ZNALECKÝ POSUDEK č. 765-53/17 O obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 1262/14 obsažené v bytovém domě čp. 1262 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 3450/1, k.ú. Strakonice, obec Strakonice, okres Strakonice Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Chvalová Radka, nar. 5. 5. 1972, bytem čp. 1262, ulice Kosmonautů, 386 01 Strakonice Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 27. 10. 2017 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724 242 282 Počet stran: 7 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 6. 11. 2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 1262/14 obsažené v bytovém domě čp. 1262 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 3450/1, k.ú. Strakonice, obec Strakonice, okres Strakonice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 1262/14 Adresa předmětu ocenění: sídliště Mír 1262 386 01 Strakonice I LV: 11249 Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Strakonice Katastrální území: Strakonice Počet obyvatel: 22 902 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 27. 10. 2017 za přítomnosti vlastníka bytové jednotky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice ze dne 12.10.2017, pro k.ú. Strakonice, LV 11249, 8313 - kopie katastrální mapy k.ú. Strakonice, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník jednotky a podílu na společných částech domu a pozemku: Radka Chvalová, Kosmonautů 1262, 386 01 Strakonice, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě. Bytový dům byl postaven v roce 1991. Jde o výstavbu panelového bytového domu s plochým zastřešením, jedním technickým a čtyřmi bytovými podlažími. Dům má pouze jeden vchod, pozemek vlastní zastavěné plochy domem. Objekt je situován na sídlišti Mír, části Podskalí nedaleko řeky Otavy. Obytný dům byl v posledních letech revitalizován. Současný vlastník, paní Chvalová Radka je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost vlastnice nabyla za základě Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 17. 2. 2010, právní účinky vkladu práva ke dni 1. 3. 2010, V-792/2010-307. - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka č. 84 je součástí bytového domu čp. 551, 552, 553, 554, 555 a 556, umístěného na sídlišti Vajgar, Jindřichův Hradec III. Sídliště leží jihovýchodně od rybníka Vajgar, v okolí je plavecký bazén s aquaparkem, fotbalový stadión, základní a mateřská škola, obchod, pošta, dětské hřiště, poblíž je i nemocnice. Dům má jedno technické podlaží a osm podlaží bytových, na každém podlaží jsou umístěny tři bytové jednotky. Dům je napojen na všechny veřejné inženýrské sítě. Dům je přístupný přímo z ulice, parkování vozidel je zajištěno před domem nebo v jeho okolí. Zastřešení domu je ploché. Dům je železobetonový panel, schodiště dvouramenné železobetonové. Dům byl postaven v osmdesátých letech, před cca 10 roky byl dům revitalizován. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Posuzovaná bytová jednotka č. 14 Jde o ocenění bytové jednotky o velikosti 2+1 umístěné ve třetím podlaží obytného domu. Součástí bytu je sklep v 1. podlaží, které je technické. V bytu byla před cca 10 roky rekonstruována a zvětšena koupelna společná s WC. Je zde rohová vana, umývadlo, kout se závěsným WC, keramický obklad, na podlaze PVC. Dále byly vyměněny dveře za plastové shrnovací (mimo jednoho pokoje), přestavena kuchyně. Zde jsou dvě řady spodních skříněk kuchyňské linky proti sobě a samostatně stojící sporák se sklokeramickou deskou, plastová okna vyměněna rovněž před 10 roky. Na podlahách PVC. Celková plocha bytové jednotky s příslušenstvím je 66,30 m 2. Orientace bytu je jihozápadní strana. K bytové jednotce přísluší podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti podílu 663/14161. Výměry místností: kuchyně pokoj pokoj koupelna s WC 12,90 m2 18,65 m2 12,16 m2 10,70 m2 Bytový dům pochází z roku 1991, fasáda byla zateplena před cca 3 roky, též vyměněn výtah. - 3 -
Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - nadstandardní IV 0,05 provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 26 let: s = 1-0,005 * 26 = 0,870 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,870 = 0,974 9 i = 1 B. Porovnání srovnatelných nemovitostí - bytových jednotek lokalita Strakonice - ulice vel. M2 Nabídk. cena Kč upravená cena Kč k=0,85 *) koef vybav koef stavu cena obvyklá Kč cena Kč/m2 pozn. Na Ohradě 73 1 453 000 1 380 350 1 1 1 380 350 zděné jádro, po rekonstrukci, 3. NP, plast okna, rezervace 18 909 **) Prof. A.B. Svojsíka 60 1 500 000 1 275 000 0,95 0,9 1 090 125 reko koupelny, rohová vana, nová linka, plast okna, žaluzie, balkon, sklep, 18 169 parkety Na Ohradě 77 1 780 000 1 691 000 1 0,9 1 521 900 19 765 Máchova 66 1 390 000 1 181 500 1 1,1 1 299 650 19 692 Na Ohradě 73 1 530 000 1 453 500 1 0,95 1 380 825 18 915 po rekonstrukci, 5. NP, výtah, nová linka, koupelna, WC, podlahy, rezervace **) koupelna, WC, kuchyň původní udržované, plastová okna nová kuchyňská linka, myčka, digestoř, sklo-ker. Deska, trouba, plast, okna, 2 výtahy, sklep, 12. NP, rezervace **) - 4 -
Sídliště 1. máje 60 1 299 000 1 234 050 0,9 1,1 1 221 710 20 362 MUDr. Hradeckého 62 1 350 000 1 147 500 0,95 1,1 1 199 138 19 341 Bavorova 60 1 390 000 1 181 500 0,95 1,1 1 234 668 20 578 průměr 66,4 1 461 500 0,969 19 466 Porovnávaná nemovitost varianty Kosmonautů 66,3 1,005 1 1 297 027 19 563 1. NP, balkon, výtah, plast. Okna, koupelna a WC původní, kuchyně částeč. Reko, sklep, rezervace **) plastová okna, balkon, původní jádro, výtah, 5. NP z 5, původní linka plast okna, výtah, sklep, parkety, WC bez obkladu, původní zděná koupelna, kuch. Linka původní, balkon *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům **) rezervace bytu, koeficient vyjadřující pouze provizi a právní služby k=0,95 Ve Strakonicích jsou nabízeny na trhu s nemovitostmi v současné době desítky bytových jednotek. Pro porovnání bylo vybráno osm reprezentantů, které svým charakterem, vybavením, velikostí i stavem jsou srovnatelné. Bytové jednotky jsou o velikosti 60 až 77 m2, průměr nabídek je 66,4 m2. Průměr nabídkových cen činí cca 1,42 mil. Kč. Polovina vybraných reprezentantů již byla k prodeji zarezervována. U těchto nabídek je koeficientem pouze upravena cena za služby a provizi realitním zprostředkovatelům. Ostatní nabídky jsou navíc upraveny koeficientem vyjadřujícím nabídku trhu. Po úpravě uvedeným koeficientem a dále koeficienty srovnání stavu a vybavení, vychází průměrná cena přepočtená na 1 m2 podlahové plochy na 19 466 Kč, přičemž koeficient vybavení činí v průměru 0,969. Oceňovaný byt má rekonstruovanou koupelnu se společným WC, původní podlahové krytiny v obytných místnostech, nemá lodžii (balkon). Dům byl modernizován před 2-3 roky. Dům má pouze jeden vchod a čtyři obytná podlaží. Dům je situován v okrajové části Strakonic, v blízkosti přírody. S přihlédnutím ke stavu oceňované jednotky je navržena cena 1 m2 podlahové plochy ve výši zjištěného průměru upravená zjištěným koeficientem vybavení (o 0,005 vyšší než je průměrný), tedy 19 563 Kč. Při velikosti bytu 66,30 m2 pak možná reálná hodnota dosažená za nemovitost jako celek (byt + podíl na společných částech domu a pozemku) bude činit po zaokrouhlení 1 297 000 Kč - 5 -
C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví Vlastník jednotky a podílu na společných částech domu a pozemku: Radka Chvalová, Kosmonautů 1262, 386 01 Strakonice, vlastnictví: Výhradní Obvyklá cena nebude upravena. D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenčního řízení na dlužníka, je na majetek LV 11249 - bytovou jednotku č. 1262/14 obsaženou v bytovém domě čp. 1262 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 3450/1, k.ú. Strakonice, obec Strakonice uvaleno zástavní právo smluvní, zákaz zcizení nebo zatížení a zahájena exekuce. Tyto právní závady nemají vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti. E. ZÁVĚR S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitosti zapsané na LV 11249, bytové jednotky č. 1262/14 obsažené v bytovém domě čp. 1262 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 3450/1, k.ú. Strakonice, obec Strakonice, okres Strakonice, k datu zpracování znaleckého posudku, navržena částka 1 297 000,- Kč slovy: Jedenmilióndvěstědevadesátsedmtisíc Kč V Praze 6. 11. 2017 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9-6 -
Seznam příloh - výpis z KN pro Jihočeský kraj, k.ú. Strakonice, LV 11249, 8313 - kopie katastrální mapy k.ú. Strakonice, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 765-53/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 765-53/17. - 7 -