Makroekonomický vývoj a realitní trh Eva Zamrazilová Členka bankovní rady ČNB Czech Real 11 Praha 17. května 11
Makroekonomické prostředí Podmínky na finančním trhu Realitní trh
Ekonomická aktivita v zahraničí 3 1-1 - -3 - -5 - Příspěvky složek k meziročnímu růstu HDP (p.b.) eurozóna I/7 III I/8 III I/9 III I/1 III Spotřeba domácností Spotřeba vlády Změna zásob Hrubá tvorba kapitálu Čistý vývoz HDP celkem 3 1-1 - -3 - -5 USA I/7 III I/8 III I/9 III I/1 III Spotřeba domácností Hrubá tvorba kapitálu Spotřeba vlády Čistý vývoz Změna zásob HDP celkem - - - -8-1 Německo I/7 III I/8 III I/9 III I/1 III 15 1 9 3-3 - Slovensko I/7 III I/8 III I/9 III I/1 III Spotřeba domácností Spotřeba vlády Změna zásob Hrubá tvorba kapitálu Čistý vývoz HDP celkem Spotřeba domácností Spotřeba vlády Změna zásob Hrubá tvorba kapitálu Čistý vývoz HDP celkem Došlo k překonání globální recese, navíc v rámci EU nejrychleji rostou hlavní obchodní partneři ČR (díky vývozu a zásobám). 3
Obnovení hospodářského růstu HDP: mezičtvrtletní a meziroční vývoj 1 8 - - - Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 1 1 3 3 5 5 7 7 8 8 9 9 1 1 8 - - - Vývoj HDP: ČR a Německo 3 5 7 8 9 1 11 1 CZ DE Zdroj: IMF q-o-q y-o-y Zdroj: IMF Resuscitace růstové dynamiky a její oživení je zásadně determinováno vývojem zahraniční poptávky Předchozí pokles a nastartování růstu úzce koreluje s vývojem SRN - vitální závislost na německé ekonomice
Struktura vývoje HDP - poptávka 8 - - - -8 I/8 II III IV I/9 II III IV I/1 II III Spotřeba domácností Tvorba hrubého fixního kapitálu Čistý vývoz Spotřeba vlády Změna stavu zásob Výdaje neziskových institucí Zdroj: ČSÚ Růst ekonomiky podporuje obnova zásob a čistý vývoz Spotřeba a fixní investice jsou prozatím slabé 5
Struktura vývoje HDP - nabídka - - - -8 I/9 II III IV I/1 II III Zemědělství, lesnictví, rybolov Zpracovatelský průmysl Těžba, výroba a rozvod energií Stavebnictví Obchod, pohostinství, doprava Peněžnictví a podnikatelské služby Ostatní služby Hrubá přidaná hodnota v základních cenách (mzr. změny v %) Zdroj: ČSÚ Nositelem minulého propadu i současného oživení jsou procyklická exportně orientovaná odvětví zpracovatelského průmyslu
Trh práce 18 1 1 1 1 8 I-8 IV-8 VII-8 X-8 I-9 IV-9 VII-9 X-9 I-1 IV-1 VII-1 X-1 I-11 1 1 8 Zdroj: MPSV Počet prac na 1 pracovní místo (levá osa) Míra nezam.(pravá osa) Po dosažení svého dna v I.Q. 1 se trh práce mírně zlepšuje Míra nezaměstnanosti pozvolna klesá a dlouhodobě se pohybuje pod nezaměstnaností EU a EMU 7
Prognózy růstu pro rok 11 a 1 Instituce 1 11 1 OECD,,8 3, Světová banka,5,,7 Vídeňský institut,3,,5 MMF,3 1,7,8 Ministerstvo financí,3 1,9,3 ČNB, 1, 3, Výrazná oscilace růstových prognóz pro ČR 11 ČNB počítá se značným útlumem růstu v důsledku finanční konsolidace, poklesu zahraniční poptávky a odeznívání účinků doplňování zásob a investic do solárních elektráren Predikce některých dalších institucí zatím hodnotí růstový potenciál ČR o poznání optimističtěji 8
Úrokové sazby Měnověpolitická sazba a tržní sazby (% p. a.) 5.5 5.5 3.5 3.5 1.5 1.5 1/7 5/7 9/7 1/8 5/8 9/8 1/9 5/9 9/9 1/1 5/1 Repo sazba ČNB 1Y 5Y vládní dluhopis Zdroj: Thomson Reuters 3M 1Y vladní dluhopis 8, 7,5 7,,5, 5,5 5,,5, 3,5 Úrokové sazby z nových korunových úvěrů (%, všechny banky) I-7 VI-7 XI-7 IV-8 IX-8 II-9 VII-9 XII-9 V-1 X-1 Úvěry nefinančním podnikům (levá osa) Úvěry domácnostem na bydlení (levá osa) Úvěry domácnostem spotřebitelské (pravá osa) Zdroj: ČNB 1 15 1 13 1 11 1 9 8 MP sazby stále na historickém minimu,75 % Kreditní a likviditní prémie se postupně vracejí k normálu 9
Obnovení úvěrové kreace Meziroční dynamika úvěrů (v %) 35 3 5 15 1 5-5 Zdroj: ČNB,% 3,8% 1,5% -1 8/7 /8 8/8 /9 8/9 /1 8/1 /11 Úvěry celkem Nefinanční podniky Obyvatelstvo Nové korunové úvěry nefinančním podnikům (včetně kont okorentních úvěrů, v %), 35 3 5, 5 3,7% 15, 1 5 3, 7% 3, -5, -1-15 - 1, -5-3, 8/7 /8 8/8 /9 8/9 /1 8/1 /11 Meziroč ní změna objemu úvěrů Zdroj: ČNB Úroková sazba (pravá osa) Potvrzuje se tendence ke změně trendu na úvěrovém trhu pro sektor podniků Meziročně se začal zvyšovat objem nově poskytnutých korunových úvěrů nefinančním podnikům a úroková míra u těchto úvěrů se již více než půl roku drží mírně pod %. 1
Úvěry domácnostem, 35, 3, 5,, 15, 1, 5,, Dynamika úvěrů domácnostem (%) I/5 III I/ III I/7 III I/8 III I/9 III I/1 III I/11 Úvěry domácnostem celkem Úvěry na bydlení N o vé k o ru n o vé ú v ě ry na bydlení (v % ) 7, 5 5,5 3,% 5,,5 1,%, -1-3,5-3 - 3, 8/7 /8 8/ 8 / 9 8 / 9 /1 8 /1 /11 M ez iroč ní zm ě na objemu úvě r ů Úroková sazba (pravá osa) Zdroj Č NB Dílčí náznaky stabilizace na trhu úvěrů na bydlení - po delší době roste objem nově poskytnutých úvěrů a klesají klientské úrokové sazby. Spotřebitelské úvěry pokračují v útlumu (mezi konci let 8 a 1 klesl celkový objem o 1 % z 3 mld. Kč na 313 mld. Kč). 11
Kvalita úvěrů Podíl úvěrů v selhání 1, 9, 8, 7,, 5,, 3,, 1,, Zdroj: ČNB Podíl úvěrů v selhání u nefinančních podniků stabilizace mírný pokles u spotřebitelských úvěrů (1,5 %) pokračuje v růstu u hypotečních ( %) mírně klesá 8,8%,3% 5,% 1/7 7/7 1/8 7/8 1/9 7/9 1/1 7/1 1/11 Úvěry celkem Nefinanční podniky Obyvatels tvo 1
Vývoj cen nemovitostí Ceny nem ovitostí- ceny př evodů dle daň ových přizn án í (absolutní index, 1.Q 1999=1) 35 3 5 15 1 I/9 9 IV I II II I / I V III I I I/ 5 IV III II I/ 8 I V III I I I/1 1 Rodinné dom y Byty B yto vé dom y Sta veb ní po z. In d e x c e lk e m P ram en: Č SÚ, výpoč et Č NB P ozn.: Data za 1 př edb ě žné údaje, resp. dopoč et z nab. cen. Meziroční poklesy se od poloviny roku 9 zmírnily, avšak pouze prostřednictvím efektu základny V roce 1 pokračoval absolutní pokles cen bytů i rodinných domů Ceny pozemků rostly (ale 85% pozemků prodávaných jako součást komplexní 13 nemovitosti)
Price-to income Price- to-rent U kazatele udržitelnosti cen bytů (prů m ě r -7 =1) 17 1 15 1 13 1 11 1 9 8 1 3 5 I/ 7 II I I /8 III I/ 9 III I/1 III Zdroj: ČNB P r ic e - to in c o m e P rice-to-rent Podíl ceny bytu a mezd (ukazatel Price-to-Income) je již na úrovni z období před posledním cenovým nárůstem Podíl ceny bytu a nájemného (ukazatel Price-to-Rent) zůstává přes pokles na vysoké úrovni a reflektuje nízké výnosy z nájemného Pokles cen bytů se projevil i ve snížení standardních ukazatelů udržitelnosti cen nemovitostí 1
Regionální pohled Ceny bytů- ceny převodů a nabídkové ceny (meziroční indexy) 3 1-1 V ýnos y z náje mné ho (průměry za ob do bí v %; porovnání s výnosy desetiletého vládního dluhopisu a sazeb úvěrů na bydlení) 11 9 7 5 - I/5 III I/ III I/7 III I/8 III I/9 III I/1 III I/11 Praha (ČSÚ převody) Praha (ČSÚ nab.) Praha (IRI nabídkové) Zbytek ČR (ČSÚ převod.) Zbytek ČR (ČSÚ nab.) Pramen: ČSÚ, IRI 3 3 I/7 Praha I/8 I/9 Brno I/1 I/11 Ostra va Li berec Ú stí n ad Lab em Výnos 1 Y Ú ro k úvě ry na by dlen í P ramen: IRI, ČNB V období boomu vyšší růst cen v regionech 9 silnější pokles cen v regionech, 1 spíše hlubší poklesy v Praze Výnosy z nájmu pro Prahu pod úrovní úrokových sazeb úvěrů na bydlení a jen mírně nad výnosy dlouhodobých dluhopisů Relativně nízké výnosy z nájemného ve srovnání s alternativními příležitostmi 15 poukazují na potenciální riziko dalších cenových poklesů.
Ceny nemovitostí v mezinárodním srovnání Ceny nemovitostí v mezinárodním srovnání (absolutní index, 1.Q1999=1) 3 8 1 1 8 I/ I/3 I/ I/5 I/ I/7 I/8 I/9 I/1 I/11 CZ UK FR IE US ES AT DE Pram en: BIS, Č SÚ, Case-Shiller (U S), Nation W ide (UK) V zahraničí poklesy cen již od 8, v ČR se zpožděním až 9 Rok 1- diferencovaný vývoj- Irsko, Španělsko silné poklesy US, UK, Francie po předchozích poklesech dílčí oživení cen (US, UK, FR) Role konvergence, vývoj v ČR podobný jako v jiných CEEs 1
Ukazatele udržitelnosti cen v mezinárodním srovnání V ztah indexů price-to-incom e a price-to-rent pro rů zné zem ě (údaje za rok 1, dlouhodobý prů m ě r=1) Price/income 15 1 5 JP DE CH IT US KO DK CZ IE ES NL FR UK SE FI CA NZ BE AU 5 1 15 Price/ rent NO Pramen: OECD, Č S Ú, IR I, v ý p o č et Č NB Pokles indexů v reakci na pokles cen ČR umístěna mezi málo rizikovými a rizikovějšími zeměmi 17
Výhled Nejpravděpodobnějším scénářem pro rok 11 zůstává stagnace až mírný pokles cen a teprve ke konci roku mírný nárůst Vliv stále vysoké míry nezaměstnanosti, nízkého růstu nominálních mezd, nižší přírůstky obyvatelstva, nižší reálné kupní síly obyvatelstva Vliv změn DPH na bydlení ovlivní spíše novou bytovou výstavbu (zlepšení postupu prodejů rezidenčních developerských projektů), vliv do cen použitých bytů bude marginální Rizika vývoje cen spíše na straně poklesu cen (dopady deregulace, nucené prodeje představuje riziko pro bankovní sektor 18
Děkuji za pozornost www.cnb.cz Eva Zamrazilová členka bankovní rady Česká národní banka eva.zamrazilova@cnb.cz