ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2019 Objednatel znaleckého posudku: Prokonzulta, a.s. dražební společnost, Křenová 299/26, Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku. Adresa předmětu ocenění: Pozemky leží na adrese Hřivice, Hřivice, okres Louny Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny podílu 1/24 na pozemcích vedených na LV 64, podílu 1/15 na pozemcích vedených na LV 83 a podílu ½ na pozemcích vedených na LV 218 nacházející se v obci Hřivice, okres Louny, katastrální území Hřivice za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky na LV 64, LV 83 a LV 218, katastrální území Hřivice Hřivice, Hřivice, okres Louny Ústecký kraj Louny Hřivice Hřivice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Prohlídka byla za přítomnosti: bez přítomnosti jiné osoby. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Herzán Miroslav, č. p. 75, Hřivice - podíl 1/24 na LV 64; podíl 1/15 na LV 83 a podíl ½ na LV 218. Ostatní vlastníci viz LV v příloze. Nemovitosti: Pozemky vedené na LV 64, LV 83 a LV 218 nacházející se v obci Hřivice, okres Louny, katastrální území Hřivice. 6. Dokumentace a skutečnost Pozemky vedené v KN jako chmelnice jsou využívané jako orná půda. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky jsou užívány jako zemědělské pozemky s celkovou plochou 8.278, přepočtená plocha odpovídající podílům tak činí 475. Dle územního plánu je pozemek regulován jako - plochy zemědělské - chmelnice, v malé míře jde o plochy nezastavěného území smíšené. Na pozemcích se nenacházejí trvalé porosty a jsou bez oplocení. Pozemky jsou rovinaté. Jedná se o pozemky s větším množstvím podílníků, neboť patrně zajišťovaly přístup k jiným pozemkům z obecní cesty. Pozemky jsou situované ve východní části katastrálního území obce. Dostupnost obchodů v samotné obci je nedostatečná - nutnost dojezdu. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty. Pozemky se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů. V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů. Vlastník objektu není v kontaktu se sousedy a v okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Rozloha 475 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost zemědělský pozemek plochy zemědělské - chmelnice, plochy nezastavěného území smíšené bez porostů rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě východní část obce nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty 3

4 Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zastávka vlakových a autobusových spojů, bez kontaktu se sousedy, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. LV 64, LV 83 a LV 218, katastrální území Hřivice Pozemek v katastrálním území Hřivice, obec Hřivice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Hřivice, Hřivice, okres Louny plocha 475 zemědělské Benešova, Řevničov, okres Rakovník plocha zemědělské - - plocha zemědělské 2 Konětopy, Pnětluky, okres Louny - - plocha zemědělské 3 Postoloprty, okres Louny - - plocha zemědělské 4 Brodec, okres Louny Pnětluky, okres Louny plocha 9257 zemědělské - - 5

6 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 22,51 Kč Nepoužit 22,51 Kč ,32 Kč 2 14,17 Kč ,75 Kč ,81 Kč 3 19,03 Kč Nepoužit 19,03 Kč ,64 Kč 4 13,28 Kč ,96 Kč ,20 Kč 5 15,12 Kč Nepoužit 15,12 Kč ,12 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 13,22 Kč 9,20 Kč 17,32 Kč 3,54 Kč 9,68 Kč 16,76 Kč Komentář: Do výběru pro srovnání byly zařazeny pozemky se stejným využitím. Přednostně byly zařazeny pozemky z uskutečněných prodejů v blízkém okolí a doplněny o nabízené pozemky v inzerci. V koeficientu K6 bylo přihlédnuto k celkové neatraktivitě, dané roztroušeností oceňovaných pozemků a malým podílem na celku.. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 13,22 Kč/ * 475 = Kč 6.000,-- Kč 6

7 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Hřivice, obec Hřivice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Hřivice, Hřivice, okres Louny plocha 475 zemědělské Benešova, Řevničov, okres Rakovník plocha zemědělské - - plocha zemědělské 2 Konětopy, Pnětluky, okres Louny - - plocha zemědělské 3 Postoloprty, okres Louny - - plocha zemědělské 4 Brodec, okres Louny Pnětluky, okres Louny plocha 9257 zemědělské - - Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 22,51-22, ,17 0,90 12, ,03-19, ,28 0,90 11, ,12-15,12 Maximální hodnota 22,51 (případ č.1) Minimální hodnota 11,96 (případ č.4) Relace min vs. max hodnoty 1,8821 OK Aritmetický průměr 16,27 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Hřivice, obec Hřivice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Hřivice, Hřivice, okres Louny plocha 475 zemědělské - - X 1 Benešova, Řevničov, okres Rakovník 2 Konětopy, Pnětluky, okres Louny plocha plocha Postoloprty, okres Louny plocha Brodec, okres Louny plocha Pnětluky, okres Louny plocha 9257 zemědělské zemědělské zemědělské zemědělské zemědělské

8 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 22,51-22, , ,17 0,90 12, , ,03-19, , ,28 0,90 11, , ,12-15, ,36 Mezisoučet ,11 Celkem 16,27 Základní cena: 16,27 Kč/ Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 16,27 * 0,7600 = 12,37 Kč/ Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 12,37 Kč/ * 475 = 5.875,75 Kč 5.880,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , ,90 12, , ,90 11, ,12 Střední hodnota 16,27 Medián 15,12 Rozdíl max-min 10,55 Minimum 11,96 Maximu2,51 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 12 až až až až

9 Četnost 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, Četnost až až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 11,96 Kč/ do 14,59 Kč/ * 475 od 5.681,00 Kč do 6.930,25 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 5.680,-- Kč do 6.930,-- Kč 9

10 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 6.000,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 5.880,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od 5.680,-- Kč do 6.930,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne Kč Slovy: šesttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2019 znaleckého deníku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. 10

11 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11

12 12

13 13

14 Ortofotomapa LV 64 Ortofotomapa LV 83 Ortofotomapa LV

15 Výřez z mapy ÚP 15

16 Pořízená fotodokumentace Pozemky na LV 64 Pozemky na LV 83 Pozemky na LV

17 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 10218, Benešova, Řevničov, okres Rakovník Celková cena: Kč Adresa: Benešova, Řevničov, okres Rakovník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Benešova, Řevničov, okres Rakovník Číslo řízení V-5760/2018 Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Kč Plocha pozemku (m2) Současné využití zemědělská půda Slovní popis Majitel nabízí k prodeji ornou půdu v k.ú. Řevničov (okr. Rakovník), LV 673 o celkové výměře m2. Pozemky jsou v jednom celku a parcela č se nachází přímo u silnice. 17

18 4. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 13269, Konětopy, Pnětluky, okres Louny Celková cena: Kč Adresa: Konětopy, Pnětluky, okres Louny 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 18

19 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Konětopy, Pnětluky, okres Louny Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Slovní popis Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o výměře m2 v katastrálním území Konětopy u Pnětluk. Jedná se o ornou půdu a trvalý travní porost. Pozemky jsou k dispozici za cenu Kč. 4. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 11742, Postoloprty, okres Louny Celková cena: Kč Adresa: Postoloprty, okres Louny 19

20 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Postoloprty, okres Louny Plocha pozemku (m2) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Číslo řízení Kč Současné využití zemědělská půda Umístění objektu Samota V-2599/2018 Slovní popis Nabízím k prodeji zemědělské pozemky v k.ú. Levonice, okres Louny. Pozemky jsou celkově o výměře m2 a jsou tvořeny ornou půdou (5.918 m2), trvalým travnatým porostem (5.664 m2) a vodní plochou (160 m2). Pozemky leží celkem na třech parcelách ve dvou blocích a jsou přístupné po veřejné komunikace. Vzdálenost od obce Levonice je cca 1,2 km a od obce Postoloprty jsou vzdáleny cca 1 km. Na pozemcích nevázne žádná nájemní smlouva a téměř celý pozemek je zapsán v LPISu. Katastrální území: Levonice Celková výměra: m² Překryv v LPISu: m2 Prům. cena dle BPEJ: 5.05 Kč Počet parcel: 3 Počet bloků: 2 Přístup z cesty: ANO Nájemní smlouva: NE 4. Fotodokumentace 20

21 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 45167, Brodec, okres Louny Celková cena: Kč Adresa: Brodec, okres Louny 21

22 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Brodec, okres Louny Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Slovní popis Prodám zemědělské pozemky v okrese Louny, katastrální území Brodec, LV 236, parcely 193/1, 201/14 a 201/15 o výměře m2, cena kč 4. Fotodokumentace 22

23 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 12452, Pnětluky, okres Louny Celková cena: Kč Adresa: Pnětluky, okres Louny 23

24 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Pnětluky, okres Louny Číslo řízení V-4300/2018 Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Kč Plocha pozemku (m2) Současné využití zemědělská půda Slovní popis Prodám zemědělské pozemky v kú Pnětluky, okres Louny. Celková výměra m2. Zapsáno na LV 267. Cena Kč. 4. Fotodokumentace 24

25 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 25