 0,778 = 0,695 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,23 0,695 90,51 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 90, ,93 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 90, ,06 4 odst. 1 trvalý travní porost 515/ ,00 90, ,78 Stavební pozemky - celkem 2 427,00 m ,77 Pozemky dle L.V. č zjištěná cena = ,77 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ]

8 8 Lokalita: Merboltice KRC: 0,90 KMP: 3,15 KPP: 0,90 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,15 Parcela č.: ,71 0,36 103,88 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 103,88 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada trvalý travní porost 515/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění 2.1 Pozemky Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 2 427,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: 1 1Prodej stavebního pozemku 770 m Merboltice, okres Děčín Kč (286 Kč za m²) Slunný pozemek. Svažitý pozemek o výměře 770 m2. Dle územního plánu má pozemek způsob využití bydlení. V obci není veřejný vodovod, pitná voda řešena studnou. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m : 286 Kč Poznámka k ceně: + provize ID zakázky: 192 Aktualizace: Plocha pozemku: 770 m 2

9 Lokalita: Merboltice Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,80 K2 Velikost 3,15 K3 Tvar pozemku 0,80 K4 Inženýrské sítě 0,75 K5 Zdroj nabídky 0,90 K6 Názor znalce - exekuce 0,85 Název: 2 Celkový koef. K C 1,16 Upravená j. cena Kč/ks Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 770 m Kč Kč/ks 2Prodej stavebního pozemku m Dolní Habartice, okres Děčín Kč (101 Kč za m²) Prodej pozemku pro bydlení v zastavěné části obce, o celkové výměře 3450 m2. Prodej pozemku v obci Dolní Habartice s možností výstavby rodinného domu. Jedná se o pozemky, které jsou přístupné ze zpevněné komunikace v zastavěné části obce. Inženýrské sítě (voda, elektro, plyn) jsou vedeny na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu města Benešov nad Ploučnicí - cca 2km. Nemovitosti se nenacházejí v záplavové zóně. V případě zájmu pomůžeme s financováním pozemku. Číslo zakázky: Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m : 101 Kč ID zakázky: Aktualizace: Plocha pozemku: 3450 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Autobus Lokalita: Dolní Habartice Použité koeficienty:

10 10 K1 Lokalita 1,02 K2 Velikost 0,70 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,10 K5 Zdroj nabídky 0,90 K6 Názor znalce - exekuce 0,95 Název: 3 Celkový koef. K C 0,67 Upravená j. cena Kč/ks Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena m Kč Kč/ks 3Prodej stavebního pozemku m Markvartice, okres Děčín Kč (95 Kč za m²) Nabízíme k prodeji velmi pěkný stavební pozemek v klidné části obce Markvartice u Děčína o ploše 2629 m2. Pozemek je v rovině s malým potůčkem. Na pozemku jsou z části staré základy z dřívější stavby. Dojezdová vzdálenost do Děčína 10min. Spojení s Děčínem je autobusové i vlakové. Financování zajistíme. Doporučujeme... Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m : 95 Kč Poznámka k ceně: včetně provize, DPH a právního servisu ID zakázky: DC13SL183 Aktualizace: Plocha pozemku: 2629 m 2 Doprava: Vlak, Autobus Komunikace: Asfaltová Lokalita: Dolní Habartice Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,05 K2 Velikost 0,92 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,15 K5 Zdroj nabídky 0,90 K6 Názor znalce - exekuce 0,95 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/ks Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena m Kč Kč/ks

11 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky dle L.V. č ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky ,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Pozemky ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč

12 12 Znalecká doložka: Znalecká doložka: Tato cena je zjištěná porovnávacím způsobem podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č.121/2000 Sb., č.237/2004 Sb., č.257/2004sb. a č.296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Mobil: odhadynemo@volny.cz