ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 21085118 NEMOVITÁ VĚC: o ceně byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Mělník, k.ú. Mělník Adresa nemovité věci: Nová 224, 276 01 Mělník Vlastník stavby: Irena Ferencová, Nová 224, 276 01 Mělník, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Irena Ferencová, Nová 224, 276 01 Mělník, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, Mgr. Hynek Sekyrka, RČ/IČO: 66241871 Adresa objednavatele: Murmanská 1475/4, 10000 Praha 10 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky Exekuční řízení č.j. 145 EX 23/17-39 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 650 000 Kč Stav ke dni : 30.5.2018 Datum místního šetření: 30.5.2018 Za přítomnosti: znalce a objednatele Počet stran: 15stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 7.6.2018 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol
o ceně byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Mělník LV č.9923, 6908 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - Usnesení č.j. 145 EX 23/17-39 - exekuční příkaz - prohlášení vlastníka - sděleni o nakládání s os.údaji a jejich následné archivování SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník. Jedná se o byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník, která je zapsaná u KN Mělník na LV č.9923, 6908. Bytová jednotka č.224/19 2+1 je situovaná ve 4. NP byt.domu č.p.224 o celkové podlahové výměře 41,15m2. Byt.jednotka č.224/19 se skládá z 2*pokoj, předsíně, kuchyně, koupelny, WC, sklep, komora, lodžie( nezapočítává se do podl.plochy). Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Bytový dům je napojen na inž. sítě. Parkování před domem. Občanská vybavenost v obci. Dobrá dopravní dostupnost do centra Mělníka. Účel užití - bydlení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo ANO Exekuce - 2 -
ANO Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz.lv č.9923, 6908 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník 1.1. id.pod. 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník 1.2. Oceňovaný byt Obsah tržního ocenění majetku 2. Porovnávací hodnota 2.1. byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: o ceně byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník Adresa předmětu ocenění: Nová 224 276 01 Mělník LV: 9923, 6908 Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Mělník Katastrální území: Mělník Počet obyvatel: 19 295 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 236,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, V 0,00-3 -
nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Katastrální území lázeňských II 1,10 míst typu B) a C) a obce s lyžařskými středisky nebo obce ve významných turistických lokalitách 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí III 1,03 (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,190 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - konfl. skupina v okolí 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů -. II 0,00-4 -
Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,910 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 1,083 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,910 1. byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Id.pod. 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník Jedná se o id.podíl 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník. Pozemek je zapsán na LV č.9923, 6908 u KN Mělník. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,910 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: I 0,00 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,910 = 0,910 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Index Koef. Upr. cena - 5 -
[Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 236,- 0,910 1 124,76 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 603/4 314 1 124,76 353 174,64 Stavební pozemek - celkem 314 353 174,64 Id.pod. 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník - zjištěná cena = 353 174,64 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. id.pod. 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník = 353 174,64Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 353 174,64 Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Mělník Základní cena ZC (příloha č. 27): 24 675,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 5,51 * 1,00 = 5,51 m 2 pokoj: 15,68 * 1,00 = 15,68 m 2 pokoj: 8,64 * 1,00 = 8,64 m 2 předsíň: 6,5 * 1,00 = 6,50 m 2 WC: 0,96 * 1,00 = 0,96 m 2 koupelna: 1,99 * 1,00 = 1,99 m 2 sklep: 1 * 1,00 = 1,00 m 2 komora: 0,87 * 1,00 = 0,87 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 41,15 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Příslušenství zvyšující cenu bytu III 0,10 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03-6 -
strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Mírně zvyšující cenu IV 0,05 10. Stavebně - technický stav: Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,850 = 0,853 9 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,910 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 24 675,- Kč/m 2 * 0,853 = 21 047,78 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 41,15 m 2 * 21 047,78 Kč/m 2 * 1,000 * 0,910= 788 165,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 788 165,69 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 353 174,64 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 066 / 83 627 Hodnota spoluvlastnického podílu: 353 174,64 Kč * 4 066 / 83 627 = 17 171,58 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 17 171,58 Kč Byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných = 805 337,27 Kč částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník - zjištěná cena Tržní ocenění majetku 2. Porovnávací hodnota 2.1. byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 41,15 m 2-7 -
Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Prodej bytu 2+1 46 m2 Nová, Mělník prodej bytu 2+1/L o velikosti 49m2. Jednotka se nachází v prvním patře panelového domu po revitalizaci. V bytě proběhla částečná rek. plastová okna, el. instalace, stoupačky. Součástí jednotky je komora na chodbě a sklepní kóje. Kuchyně má vlastní okno, orientace bytu do klidné části, výhled na Chloumek. Užitná plocha: 46,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,02 K6 Vybavení 0,98 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 2 050 000 46,00 44 565 0,90 40 092 Název: Lokalita: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Prodej bytu 2+1 50 m2 Dukelská, Mělník prodej bytu bytu 2+1, v osobním vlastnictví, bez balkonu. Byt se nachází ve 3. patře cihlového domu bez výtahu. Byt se skládá z velkého obývacího pokoje, ložnice, kuchyně, předsíně, koupelny s rohovou vanou, toalety a šatnou. K bytu patří i sklep. Dům i byt po částečné rekonstrukci. Okna jsou orientována do zeleně. Vnitřní prostory domu jsou v udržovaném stavu. Vyhledávaná lokalita s kompletní občanskou vybaveností a výbornou dostupností do Prahy. V blízkosti obchodní centrum i několik parků vhodných k procházkám i sportovnímu vyžití. Bezproblémové parkování u domu. Užitná plocha: 50,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 0,98 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,02 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 2 341 000 50,00 46 820 0,88 41 279 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: Lokalita: Popis: Prodej bytu 2+1 50 m2 Sídl. Střed, Mělník Exklusivně nabízíme k prodeji družstevní byt o velikosti 2+1, 50 m2 v obci Mělník. - 8 -
Byt se nachází v blízkosti centra města. Dispozice bytu: vstupní chodba, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, kuchyně, obývací pokoj, ložnice a lodžie. Na podlahách jsou původní, ale zachovalé parkety, v předsíni a v kuchyni PVC. Dům je zateplený, nová střecha, plastová okna. Výborná dostupnost do Prahy, veškerá občanská vybavenost. Nemovitost lze financovat úvěrem ze stavebního spoření, se kterým Vám rádi pomůžeme. Užitná plocha: 50,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 Zdroj: www.sreality.cz K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 1 880 000 50,00 37 600 1,00 37 600 Název: Lokalita: Popis: Prodej bytu 2+1 56 m2 Kosmonautů, Mělník ke koupi byt v osobním vlastnictví, dispozičně řešený jako 2+1 v Mělníku. Bytová jednotka prošla rekonstrukcí a nachází se ve zvýšeném podlaží, v zatepleném panelovém domě. Rekonstrukce bytu proběhla před pěti lety - podlahy, rozvody, snížené stropy, sádrokartonové příčky, pult, oddělující kuchyň od centrálního obývacího pokoje, nová kuchyně, v koupelně dlažba, obklady, rohová vana. V kuchyni elektrická trouba, sklokeramická deska, lednice, mrazák. Ve vstupní chodbě vestavěné skříně s úložným prostorem. Okna jsou v plastu, se žaluziemi, z obývacího pokoje vstup na prostornou zasklenou lodžii. Koupelna je spojená s WC, k bytu náleží sklepní kóje.v blízkosti se nachází veškerá potřebná občanská vybavenost, zastávka MHD, obchody, sportovní vyžití. Užitná plocha: 56,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,05 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 2 500 000 56,00 44 643 0,95 42 188 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena 37 600 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 40 290 Kč/m 2-9 -
Maximální jednotková porovnávací cena 42 188 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci 40 290 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 41,15 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník 1.1. id.pod. 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v 17 171,58 Kč obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník 1.2. Oceňovaný byt 788 165,69 Kč = 805 337,30 Kč 1 657 934 Kč 805 337,30 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Osmsetpěttisíctřistačtyřicet Kč 805 337,30 Kč 805 340,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu 805 340 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku slovy: Osmsetpěttisíctřistačtyřicet Kč 2. Porovnávací hodnota 2.1. byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník 1 657 934,- Kč Porovnávací hodnota 1 657 934 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: - 10 -
Podle výpisu z KN Mělník LV č.9923, 6908 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 1 650 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celé oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: 1 650 000,- Kč slovy:jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Mělník. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Mělník, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním, vlastnickým podílem, přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.224/19 včetně podílu 4115/97326 na společných částech domu č.p.224 a vč. id. podílu 4066/83627 na pozemku p.č.603/4 v obci Mělník, k.ú.mělník, okres Mělník ve výši: 1 650 000,-Kč Obvyklá cena: 1 650 000,- Kč Obvyklá cena 1 650 000 Kč slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč Závěr Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, - 11 -
nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 7.6.2018 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 21085118 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 21085118. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 3-12 -
Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 603/4 v k.ú. č. 692816-13 -
Mapa oblasti Pozemek p.č. 603/4 v k.ú. č. 692816 Pozemek p.č. 603/4 v k.ú. č. 692816-14 -
- 15 -