ZNALECKÝ POSUDEK. č /16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /16 O obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 90 na pozemku st. p. č. 114 včetně příslušenství, garáže na pozemku parc. st. p. č. 217 a pozemku zahrady p.č. 1101/23, vše k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí, obec Spálené Poříčí, okres Plzeň - jih Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Monhartová Milada, nar , bytem Ke stadionu 210, Hrádek Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9 tel Počet stran: 6 včetně titulního listu, 12 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti nemovitosti rodinného domu čp. 90 na pozemku st. p. č. 114 včetně příslušenství, garáže na pozemku parc. st. p. č. 217 a pozemku zahrady p.č. 1101/23, vše k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí, obec Spálené Poříčí, okres Plzeň - jih. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp. 90 Adresa předmětu ocenění: Lipnice Spálené Poříčí Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Spálené Poříčí Katastrální území: Lipnice u Spáleného Poříčí Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti vlastníka RD. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih, ze dne , pro k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí, LV kopie katastrální mapy k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a pozemku: Milada Monhartová, Ke stadionu 210, Hrádek, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o rodinný dům zapsaný na LV 132 jako rodinný dům. Pozemek zastavěné plochy domem a garáží, dále zahrada je zapsána na stejném LV 132, tvoří s domem jeden funkční celek a plní funkci zahrady. Paní Milada Monhartová, která je vlastníkem je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost na LV 132 získala na základě Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 237/1996, POLVZ:8/1997, Z / Nemovitosti se nacházejí v původním stavu. 7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům čp. 90 je situován v části obce Lipnice, která spadá pod obec Spálené Poříčí. Část, ve které je situován rodinný dům je nesrostlá s vlastní obcí Lipnice. je zde však vlaková - 2 -

3 zastávka i zastávka autobusu. V obci jsou veškeré inženýrské sítě, dům je napojen na vodu ze studny, odkanalizování provedeno do septiku, zaveden je plyn. Okolí nemovitosti je tvořeno obdobnými nemovitostmi - rodinnými domy. Rodinný dům je částečně podsklepen, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím se sklonitou střechou. V podzemním podlaží se nachází technické zázemí. U domu je postavena dvojgaráž. Vše je v udržovaném stavu. Dům byl dle informace vlastníka postaven v roce 1968, na užívání bylo vydáno v témž roce Rozhodnutí o kolaudaci. O několik roků později byla dostavena garáž a následně přistavena kolna, která navazuje na objekt garáže, dnes funguje jako dílna. Možné využívat jako dvojgaráž. Povolení na přístavbu bylo vydáno v roce Pozemek se stává ze zastavěné plochy domem, další stavbou garáže a zahrady. Na zahradě se nachází skružená betonová studna a septik, trvalé porosty v minimální míře. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Rodinný dům čp. 90 Dům je klasický zděný, částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a vestavěným podkrovím. Sedlová střecha s pálenou krytinou, klempířské konstrukce pozinkované úplné. Stropní konstrukce rovné nespalné. Schodiště teracové. Vnější fasáda břízolitová. Vnitřní omítky jsou štukové, sociální zařízení samostatná koupelna a WC, keramická dlažba a obklad, v chodbě rovněž keramická dlažba Podlahy v obytných místnostech PVC, koberce. Dveře jsou hladké plné, okna dřevěná špaletová. Vytápění ústřední s kotlem Viadrus na tuhá paliva. V kuchyni kombinovaný sporák bez digestoře, u linky keramický obklad. Původní standardní zařizovací sanitární předměty. Dům byl dokončen v roce Dům v udržovaném stavu, opotřebení odpovídá stáří nemovitosti. Samostatná garáž je zděná se sedlovou střechou s eternitovou vlnitou krytinou, fasáda je břízolitová, napojení na elektro. Garáž byla postavena v roce Pozemek nepatří do oblasti záplavových území. Zastavěná plocha 103 m 2 Plocha pozemku/zahrady 643/540 m 2 Stáří stavby: 48 let Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A - 3 -

4 zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 48 let: s = 1-0,005 * 48 = 0, Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,760 = 0,889 i = 1 Porovnání srovnatelných nemovitostí zast. Pl. m2 Pl. Zahr. m2 upravená cena Kč k=0,80*) koef porov stavu koef vel poz nabídk návrh lokalita cena Kč ceny Kč Lipnice ,0 0, *) Spálené Poříčí , *) pozn. Spál. Poříčí -Lučiště , *) Blovice - Vlčice , *) Nové Mitrovice ,95 1, *) Nové Mitrovice ,7 0, *) Spílené Poříčí ,05 1, *) průměr Porovnávaná nemovitost Lipnice , *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům 1*) RD 2+1, částeč. podsklepené, stodola, letní sezení, přípojka vody, studna, rybníček na zahradě, původní udržovaný stav - 4 -

5 2*) RD 3+1, kanalizace, vodovod, plyn na hranici, garáž, prádelna, dílna, pergona, 2 studny 3*) RD 2+1, částeč. podsklepen, stodola, studna, septik, v místě základní vybavenost 4*) RD s půdou vhodnou k přestavbě, stodola, hospodářské budovy, studna, kanalizace místní, plyn na hranici, veškerá občanská vybavenost v místě 5*) RD vč. zařízení, přízemní + podkroví, částečně podsklepen, voda obecní, septik, garáž, základní vybavenost v obci 6*) RD 4+1, částečně podsklepen, reko v roce 1970, studna, voda obecní, septik, plyn na hranici pozemku, 2 garáže, dílna, kolna, základní vybavenost v obci 7*) RD v rekonstrukci, lze 2 samostatné byty - 2 vchody, 2. NP reko obytné části vč. střechy, terasa, všechny přípojky Na trhu je v současné době v katastrálním území obce Spálené poříčí nabízeno 14 nemovitostí rodinných domů, v okolí do 5 km pak pět desítek. přímo v části obce Lipnice je nabízena jeden rodinný dům. Statistika pro určení obvyklé ceny nemovitosti byla provedena za pomoci aktuálních nabídek trhu. Na trhu nemovitostí bylo zjištěno, že cena obdobných nemovitostí které se nabízejí k prodeji (po korekci koeficientem "nabídky" a poplatků) je v průměru tis. Kč, po korekci porovnávacím koeficientem cca tis. Kč. Nejnižší cena je pak cca 834 tis. Kč, nejvyšší 1430 tis. Kč. Dle oceňovacího předpisu byl vypočítán koeficient vybavenosti dané nemovitosti na 0,889. Po úpravě zjištěných průměrných cen tak porovnávaná nemovitost může mít hodnotu cca 929 tis. Kč Možná dosažitelná tržní hodnota - cena nemovitostí zapsaných na LV 132, k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí, obec Spálené Poříčí, část obce Lipnice, okres Plzeň - jih, a to především ke zjištěnému stavu a rozsahu nemovitosti, velikosti pozemků, je stanovena na zjištěné úrovni průměrných cen upravených koeficientem vybavenosti na Kč C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví LV 132 stavby a pozemky: Milada Monhartová, Ke stadionu 210, Hrádek, vlastnictví: výhradní Obvyklá cena nebude upravena. E. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení dlužníka, je na majetek LV rodinný dům čp. 90 na pozemku st. p. č. 114 vč. příslušenství, garáže na pozemku parc. st. p. č. 217 a pozemku zahrady p.č. 1101/23, vše k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí, obec Spálené Poříčí, okres Plzeň - jih, - 5 -

6 uvaleno zástavní právo soudcovské, exekutorské, smluvní a zahájení exekuce. Tyto právní závady nemají vliv na zjištěnou cenu nemovitosti. S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitosti rodinného domu čp. 90 na pozemku st. p. č. 114 včetně příslušenství, garáže na pozemku parc. st. p. č. 217 a pozemku zahrady p.č. 1101/23, vše k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí, obec Spálené Poříčí, okres Plzeň - jih, jako celku, k datu zpracování znaleckého posudku, částka slovy: Devětsetdvacetdevěttisíc Kč ,- Kč V Praze Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9 Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih, ze dne , pro k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí, LV kopie katastrální mapy k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne , pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /