ZNALECKÝ POSUDEK č. 8809-58/11 o ceně bytu č. 85/13 v domě č.p. 85, ul. Puškinova, k.ú. Pilínkov, obec Liberec. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno odhad tržní ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 9. 2. 2011 posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail: ing.ves@seznam.cz Posudek obsahuje 6 stran textu a 4 listy příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích 9.2.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytu č. 85/13 v domě č.p. 85, ul. Puškinova, k.ú. Pilínkov, obec Liberec se spoluvlastnickým podílem na společných konstrukcích a pozemku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č. 85/13 Adresa nemovitosti: Puškinova 85 463 12 Liberec Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Pilínkov Počet obyvatel: 101 625 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Znalci nebyl umožněn vstup do bytu. Ocenění je vypracováno na základě údajů z prohlášení vlastníka, informací získaných v sousedství a vnější prohlídky dne 9. 2. 2011. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 773 6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 85/13 b) Pozemky b 1 ) Pozemek
- 3 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Byt č. 85/13-25 Oceňovaný byt se nachází v suterénu (1. PP) zděného obytného domu. Byt sestává z předsíně, koupelny s WC, kuchyně a dvou pokojů. Jedná se o původně suterénní skladové prostory, které byly v roce 2005 stavebně upraveny na byt. Vytápění a ohřev vody dálkové. Sanitární vybavení sestává z WC, vany a umyvadla. V kuchyni je elektrický sporák. Objekt má 1 PP a 3 NP. Střecha plochá, střešní krytina živičná svařovaná, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného, bleskosvod je instalován. Obvodové stěny zděné, stropy nespalné, schodiště se stupni teracovým. Okna plastová, dveře dřevěné hladké. Podlaha v oceňovaném bytě koberec a keramická dlažba. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Dům byl postaven v cca roce 1965. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Liberec Stáří stavby: 46 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 22 501,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt: = 47,96 m 2 Podlahová plocha bytu: = 47,96 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 47,96 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 47,96 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku Č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 1.PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu I -0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor I -0,03
- 4-8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 46 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,857 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce II -0,03 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nařízení exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,857 * 0,990 * 0,950 = 0,806 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 22 501,- Kč/m 2 * 0,806 = 18 135,81 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 18 135,81 Kč/m 2 * 47,96 m 2 = 869 793,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 869 793,45 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 428 334,97 Kč Spoluvlastnický podíl: 480 / 9 937 Hodnota spoluvlast. podílu: 1 428 334,97 Kč * 480 / 9 937 = + 68 994,75 Kč Byt č. 85/13 - zjištěná cena = 938 788,20 Kč
- 5 - b) Pozemky b 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná 164/1 177,00 800,00 141 600,- zastavěná 164/2 181,00 800,00 144 800,- Součet 286 400,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 28 640,- Mezisoučet 315 040,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 379 335,25 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 4: Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) * 0,5 = 800,- * 0,5 = 400,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] manipulační 163/5 1 980,00 400,00 792 000,- Součet 792 000,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 79 200,- Mezisoučet 871 200,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 4 - celkem 1 048 999,72 Pozemek - zjištěná cena = 1 428 334,97 Kč
- 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č. 85/13 = 938 788,20 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 938 788,20 Kč 938 790,- Kč slovy: Devětsettřicetosmtisícsedmsetdevadesát Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena hodnocené nemovitosti činí 700 000,- Kč. V Teplicích, 9.2.2011 Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail: ing.ves@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8809-58/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8809-58/11.
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -