ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 5102-1459/2017 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 26 60200 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení. Adresa předmětu ocenění: Sídliště Za Chlumem 736, Bílina, okres Teplice Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 08.12.2017 Zpracováno ke dni: 08.12.2017 Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Martin Svoboda Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 11.12.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 736/13 a podílu ve výši 71/11192 na společných částech budovy č. p. 733, 734, 735, 736 a pozemku parc. č. 1636/53 v obci Bílina, okres Teplice, katastrální území Bílina pro potřeby insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 736/13 Adresa předmětu ocenění: Sídliště Za Chlumem 736, Bílina, okres Teplice Kraj: Ústecký kraj Okres: Teplice Obec: Bílina Ulice: Sídliště Za Chlumem Katastrální území: Bílina 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 08.12.2017. Prohlídka byla za přítomnosti: p. Petrů - vlastník. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, technické řešení systému INEM. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Petrů Tomáš, Sídliště Za Chlumem 736, Teplické Předměstí, 41801 Bílina. Nemovitosti: Bytová jednotka č. 736/13 a podíl ve výši 71/11192 na společných částech budovy č. p. 733, 734, 735, 736 a pozemku parc. č. 1636/53 v obci Bílina, okres Teplice, katastrální území Bílina. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka je vybudována v typovém panelovém bytovém domě. Stavba má celkem 8 nadzemních podlaží a nemá podzemní podlaží. V objektu není půda a není zde vybudováno obytné podkroví. Základy má železobetonové izolované, objekt je panelové konstrukce a stropy jsou železobetonové montované. Má rovnou střechu, střešní krytina je tvořena živičnou lepenkou a pro klempířské prvky byl použit pozinkovaný plech. Vnější omítky jsou štukové a zateplení pláště je z polystyrenu. Společnými prostory domu jsou: vstupní prostor, schodiště, výtah. Odhadem byl objekt postaven v roce 1970. Dle sdělení vlastníka proběhla v roce 2007 rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: okna - celková, zateplení pláště - celková, vstupní prostor - celková, vertikální rozvody - modernizace. Stěny jsou bez vad, střecha je bez vad, okna jsou bez vad, podlahy jsou zastaralé, vybavení je zastaralé a rozvody v objektu jsou bez vad. Výtah v domě je původní. Bytový dům je v dobrém stavu. Vlastnictví bytové jednotky je osobní. Je umístěna v 5. podlaží objektu a dispozičně se jedná o 1+1. Součástí bytové jednotky je WC o výměře 1,00 m 2, koupelna o výměře 2,05 m 2, kuchyně o výměře 13,65 m 2, pokoj o výměře 16,17 m 2, chodba o výměře 3,00 m 2. Podlahová plocha činí 35,87 m 2. Bytové jádro je umakartové. Vnitřní omítky jsou vápenocementové. V bytové jednotce jsou instalována plastová okna s dvojsklem, v celém bytě včetně žaluzií. Obytné prostory mají orientaci na jih. Vybavení koupelny tvoří klasická vana, umyvadlo a WC je vybaveno klasickou toaletou. Oceňovaná bytová jednotka má prosklené interiérové dřevěné dveře, mají ocelové zárubně a vchodové dveře jsou dřevěné. V kuchyni se nachází kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový sporák. Pro osvětlení jsou použity lustry. V obytných místnostech je lino, v kuchyni je položeno lino, v koupelně je položeno lino a v chodbě je lino. Součástí vybavení bytu jsou anténní rozvody. Do bytové jednotky je zavedena elektřina o napětí 230V a je připojen k rozvodné síti elektrického proudu. Zdrojem vody je vodovod, je napojen na veřejnou kanalizaci a rozvod zemního plynu je připojen. V bytě je dálkové ústřední topení a topná tělesa představují závěsné radiátory. Byt je napojen na dálkový ohřev vody. Stěny bytu jsou zastaralé, okna v bytě jsou plastová bez vad, podlahy vykazují známky poškození krytiny podlah jsou zcela dožité, vybavení je zastaralé a rozvody jsou původní, zastaralé. Oceňovaný byt je určen ke kompletní rekonstrukci. Pozemek je bez porostů a není oplocen. Sklon pozemku je rovinatý. K objektu lze přijet bez problému po zpevněné obecní cestě. Bytový dům je postaven v severovýchodní části obce a charakter okolí odpovídá rezidenční zástavbě bytovými domy jedná se o sídliště Teplické předměstí. 3
Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení a v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí domu je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, v okolí je kompletní soustava úřadů a v obci se nachází pobočka České pošty. Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od domu je zeleň v podobě parků. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka MHD a zastávka dálkových spojů je v docházkové vzdálenosti, parkovací možnosti jsou dobré - v blízkosti objektu. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Na listu vlastnictví jsou zapsána omezení vlastnického práva (rozhodnutí o úpadku, rozhodnutí o schválení oddlužení), která se dle účelu posudku nepromítají do ocenění nemovitosti. Tabulkový popis Popis bytového domu Typ bytového domu Počet nadzemních podlaží 8 typový panelový bytový dům Počet podzemních podlaží 0 Dům byl postaven v roce 1970 Zdroj informace o době výstavby odhadem Konstrukce Rozsah Rok okna celková 2007 Rozsah rekonstrukce domu zateplení pláště celková 2007 vstupní prostor celková 2007 vertikální rozvody modernizace 2007 Základy Konstrukce Stropy Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Společné prostory bytového domu železobetonové izolované panelová železobetonové montované rovná živičná lepenka pozinkované štukové vápenocementové vstupní prostor, schodiště, výtah 4
Popis stavu bytového domu Vady bytového domu dobrý rozvody: bez vad vybavení: zastaralý prvek podlahy: zastaralý prvek okna: bez vad střecha: bez vad zdivo: bez vad výtah: zastaralý prvek Popis bytové jednotky Dispozice bytové jednotky 1+1 Podlaží bytové jednotky 5 Bytové jádro Typ oken v jednotce Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně umakartové plastová s dvojsklem jih klasická vana, umyvadlo klasická toaleta dřevěné ocelové dřevěné prosklené lustry kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový sporák Koupelna, WC WC 1,00 m 2 Koupelna, WC Koupelna 2,05 m 2 Popis místností a rozměry v m2 Kuchyně Kuchyně 13,65 m 2 Pokoj pokoj 16,17 m 2 Ostatní prostory chodba 3,00 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 35,87 m 2 Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v bytě Topná tělesa Řešení ohřevu vody v bytě Podlahy v bytě Popis stavu bytové jednotky 230V vodovod veřejná kanalizace ano ústřední dálkové závěsné radiátory dálkově obytné místnosti: lino kuchyně: lino koupelna, WC: lino chodba: lino před rekonstrukcí Rekonstrukce --- Vady bytové jednotky rozvody: zastaralý prvek vybavení: zastaralý prvek 5
Popis pozemku bytového domu Trvalé porosty Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu podlahy: poškozený prvek okna: bez vad zdivo: zastaralý prvek bez porostů rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí Popis okolí zástavba bytovými domy Poloha v obci severovýchodní část obce úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, Vybavenost v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, kompletní soustava úřadů v blízkém okolí, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Spojení a parkovací možnosti zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu Sousedé a kriminalita vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé Věcná břemena Další informace oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Na listu vlastnictví jsou zapsána omezení vlastnického práva (rozhodnutí o úpadku, rozhodnutí o schválení oddlužení), která se dle účelu posudku nepromítají do ocenění nemovitosti. 6
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 08.12.2017 je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Bytová jednotka č. 736/13 Bytová jednotka č. 736/13 v ulici Sídliště Za Chlumem, obec Bílina č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Sídliště Za Chlumem, Bílina, okres Teplice 1+1, 35.87 2 Před rekonstrukcí Panelová m 1 Bezejmenná, Bílina, okres Teplice 1+1, 34 m 2 Před rekonstrukcí Panelová lodžie, sklepní kóje Litoměřická, Bílina, okres 2 Teplice 1+1, 36 m 2 Lodžie v mezipatře, dům Dobrý Panelová před revitalizací 3 Sídliště Za Chlumem, Bílina, okres Teplice 1+1, 35 m 2 Před rekonstrukcí Panelová 4 Sídliště Za Chlumem, Bílina, okres Teplice 1+1, 35,4 m 2 Dobrý, případně před rekonstrukcí (předpoklad) Panelová 5 Sídliště Za Chlumem, Bílina, okres Teplice 1+1, 35,4 m 2 Dobrý, případně před rekonstrukcí (předpoklad) Panelová 8
Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce pramenu ceny Cena po redukci K1 poloha K2 velikost K3 stav K4 konstrukce K5 další vlastnosti K6 úvaha odhadce IO cena oceň. objektu Kč cena oceň. objektu po redukci (Kč/IO) 1 4 705,88 0,90 4 235,29 1,00 1,01 1,02 1,00 1,05 1,00 1,08 4 235,29 3 915,37 2 5 138,89 0,90 4 625,00 1,00 1,00 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 4 625,00 4 636,59 3 6 571,43 0,90 5 914,29 1,00 1,00 1,01 1,00 1,00 1,00 1,01 5 914,29 5 855,73 4 5 084,75 1,00 5 084,75 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,02 5 084,75 4 985,05 5 4 802,26 1,00 4 802,26 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,02 4 802,26 4 708,10 Celkem průměr 4 848,18 Výběrová směrodatná odchylka 805,98 Minimum 3 915,37 Maximum 5 855,73 Pravděpodobná spodní hranice (-s) 4 042,21 Pravděpodobná horní hranice (+s) 5 654,16 K1 - koeficient za polohu objektu K2 - koeficient za velikost objektu K3 - koeficient za celkový stav objektu K4 - koeficient za konstrukci objektu K5 - koeficient za další zjištěné vlastnosti K6 - koeficient dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce pramenu ceny - u inzerovaných nemovitostí přiměřeně redukováno IO - index odlišnosti (součin koeficientů odlišnosti K1 - K6) Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Případ č. 4 a č. 5 jedná se o již zpeněžené bytové jednotky ve shodném domě. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 4.848,18 Kč/m2 * 35,87 m 2 = 173.904,22 Kč 174.000 Kč 9
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 174.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Martin Svoboda Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 11.12.2017 174.000 Kč Slovy: jednostosedmdesátčtyřitisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5102-1459/2017 znaleckého deníku. 10
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11
Situace nemovitosti v mapě 12
Pořízená fotodokumentace Celkový pohled Celkový pohled Vchod Pokoj Kuchyně Chodba 13
Koupelna WC 14
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Byt, 34 m 2, Bezejmenná, Bílina - Pražské Předměstí Celková cena: 160.000 Kč Adresa: Bezejmenná, Bílina, okres Teplice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Bezejmenná, Bílina - Pražské Předměstí Dispozice 1+1 Cena 160000 Stav objektu Před rekonstrukcí Poznámka k ceně 160 000 Kč za nemovitost Podlahová plocha 34 Provize Neuvedeno Plocha užitná 34 Konstrukce budovy Panelová Garáž Neuvedeno Počet podlaží Neuvedeno Umístění objektu Klidná část obce Umístění bytu na podlaží Neuvedeno Vlastnictví Osobní Slovní popis Exkluzivně nabízím k prodeji byt 1+1+L v ulici Bezejmenná v Bílině na Pražském předměstí. Byt o velikosti 34m2 se nachází v 11. patře a je připraven k rekonstrukci. Dům prošel zdárnou revitalizací.je zateplen, nová plastová okna a výtahy. K bytové jednotce náleží sklepní koje. Parkování u domu. V blízkosti veškerá občanská 15
vybavenost. Tento byt doporučuji mladému jedinci, který se chce osamostatnit nebo jako další investici. Zdarma zařídím financování hypotékou. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 16
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Byt, 36 m 2, Bílina - Teplické Předměstí, okres Teplice Celková cena: 185.000 Kč Adresa: Litoměřická, Bílina, okres Teplice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Bílina - Teplické Předměstí, okres Teplice Dispozice 1+1 Cena 185000 Stav objektu Dobrý Poznámka k ceně 185 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Podlahová plocha 36 Provize Neuvedeno Plocha užitná 36 Konstrukce budovy Panelová Garáž Neuvedeno Počet podlaží Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Umístění bytu na podlaží Neuvedeno Vlastnictví Osobní Slovní popis Nabízíme prodej bytu v osobním vlastnictví o velikosti 1+1 v Bílině - Sídliště Za Chlumem. Bytová jednotka prošla částečnou rekonstrukcí, nová kuchyňská linka, položena plovoucí podlaha a keramická dlažba. K bytu náleží lodžie v mezi patře.po dohodě leze ponechat i vybavení bytu. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost. V případě zájmu zajistíme financování. 4. Fotodokumentace 17
5. Mapové zobrazení 18
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Byt, 35 m 2, Sídliště Za Chlumem, Bílina - Teplické Předměstí Celková cena: 230.000 Kč Adresa: Sídliště Za Chlumem, Bílina, okres Teplice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Sídliště Za Chlumem, Bílina - Teplické Předměstí Dispozice 1+1 Cena 230000 Stav objektu Dobrý Poznámka k ceně 230 000 Kč za nemovitost Podlahová plocha 35 Provize Neuvedeno Plocha užitná 35 Konstrukce budovy Panelová Garáž Neuvedeno Počet podlaží Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Umístění bytu na podlaží Neuvedeno Vlastnictví Osobní Slovní popis Exkluzivně nabízíme k prodeji jediný dostupný byt 1+1 v osobním vlastnictví v Bílině Za Chlumem. Jedná se o standardní stav připravený k seberealizaci při rekonstrukci. Byt je také vhodný jako investiční příležitost. Ihned volný a včetně veškerého vybavení. Volejte si o prohlídku! 4. Fotodokumentace 19
5. Mapové zobrazení 20
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 Byt. Jednotka č.: 733/7 Adresa: Sídliště Za Chlumem 733, Bílina Podíl jednotky na domě: 354/55960 Realizovaná kupní cena: 180.000,- Kč Kupní smlouva ze dne: 27.9.2017 Vklad vlastnictví proveden dne: 24.10.2017 Číslo vkladového řízení: V-5697/2017-509 Výpis z elektronické verze KN: 21
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5 Byt. Jednotka č.: 734/10 Adresa: Sídliště Za Chlumem 734, Bílina Podíl jednotky na domě: 354/55960 Realizovaná kupní cena: 170.000,- Kč Kupní smlouva ze dne: 11.9.2017 Vklad vlastnictví proveden dne: 3.10.2017 Číslo vkladového řízení: V-5283/2017-509 Výpis z elektronické verze KN: 22