Znalecký posudek č. ZP-3826

Znalecký posudek č. ZP-3826 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.e. 160, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1940/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1940/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc. 2004 ( orná půda ) v kat. území Židlochovice, obec Židlochovice, okres Brno - venkov, zapsáno na LV 1128. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 13193/10 Podle stavu ke dni 28.5.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 3.6.2013 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.e. 160, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1940/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1940/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc. 2004 ( orná půda ) v kat. území Židlochovice, obec Židlochovice, okres Brno - venkov, zapsáno na LV 1128. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: jiná st. č.e. 160 s pozemky 667 01 Židlochovice 160 Region: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Katastrální území: Židlochovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.5.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného ZORBA, s.r.o., Vápenka 3891/3, Židenice, 63600 Brno. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 28.5.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 3

Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: ZORBA, s.r.o., Vápenka 3891/3, Židenice, 63600 Brno. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.e. 160, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1940/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1940/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc. 2004 ( orná půda ) v kat. území Židlochovice, obec Židlochovice, okres Brno - venkov, zapsáno na LV 1128. Obec Židlochovice leží cca 15.0 km jižně od Brna. Přístup k nemovitosti je z místní nezpevněné cesty. Stavba je postavena na oploceném pozemku svažitého charakteru. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je špatný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek Židlochovice 100 000,- 2552 39,18 1,00 1,00 39,18 pozemek Blučina 400 000,- 7879 50,77 1,00 1,00 50,77 89,95 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 44,98 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 39,18 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 50,77 Kč/m 2 Oceňované pozemky: trvalý travní porost p.č. 1940/1 296 m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 1940/216 m 2 orná půda p.č. 2004 408 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 720 m 2 720,00 m 2 á 44,98 Kč/m 2 = 32 385,60 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 32 385,60 Kč Pozemky - výsledná cena = 32 385,60 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 32 390,- Kč Cena pozemků činí celkem 32 390,- Kč 5

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: chata č.e. 160 Adresa Židlochovice 160 Popis: Budova č.e. 160 je postavena na oploceném svažitém pozemku mimo zastavenou část obce v zástavbě zahrádkářských chat. Předmětná stavba byla užívána jako rekreační chata. Nemovitost je delší dobu opuštěná bez možnosti napojení na inženýrské sítě. Stavba je zděná se 2NP a podkrovní částí, střecha je dřevěná sedlová s plechovou krytinou, okna jsou dřevěná. Všechny předmětné pozemky tvoří jeden funkční celek Stavba je ve špatném stavebně technickém stavu. Druh nemovitosti Zahrádkářské chaty Poloha samostatně stojící Stáří objektu 20 roků Stav objektu velmi špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 720 m 2 Zastavěná plocha 16 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: chata Pohořelice Adresa 691 23 Pohořelice Popis: Chata se zahradou v žádané zahrádkářské kolonii v Pohořelicích, okres Brno-venkov. Jedná se o zděnou chatu 1+1 s obyvatelným podkrovím, nově vybudována v roce 2005. V přízemí se nachází obytná kuchyně s krbovými kamny a po dobře přístupném schodišti je v podkroví prostor pro 4 lůžka. U chaty je vlastní studna a je zavedena nově elektřina ( r.2012), suché WC, je částečně podsklepená, sklep je dobře přístupný z venku a je rozdělen na tři úložné místnosti. Před chatou je nově vybudovaná krytá terasa s posezením. Nachází se na 400 m částečně oploceném pozemku v zahrádkářské kolonii. Druh nemovitosti Zahrádkářské chaty Poloha samostatně stojící Stáří objektu 8 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 400 m 2 Zastavěná plocha 32 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano 6

Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 250 000,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 192 307,69 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: chata Pohořelice Adresa 691 23 Pohořelice Popis: Chata 16 m2 a podsklepená kůlna 12 m2 s vlastní studnou na parcele 400 m2. Jedná se o převod práv k užívání pozemku a členství v zahrádkářském svazu. Chata se nachází v zahrádkářské kolonii přímo v Pohořelicích v bezpečném oploceném prostoru. Je spolu se zahradou ideální pro drobné pěstitele, a to mimo jiné díky úrodné půdě v bezprostřední blízkosti řeky Jihlavy. Příjezd je bezproblémový až na místo. Druh nemovitosti Zahrádkářské chaty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 400 m 2 Zastavěná plocha 12 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce dřevěné jednostranně obíjené Přípojky Příslušenství kůlna Požadovaná nebo kupní cena 180 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 138 461,54 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Adresa Název: chata Želešice 664 43 Želešice 7

Popis: Dřevěná chata s kamennou podezdívkou o užitné ploše 19 m2, ležící na mírně svažité zahradě o rozloze 700 m2 v Želešicích u Brna. Pod chatou je kopaný sklep. Elektřina 230/400 V. Možnost vrtané/kopané studny (voda 22m hluboko pod povrchem). Na pozemku suché WC a udírna. Pozemek je oplocen a osázen stromy. Příjezd po zpevněné komunikaci až k chatě. Druh nemovitosti Zahrádkářské chaty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 700 m 2 Zastavěná plocha 19 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce dřevěné jednostranně obíjené Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 269 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 206 923,08 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: chata Želešice Adresa 664 43 Želešice Popis: Chata má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je částečně podsklepená. V 1.NP se nachází obytná místnost s kamny na vaření, posezením apod. Podkrovní místnost slouží jako ložnice (4 postele). Chata je částečně posklepená prostorný sklep pro uskladnění. Celkově je chata ve výborném stavu. Zahrada je udržováná - vybudovány terasy, záhony, posezení, ohniště, zídky apod. Na zahradě je 40 ovocných stromů, které jsou pravidelně udržovány (meruňky, třešně, jabloně...). Dále jsou na pozemku kolny na nářadí. Celá zahrada je oplocená. Druh nemovitosti Zahrádkářské chaty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 800 m 2 Zastavěná plocha 17 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství kolny Požadovaná nebo kupní cena 280 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 215 384,62 Kč Výměry a jednotkové ceny 8

Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. chata Pohořelice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. chata Pohořelice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. chata Želešice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. chata Želešice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 188 269,23 Kč Chata č.e. 160 - výsledná cena = 188 269,23 Kč 9

C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 32 390,- Kč 188 270,- Kč Obvyklá cena: 180 000,- Kč slovy: jednostoosmdesáttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.e. 160, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1940/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1940/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc. 2004 ( orná půda ) v kat. území Židlochovice, obec Židlochovice, okres Brno - venkov, zapsáno na LV 1128 v objektivní zaokrouhlené výši 180.000,-- Kč. V Praze, 3.6.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 10

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3826 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11