Znalecký posudek č. 1368-3-2013 Předmětem ocenění je: Bytová jednotka č. 1071/24, která se nachází v bytovém domě č.p. 1071, s příslušenstvím a pozemky č. 3203/4, v katastrálním území Libeň, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad K Beránku 3 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz Ex 301/12-013 zjištění obvyklé ceny nemovitost Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Podle stavu ke dni 12.1. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí Posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 17.1. 2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Libeň. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Libeň, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 1071/24 U Svobodárny 1071/7 Praha 9 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 8 Katastrální území: Libeň 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.1. 2013 bez přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 10739 ze dne 10.12. 2012 Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka budovy Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené od SVJ nemovitosti. 3
5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 10739, ze dne 10.12. 2012 Vlastník: Sochorová Kateřina, U Svobodárny 1071/7, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1071/24, která se nachází v bytovém domě č.p. 1071, s příslušenstvím a pozemky č. 3203/4, v katastrálním území Libeň, obec Praha, Hlavní město Praha. Dům je tradiční cihlová stavba z padesátých let minulého století, jedná se o netypovou stavbu o šesti nadzemních podlažích. Na domě jsou vyměněna původní dřevěná okna za plastová, včetně hlavních vchodových dveří. Celkově je dům průměrně udržovaný. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v pátém nadzemním podlaží, je o velikosti 1+kk, a skládá se z těchto místností o následující ploše: Pokoj + kk 25,1m 2 Předsíň 6,1m 2 Koupelna swc 3,6m 2 C E L K E M 34,8m 2 K vlastnictví jednotky č. 1071/24 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 348/19475 na společných částech budovy a pozemku č. 3203/4. Součástí ocenění je i Věcné břemeno spočívající v právu umístění, provozování, provádění oprav a údržby technického zařízení. 4
7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 1071/24 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 1071/24 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Venkovní úpravy a 1 ) Přípojka vody DN 50 mm a 2 ) Přípojka kanalizace DN 250 mm a 3 ) Přípojky elektro zemní kabel b) Pozemky b 1 ) Pozemek č. 3203/4 B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 5
1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1071/24 Ocenění příslušenství jednotky - stavby: Přípojka vody DN 50 mm Zatřídění pro potřeby ocenění: 1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm Venkovní úprava 10: Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: = 840,- Kč Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 420,- Kč / m Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Plná cena: = 5 665,55 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,923 % - 4 358,11 Kč Přípojka vody DN 50 mm - zjištěná cena = 1 307,44Kč Přípojka kanalizace DN 250 mm Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223 6
Ocenění: = 3 620,- Kč Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 1 810,- Kč / m Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Plná cena: = 24 426,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % - 15 266,50 Kč Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena = 9 159,90Kč Přípojky elektro zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2224 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 215,- Kč / m = 430,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Plná cena: = 2 801,17 Kč 7
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,923 % - 2 154,74 Kč Přípojky elektro zemní kabel - zjištěná cena = 646,43Kč Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek č. 3203/4 Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa Zastavěná plocha 3203/4 415,00 5 400,00 2 241 000,- Ostatní stavební pozemek celkem 2 241 000,- Pozemek č. 3203/4 - zjištěná cena = 2 241 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova Svislá nosná konstrukce K. domy vícebitové (netypové) Zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 8
Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 1071/24: 25,1+6,1+3,6 = 34,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 34,80 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata: X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna: S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy: S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní: S 5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu 9
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,00 60 200 30,00 1,8000 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 18,80 60 200 30,00 5,6400 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,20 60 200 30,00 2,4600 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,30 60 150 40,00 2,1200 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,40 60 80 75,00 1,8000 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 60 80 75,00 0,5250 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,90 60 80 75,00 5,1750 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 65,00 2,0150 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 65,00 1,3650 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 60 200 30,00 0,9000 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 60 80 75,00 2,4000 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,40 7 80 8,75 0,4725 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 60 80 75,00 2,3250 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,70 60,00 2,8200 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 60,00 3,1200 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 60,00 0,2400 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,30 65,00 2,1450 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 65,00 2,0800 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 7 50 14,00 0,0560 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 65,00 1,3650 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,80 65,00 1,1700 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 3,80 65,00 2,4700 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,30 30 50 60,00 0,7800 25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 5,60 45,00 2,5200 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 47,7635 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 9 630,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 56 691,49 Plná cena: 34,80 m 2 * 56 691,49 Kč/m 2 = 1 972 863,85 Kč 10
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 47,7635 % Úprava ceny za opotřebení - 942 308,82 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 1 030 555,03 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 2 252 113,77 Kč Spoluvlastnický podíl: 348 / 19 475 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 252 113,77 Kč * 348 / 19 475 + 40 421,85 Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena = 1 070 976,88Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 070 980,- Kč Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Porovnávací hodnota 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1071/24 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Ostatní stavební pozemek: 11
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 3203/4 415,00 5 400,00 2 241 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemek celkem 2 241 000,- Pozemek - zjištěná cena = 2 241 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 9 Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 49 314,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 1071/24: 25,1+6,1+3,6 = 34,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 34,80 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled II 0,00 12
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,637 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,637 * 1,020 * 0,900 = 0,585 13
Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 49 314,- Kč/m 2 * 0,585 = 28 848,69 Kč/m 2 CP = CU * PP = 28 848,69 Kč/m 2 * 34,80 m 2 = 1 003 934,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 003 934,41 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 2 241 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 348 / 19 475 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 241 000,- Kč * 348 / 19 475 = 40 044,57 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 40 044,57 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena = 1 043 978,98 Kč Rekapitulace Porovnávací způsob Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1071/24 1 043 979,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 043 979,- Kč Celkem 1 043 979,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 043 979,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 043 980,- Kč 14
Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem: = 34,80 m2 Jednotkové množství celkem: = 34,80 m2 Ocenění: Základní cena: 55 000,- Kč/m2 34,80 m2 * 55 000,- Kč/m2 = 1 914 000,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 47,760 % - 914 126,40 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena = 999 873,60 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení = 999 870,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24 = 999 870,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 999 870,- Kč 15
Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, byt 1+1, 37 m² Cena: 1 690 000 Kč Adresa: Ve vrchu, Libeň Datum aktualizace: Dnes ID: 2024600412 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 37 m 2 Nabízím k prodeji novostavbu bytu (možnost odpočtu DPH) do osobního vlastnictví o velikosti 1+1 s v Praze 8 na ulici Ve Vrchu. Byt se nachází v přízemí. Dům je ve výborné lokalitě. Výborná dostupnost, 1 min chůze na tram. zastávku Vosmíkových, tramvají 3min na stanici metra Palmovka(celkově cca 20min na Václavské náměstí). Veškerá občanská vybavenost. Přímo od majitele. Bez provize RK. Cena vč. DPH. 16
Prodej, byt 2+kk, 39 m² Cena: 1 499 000 Kč Adresa: U svobodárny, Libeň Datum aktualizace: 10.01.2013 ID zakázky: 146252 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 39 m 2 Plocha podlahová: 39 m 2 Dovolujeme si nabídnout útulný byt 2+kk po rekonstrukci. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí (z chodníku se nedosáhne na okna), je vybaven kuchyňskou linkou a hezkým nově zřízeným sprchovým koutem. V komoře je přípojka na pračku. V okolí je výborná občanská vybavenost - MŠ 5 minut chůze, ZŠ a gymnázium 15 minut, OC Harfa 5 minut, poliklinika 10 minut. Opět do 5 minut chůze je možno relaxovat v blízkosti potoka Rokytka a přilehlého lesoparku. Prodej, byt garsonka, 26 m² Cena: 1 400 000 Kč + provize RK Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: U svobodárny, Libeň Datum aktualizace: 23.11.2012 ID zakázky: PB11190 17
Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 26 m 2 Plocha podlahová: 26 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Doprava: Dálnice, MHD, Autobus Prodej garsoniéry v OV o velikosti 26m2 ve 2 patře 5 patrového cihlového domu v žádané lokalitě Praha - 9 Libeň ulice U Svobodárny. Nabízený byt se nachází ve 2 patře cihlového domu s novým výtahem. Prošel rekonstrukcí v roce 2005 a je v celkově dobrém stavu. V pokoji se nachází sprchový kout, WC je zvlášť.na podlaze PVC a dlažba. Vytápění bytu je řešeno plynovými wawkami. Byt je osazen plastovými okny.k bytu patří sklep. Parkování možné na ulici u domu.výborná lokalita v těsném sousedství O2 arény a nákupní galerie Harfa, kde je spousta nákupních možností. Skvělá dostupnost do centra města. Blízko domu stanice metra Českomoravská. Byt je možné financovat hypotéčním úvěrem, se kterým Vám rádi a zdarma pomůžeme. V případě, že budete mít zájem o prohlídku, tak mne neváhejte kontaktovat. Prodej, byt garsonka, 26 m² Zlevněno: 1 299 000 Kč Původní cena: Kč Adresa: U svobodárny, Libeň Datum aktualizace: 18.01.2013 ID zakázky: RP8138 Budova: Cihlová 18
Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 26 m 2 Plocha podlahová: 26 m 2 Sklep: 4 m 2 Parkovací stání: Ano Prodej garsonky o ploše 26 m2 v 3.podlaží cihlového domu s novým výtahem se nachází v ulici U svobodárny, Praha 9 Libeň. Byt je po částečné rekonstrukci, okna plastová orientovaná na SV a SZ do klidného vnitrobloku. Kuchyňská linka v předsíni. Koupelna se sprchou a prostorem pro pračku se nachází v pokoji, WC samostatně. Byt má nové bezpečnostní vchodové dveře. Topení formou plynových WAW. K bytu náleží sklep. Dům je udržovaný po částečných úpravách. Parkování možné před domem na ulici. Dopravní dostupnost výborná, metro B - Českomoravská a Tram se nachází cca 3 min. klidné chůze. V blízkosti je nejen zeleň s možností rekreace a sportovního vyžití ale i veškerá občanská vybavenost v naprosto těsné blízkosti (nákupní galerie Harfa, poliklinika, škola, pošta, banky, obchody, restaurace, pekárna, atd.). Pro více informací kontaktujte makléře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 1 690 000,- Kč 1,00 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 1,06 1 158 755,35 2 1 499 000,- Kč 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,12 1 083 431,08 3 1 400 000,- Kč 1,00 0,95 0,90 0,90 1,00 1,00 0,95 1 134 000,00 4 1 299 000,- Kč 1,00 1,01 0,90 0,90 1,00 1,00 0,95 1 118 644,11 Součet: 4 494 830,53 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 1 123 707,63 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 1 083 431,08 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 1 158 755,35 Kč/jedn. Základní cena: 1 123 707,63 Kč 19
1,00 á 1 123 707,63 Kč/ = 1 123 707,63 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena = 1 123 707,63 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení = 1 123 710,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24 = 1 123 710,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 123 710,- Kč Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem: = 34,80 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 34,80 jedn. Ocenění: Základní cena: 55 000,- Kč/jedn. 34,80 m 3 á 55 000,- Kč/m 3 = 1 914 000,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 1 914 000,- Kč Výpočet cenových koeficientů: 20
Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 050 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 450 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,549 C B = 0,601 C C = 0,653 C D = 0,705 C E = 0,758 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 2,745 Orientace ke světovým stranám: C 5 3,265 Konfigurace terénu: E 3 2,274 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 3,525 Převládající zástavba: E 5 3,790 Inženýrské sítě: C 5 3,265 Doprava: E 5 3,790 Obchod a služby: D 5 3,525 Školství: D 5 3,525 Zdravotnictví: D 5 3,525 Kultura, sport, ubytování: D 5 3,525 Úřady: D 2 1,410 Pracovní možnosti: C 5 3,265 Životní prostředí: D 5 3,525 Přírodní lokalita: C 5 3,265 Změna v zástavbě: C 5 3,265 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,653 Typ stavby: C 5 3,265 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,549 Obyvatelstvo: D 5 3,525 Názor znalce: B 5 3,005 92 62,481 Koeficient k = 62,481 / 92 = 0,6791 Korekce ceny * 0,6791 21
Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena = 1 299 797,40 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení = 1 299 800,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24 = 1 299 800,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 299 800,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4-27 - 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 3203/4 415,00 5 400,00 2 241 000,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem 2 241 000,- 2 241 000,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 348 / 19 475 Pozemek č. 3203/4 - zjištěná cena = 40 044,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = 40 040,- Kč Cena pozemků činí celkem 40 040,- Kč 22
Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4 Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,40 C - typ polohy: * 1,80 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 5 670,- Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 5 670,- Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 3203/4 415 m 2 Výměra stavebních pozemků: 415 m 2 415,00 m 2 á 5 670,- Kč/m 2 = 2 353 050,- Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 2 353 050,- Kč Úprava ceny: = 2 353 050,- Kč spoluvlastnickáý podíl 348/19475 * 0,018 Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena = 42 046,80 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = 42 050,- Kč Cena pozemků činí celkem 42 050,- Kč Metoda cenových map 23
a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4 Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha p.č. 3203/4 415 m 2 á 5 400,- Kč/m 2 = 2 241 000,- Kč Pozemek oceněný dle cenových map - celkem = 2 241 000,- Kč = 2 241 000,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnickáý podíl 348/19475 * 0,018 Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena = 40 044,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = 40 040,- Kč Cena pozemků činí celkem 40 040,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] reálná hodnota 5 400,- 1 5 400,00 1,00 1,00 5 400,00 5 400,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 5 400,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 5 400,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 5 400,00 Kč/m 2 24
Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č. 3203/4 415 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 415 m 2 415,00 m 2 á 5 400,- Kč/m 2 = 2 241 000,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 2 241 000,- Kč Úprava ceny: = 2 241 000,- Kč spoluvlastnickáý podíl 348/19475 * 0,018 Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena = 40 044,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = 40 040,- Kč Cena pozemků činí celkem 40 040,- Kč C. Rekapitulace 25
Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 1 003 940,- Kč 40 040,- Kč 1 043 980,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena indexovou metodou: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 1 003 940,- Kč 999 870,- Kč 1 123 710,- Kč 1 299 800,- Kč 1 115 789,- Kč 42 050,- Kč 40 040,- Kč 40 040,- Kč 40 040,- Kč 40 000,- Kč 1 155 789,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 1 123 710,- Kč 40 040,- Kč 1 163 750,- Kč Obvyklá cena: 1 150 000,- Kč slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč Věcné břemeno 26
Ocenění příslušenství jednotky - břemena: Paušálem Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč = 10 000,- Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Ocenění věcného břemene činí: = 178,69 Kč Zaokrouhleno 180,- Kč Obvyklá cena: 1 150 000,- Kč slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč 27
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1368-3-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 17.1. 2013 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 28