Znalecký posudek č. ZP-2015

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-2015 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 274, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( travní porosty, oplocení, IS, garáž ) na pozemku st. parc. č. 96/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 359/2 ( zahrada ) v kat. území Bílá Třemešná, obec Bílá Třemešná, okres Trutnov, zapsáno na LV 61. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 12306/11 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 274, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( travní porosty, oplocení, IS, garáž ) na pozemku st. parc. č. 96/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 359/2 ( zahrada ) v kat. území Bílá Třemešná, obec Bílá Třemešná, okres Trutnov, zapsáno na LV 61. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

3 popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 RD č.p. 274 s pozemky Bílá Třemešná 274 Region: Královéhradecký Okres: Trutnov Katastrální území: Bílá Třemešná 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti Vladimíry Drbalové, spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Vladimíra Drbalová, Zboží 70, , Dvůr Králové nad Labem. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno

4 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: Drbalová Vladimíra, Zboží 70, Dvůr Králové nad Labem podíl 1/2 Horáčková Zuzana, Bílá Třemešná 370, Bílá Třemešná podíl 1/2 1) Věcné břemeno jízdy Oprávnění pro stavba: Bílá Třemešná, č.p. 273, povinnost k parcele: 359/ ,-- Kč 2) Věcné břemeno jízdy Oprávnění pro parcela: St. 328, povinnost k parcele: 359/ ,-- Kč a) Věcná břemena a 1 ) Věcné břemeno užívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájmu. Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Poláčková Věra: Výměra: 100,00 m 2 Jednotková cena: 800,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 100,00 m 2 * 800,- Kč/m 2 /rok = ,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100,00 % ,- Kč/rok * 100,00 % = ,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let ,- Kč * 5 let = ,- Kč ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 4

5 Ocenění věcného břemene činí: ,- Kč 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 274, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( travní porosty, oplocení, IS, garáž ) na pozemku st. parc. č. 96/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 359/2 ( zahrada ) v kat. území Bílá Třemešná, obec Bílá Třemešná, okres Trutnov, zapsáno na LV 61. Obec Bílá Třemešná leží cca 20.0 km od města Trutnov. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům řadový krajní postavený na pozemku rovinatého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 274 b) Pozemky b 1 ) Spoluvlastnický podíl na pozemcích 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 274 Nepodsklepený rodinný dům, postavený v centrální části obce. Budova je řadová krajní postavena na oploceném pozemku rovinatého charakteru. Nemovitost se 2 NP a střešní částí v 1 NP - bytová jednotka 2+1 a společná koupelna pro celý objekt ve druhém nadzemním patře je bytová jednotka 2+1, půda je prázdná. Dům je napojen na veškeré IS, vytápěný plyn. kotlem, teplá voda pomocí el. bojleru. Rodinný dům je zděný, okna dřevěná zdvojená v 1 NP s roletami, fasádní omítky břízolité, střecha dřevěná, klempířské prvky z pozin. plechu, vnitřní omítky vápenné, na podlahách je PVC, koberce a keramická dlažba, dveře dřevěné prosklené, elektro 380 V. Na hlavní stavbu navazuje zděná garáž. Předmětná nemovitost s příslušenstvím je v dobrém technickém stavu. b) Pozemky b 1 ) Spoluvlastnický podíl na pozemcích 5

6 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 100,00 m 2 2,60 m 2 NP: 100,00 m 2 2,60 m střešní část: 100,00 m 2 2,00 m Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (100)*(2,60) = 260,00 2 NP: (100)*(2,60) = 260,00 střešní část: (100)*(2,00) = 200,00 Jednotkové množství celkem: = 720,00 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. Rodinný dům 4 677, ,86 1, Rodinný domek 4 172, ,68 1, Řadový rodinný dům Rýmařov 78/28/S 6 066, ,78 1, Řadový rodinný domek Hlučín 4 717, ,66 1, Rodinný domek Chlumec n.c , ,90 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 4 172,68 Kč/ 4 876,58 Kč/ 6 066,78 Kč/ Ocenění: Základní cena: 4 876,58 Kč/ 720,00 * 4 876,58 Kč/ = ,03 Kč 6

7 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 % ,52 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,51 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 274 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Spoluvlastnický podíl na pozemcích Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 96/2 231,00 37, ,67 Součet 8 678,67 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,31 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 37,57 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 359/2 206,00 37, ,42 Součet 7 739,42 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 9 233, ,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Spoluvlastnický podíl na pozemcích - zjištěná cena = ,75 Kč 7

8 Rekapitulace ocenění pozemků a) Spoluvlastnický podíl na pozemcích = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Spoluvlastnický podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] St. pozemek Bílá , ,01 1,00 1,00 229,01 Třemešná St. pozemek Bílá , ,00 1,00 1,00 220,00 Třemešná 449,01 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 224,50 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 220,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 229,01 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 96/2 116 m 2 zahrada p.č. 359/2 103 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 219 m 2 218,50 m 2 á 224,50 Kč/m 2 = ,25 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,25 Kč Spoluvlastnický podíl na pozemcích - výsledná cena = ,25 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Spoluvlastnický podíl na pozemcích = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 8

9 Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 274 Adresa Bílá Třemešná 274 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu 60 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 437 m 2 Zastavěná plocha 100 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Velehrádek Adresa Velehrádek Popis: Dvoupodlažní rodinný dům 4+1, s užitnou plochou 130 m2 a pozemkem m2. Tento domek se nachází ve Velehrádku, 1,5 km od obce Doubravice, okr. Trutnov, v okrajové části vsi. Kolaudace této nemovitosti proběhla v roce Podlahy a schodiště domu, jsou betonové. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva. Na pozemku veškeré inženýrské sítě. Z pozemku vede přímí vstup do lesa. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 24 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1150 m 2 Zastavěná plocha 100 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,45 Kč 9

10 Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Bílá Třemešná Adresa Bílá Třemešná Popis: Dvougenerační dům v centru obce Bílá Třemešná.Dům má vlastní studnu, z větší části je podsklepený, čož je využito jako garáž, dílna, kotelna a sklad paliva.v domě jsou dva byty o velikosti 3+1, v prvním patře lze upravit na 4+1 s balkonem.dům je v dobrém stavu, má novou střechu, vhodný i jako investice.plynová přípojka je na pozemku, lze připojit obecní vodovod. Cena ,00 Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 350 m 2 Zastavěná plocha 115 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,50 Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Řečice Adresa Řečice Popis: RD, 4+1, o zastavěné ploše 110m2, zahrada 1590 m2. Dům je částečně v udržovaném stavu. Garáž samostatně stojící na pozemku. Koupelna s vanou,wc je oddělené. V patře je druhá koupelna a WC, nedokončené. Dům se nachází v klidné části obce. Dům je vhodný k trvalému bydlení, i k rekreaci. Plyn je na hranici pozemku. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 10

11 Výměra pozemku 2076 m 2 Zastavěná plocha 110 m 2 Garáž mimo objekt Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,73 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Velehrádek 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rodinný dům Bílá 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Třemešná 3. rodinný dům Řečice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,06 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,06 Kč 11

12 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: čtyřistadvacettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 274, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( travní porosty, oplocení, IS, garáž ) na pozemku st. parc. č. 96/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 359/2 ( zahrada ) v kat. území Bílá Třemešná, obec Bílá Třemešná, okres Trutnov, zapsáno na LV 61 v objektivní zaokrouhlené výši ,00 Kč. 1) Věcné břemeno jízdy Oprávnění pro stavba: Bílá Třemešná, č.p. 273, povinnost k parcele: 359/ ,-- Kč. 2) Věcné břemeno jízdy Oprávnění pro parcela: St. 328, povinnost k parcele: 359/ ,00 Kč 12

13 Věcné břemeno užívání pro Poláčkovou Věru ,00 Kč. V Praze, D. Znalecká doložka: E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 13