ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6790/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6790/ o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 340/14 v bytovém domě čp. 340 v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budovy Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 807/13-15 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.

2 -2- V Trutnově dne A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) částečná dokumentace f) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne na základě mého obeslání, zúčastnila se p. Bílková, která umožnila prohlídku nemovitosti. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č , katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov.

3 -3- Vlastník: individuální vlastnictví Bílková Květoslava, narozena Podíl na společných částech budovy je zapsán v listu vlastnictví č. 5852, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Bílková Květoslava, narozena podíl ve výši 603/24728 Oceňovaný byt se nalézá v budově čp. 340 na stp. čk Stavební parcela je jiného vlastníka, zapsána v LV č Město Trutnov. 3. Z dostupných informací vyplývá vybudování budovy v letech V bytě před lety realizovány stavební úpravy, spočívající v obnově sociálního jádra (vyzděno a opatřeno zařizovacími předměty, včetně keramických obkladů), obnově kuchyňské linky, keramické dlažby v příslušenství a kuchyni, částečná elektroinstalace. Před 2-3 lety proběhla revitalizace budovy, kdy byla obnovena krytina, klempířské prvky, zateplena fasáda, osazeny plastová okna, vchodové domovní dveře, renovace výtahu.

4 -4-4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 340/14 b) Podíl na společných částech budovy ve výši 603/ Popis: Nemovitost je situována ve východní, zastavěné části města Dolní Předměstí, přístupna z Lomní ulice, v prostoru okraje sídliště Výsluní od historického centra města vzdálena 400 m, od zastávky MHD 100 m. Jde o stabilizované území, území je plně zainvestované, pozemek je na úbočí jižně přivráceného svahu. a) Bytová jednotka č. 340/14 Jde o volně stojící budovu o 9.NP, z toho 8 obytných, prvé vytváří prostory pro sklepy, vstup a společné prostory, celkem obsahuje 40 bytových jednotek. Oceňovaný byt situován ve 3.NP, jde o byt 1+2 s příslušenstvím. Konstrukční řešení: Jde o typový montovaný objekt systémem T06B, z plošných želbetonových panelů, s plochou střechou, se živičnou krytinou na spádových klínech, s výtahem, schody dvouramenné. Fasáda dodatečně zateplena, okna v celé budově plastová, v bytě podlahy PVC, zčásti keramická dlažba, dveře náplňové, sociální jádro zděné, s keramickými obklady, v koupelně vestavěn splachovací WC. Kuchyň vybavena standardní linkou a sporákem (obnoveny před 15 lety). Vytápění ústřední, teplovodní z VS, rovněž centrální ohřev TÚV. Technický stav: Objektu i bytu je celkově dobrý, přispěly k němu realizované úpravy v bytě před 15 lety a revitalizace budovy před 3 lety.

5 -5- Podlahová plocha bytu činí m2. C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. V tomto případě je použito analogicky oceňovacího předpisu Ministerstva financí, tj. zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb..

6 -6-1. Bytová jednotka č. 340/ Výměry podlahové plochy Část Výměra byt č. 340/14 60,30 m2 1.2 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: = 37 r. Stavba po celk.rekonstrukci: ne Kraj: Královéhradecký Oblast/obec/kategorie: Trutnov 1.3 Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu II. -0,05 poptávka nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí I. -0,05 stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 negativní Index trhu = 1-0,15 = 0,850 1 Poloha nemovitosti III. 0,00 v souvisle zastavěném území 2 Význam lokality II. 0,00 bez vlivu 3 Okolní zástavba a životní prostředí IV. 0,03 objekty pro bydlení bez zázemí parků 4 Dopravní spojení II. 0,00 dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti II. 0,00 omezené 6 Obyvatelstvo II. 0,00 bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0,00 bez vlivu 8 Vlivy neuvedené II. 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1 + 0,03 = 1,030 1 Typ stavby III. 0,00 budova panelová, zateplená

7 -7-2 Společné části domu II. 0,00 kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. 0,00 bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě III. 0, NP s výtahem 5 Orientace obytných místností III. 0,03 ostatní světové strany - s výhledem 6 Základní příslušenství bytu III. 0,00 příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení a užívané prostory III. 0,00 standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. 0,00 dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. 1,05 byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 Index konstrukce a vybavení = (1 + 0,08) x 1,05 x 0,8 = 0,907 Index cenového porovnání I = 0,850 x 1,030 x 0,907 = 0, Ocenění ( 25) Index. průměrná cena IPC (příloha č. 19) ,00 Kč/m2 Index cenového porovnání I x 0,794 Cena upravená CU ,02 Kč/m2 Výměra podlahové plochy x 60,30 m2 Zjištěná cena - bytová jednotka č. 340/ ,31 Kč

8 -8-2. Rekapitulace 1. Bytová jednotka č. 340/ ,31 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč Věcná hodnota (časová cena) bytové jednotky č. 340/14 včetně podílu na společných částech domu činí ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). V lokalitě zastavěného území Trutnova, v území s úplnou zainvestovaností, se dle dostupných informací z databází zobchodovaly v posledních 12 měsících následující prodeje bytů obdobného stáří a velikosti. Lokalita Výměra v m2 Cena bytu Korekční index Přepočtena na 1 m2 Trutnov , Trutnov , Trutnov , Trutnov ,

9 -9- Z toho vyplývá průměrná cena ,- Kč/m2. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budovy. V tomto případě je pozemek jiného vlastníka, což je zohledněno v korekci ceny. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou. Výpočet: 60,30 m2 x ,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č a 5852 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je značný převis nabídky nad poptávkou, současnou realitní a ekonomickou krizí, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty. Nebyly zjištěny žádná práva a závady s nemovitostí spojené, mimo uvedené ve Výpisu z katastru nemovitostí, jež neovlivňují obvyklou cenu. Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č a 5852 v k.ú. Trutnov činí ,- Kč. V Trutnově dne

10 -10- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6790/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

11 -11-