ZNALECKÝ POSUDEK č. 2306/06 O ceně nemovitosti: Domu čp. 64 na pozemku parc. č. st. 91 spolu s pozemkem parc. č. st. 91 se součástmi a s příslušenstvím v katastrálním území a obci Zlonice, okres Kladno. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Staroměstské náměstí 23 293 01 Mladá Boleslav Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb., podle stavu ke dni 2.10.2006 posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: 602 216 832 e-mail: krch@wo.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 6.10.2006
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Vedle obvyklé ceny se u nemovitostí zjišťuje tzv. administrativní cena, pro jejíž stanovení se vydává podrobný předpis. Snahou autorů tohoto předpisu je to, aby se administrativní cena co nejvíce blížila ceně obvyklé. Vzhledem k průběžné, téměř každoroční aktualizaci tohoto oceňovacího předpisu dochází stále častěji k tomu, že cena administrativní se blíží ceně obvyklé a někdy lze cenu obvyklou ztotožnit s cenou zjištěnou podle oceňovacího předpisu. Z tohoto důvodu považuji za účelné ocenit nemovitost i podle oceňovacího předpisu a k výsledku přihlížet jako k jedné z řady informací pro odhad obvyklé ceny. Nemovitost bude tedy nejprve oceněna přiměřeně podle oceňovacího předpisu a v závěru posudku bude znalcem proveden odhad obvyklé ceny cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp. 64 Adresa nemovitosti: Smetanova 64 273 71 Zlonice Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Zlonice Katastrální území: Zlonice Počet obyvatel: 2 225 Základní cena : 44,08 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.10.2006 za přítomnosti zpracovatele posudku a vlastníka nemovitosti, pana Aladára Baloga. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - snímek pozemkové mapy, kopie dokladu je v příloze posudku
- 3 - - šetření zpracovatele posudku na příslušném stavebním úřadu ve Zlonicích - místní šetření provedené dne 2.10.2006 podepsaným znalcem 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je dům čp. 64 s pozemkem parc. č. st. 91 včetně součástí a příslušenství. Stavba domu čp. 64 obsahuje dvě nadzemní podlaží, svislé konstrukce jsou zděné z kamenného, místy i patrně ze smíšeného nebo z cihelného zdiva, střecha je sedlová s dřevěným krovem s krytinou z osinkocementových šablon. Ve složce vedené příslušným stavebním úřadem je stavba poprvé připomínána v roce 1922, již ve stávajícím rozsahu hlavní části do ulice. V období První republiky byl objekt předmětem vlastnictví družstva zabývajícího se maloobchodem a v domě byla prodejna. Prodejna v přízemí byla obnovena povolením užívání prodejny masa, uzenin a bufetu v roce 1998. Vlastník nemovitosti však její provozování ukončil a ke dni ocenění je ve východní části přízemí volný prostor po zlikvidované prodejně, západní část užívá vlastník nemovitosti k bydlení. V přístavku k severní obvodové stěně jsou záchody a schodiště do druhého podlaží, ve kterém jsou dva byty, každý o třech místnostech a kuchyni se společným hygienickým zařízením. Prostory prvního podlaží jsou užívány příbuznými vlastníka nemovitosti, podle jeho vyjádření, bez nájemní smlouvy. Vlastník nemovitosti i uživatelé bytů v patře jsou podle mého posouzení příslušníky romského etnika. Stavba může pocházet z přelomu devatenáctého a dvacátého století. Prvky stavby dlouhodobé životnosti jako stěny a stropy jsou ve stavu schopném dalšího provozu bez zásadních oprav. To se nemusí týkat stropu prvního patra. Ostatní konstrukce a vybavení stavby se nacházejí ve stavu před adaptací, skutečnost, že je stavba v provozu je dána tím, že její uživatelé mají nižší nároky na kvalitu bydlení, než je obvyklé. Na pozemku, v jeho západní části je vedlejší stavba skladu ve špatném technickém stavu a v prostoru za severní obvodovou stěnou domu je žumpa a studna, které jsou patrně v nevyhovujícím stavu. Do domu je zavedena elektřina, voda je přivedena novou přípojkou vody zbudovanou v roce 1998, odpadní vody jsou odváděny do staré žumpy. Pozemek parc. č. st. 91, druh zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 381 m 2 je zastavěn domem, vedlejší stavbou skladu a zbytek tvoří dvorek. Nemovitosti jsou situovány poblíž samého centra obce Zlonice, v jejím historickém jádře. 6. Obsah posudku Cena podle oceňovacího předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Dům čp. 64 b) Pozemky b 1 ) Pozemek parc. č. st. 91 Odhad obvyklé ceny Dům čp. 64 s pozemkem parc. č. st. 91 včetně součástí a příslušenství
- 4 -
- 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena podle oceňovacího předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Dům čp. 64-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Dům: neřadový Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11 Obestavěný prostor: vrchní stavba: 19,20*8,50*6,64+8,95*3,80*6,64 = 1 309,47 m 3 zastřešení: 19,20*8,50*3,70/2 = 301,92 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 611,39 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: P 0,80 100,00 0,46 0,37 7. Vnitřní omítky: P 6,20 100,00 0,46 2,85 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: C 0,40 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: P 2,30 100,00 0,46 1,06 11. Schody: P 2,40 100,00 0,46 1,10 12. Dveře: P 3,30 100,00 0,46 1,52 13. Okna: P 5,20 100,00 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: P 1,10 100,00 0,46 0,51 16. Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4,40 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10
- 6-18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: P 3,00 100,00 0,46 1,38 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: P 0,50 100,00 0,46 0,23 24. Vnitřní vybavení: P 5,10 100,00 0,46 2,35 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 73,74 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7374 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7374 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 13 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 35 - dle SKP): * 1,8280 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 1,4030 Základní cena upravená = 3 174,85 Kč/m 3 Plná cena: 1 611,39 m 3 * 3 174,85 Kč/m 3 = 5 115 921,54 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 75,000 % - 3 836 941,16 Kč Dům čp. 64 - zjištěná cena = 1 278 980,38 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek parc. č. st. 91-27 - 31 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 91 381,00 44,08 16 794,48 Součet 16 794,48 Úprava ceny příloha č. 18 - tabulka 1: Přístup po nezpevněné komunikaci: -7 % Není možnost připojení na kanalizaci: -5 % Úprava ceny celkem -12 % - 2 015,34 Mezisoučet 14 779,14 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * 1,4030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 35 - dle SKP hlavní stavby): * 1,8280 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 37 903,82 Pozemek parc. č. st. 91 - zjištěná cena = 37 903,82 Kč
- 7 - Odhad obvyklé ceny Dům čp. 64 s pozemkem parc. č. st. 91 včetně součástí a příslušenství Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, případně informace získané od obchodníků s nemovitostmi. V samotné obci Zlonice jsem zastihl nabídku na prodej třiadvaceti rodinných domů s nabídkovými cenami od 180 tis. Kč za neobyvatelné torzo domu do 3,5 mil. Kč za objekt po rekonstrukci. Objekty, které byly s oceňovanou nemovitostí porovnatelné objemově, druhem stavby a lokalitou byly v nabídce k prodeji dva, oba se však nacházely v lepším technickém stavu a po prodeji byly k dispozici volné. Nabídková cena činila 2,5 a 2,3 mil. Kč. S přihlédnutím ke stavu domu, který je před rekonstrukcí, a s potřebou řešit, byť patrně bez právního důvodu, obydlené první patro, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti na jeden milion Kč. O takové ceně se domnívám, že by mohla být obvyklou cenou oceňované nemovitosti.
- 8 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena přiměřeně podle oceňovacího předpisu a) Dům čp. 64 = 1 278 980,38 Kč b) Pozemek parc. č. st. 91 = 37 903,82 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 49 činí 1 316 884,20 Kč 1 316 880,- Kč slovy: jedenmiliontřistašestnácttisícosmsetosmdesát Kč Odhad obvyklé ceny Dům čp. 64 s pozemkem parc. č. st. 91 vč. součástí a příslušenství= Výsledná cena nemovitosti činí celkem 1 000 000,- Kč 1 000 000,- Kč slovy: jedenmilion Kč V Praze, 6.10.2006 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: 602 216 832 e-mail: krch@wo.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2306/06 znaleckého deníku.