Znalecký posudek číslo 221/11/2017 o ceně nemovitosti parcela číslo 1063 v katastrálním území Proseč u Skutče a obci Proseč. Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května 215 533 72 Moravany Účel posudku : Stanovit ceny nemovitostí podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich cenu obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 1842/16-45 Oceněno ke dni : 22. 9. 2017 Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 8 stran textu a 11 stran příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení písemně a 1 elektronicky do datové schránky. Datum vypracování : 13. 11. 2017 1
OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění cena zjištěná 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti tržní hodnota C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne 22. 9. 2017 Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 742 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Informace stavebního úřadu Příloha 5 - Územní plán výřez Příloha 6 - Mapa s umístěním nemovitosti Příloha 7 - Dodejky k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí 2
A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parcela číslo 1063 v katastrálním území Proseč u Skutče a obci Proseč, k datu místního šetření, tj. k 22. 9. 2017, jako podklad v exekučním řízení. Usnesení - Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne 31. 8. 2017 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve vlastnictví povinné Heleny Vobejdové, bytem Proseč 32, Proseč. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 742 pro k. ú. Proseč u Skutče: pozemek parc. č. 1063, orná půda s výměrou 1273 m 2 PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni 28. 8. 2017, LV č. 742 pro k. ú. Proseč u Skutče - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Informace o parcelách ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí - Místní šetření ze dne 22. 9. 2017 - Územní plán pro Obec Proseč - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 1842/16-45 - Zákon č. 151/1997 Sb. a jeho prováděcí vyhláška - Informace stavebního úřadu v obci Proseč - Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 22. 9. 2017, oznámení termínu bylo zasláno písemně poštovní zásilkou do vlastních rukou osobám dle výroku IV. Usnesení 195 EX 1842/16-45. Během místního šetření nebyl nikdo z obeslaných přítomen. 3
PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní: povinná Helena Vobejdová, č. p. 32, 539 44 Proseč Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji viz. LV č. 742 k datu 28. 8. 2017 - v příloze ZP Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem Nájemní vztahy Nebyla doložena žádná nájemní smlouva. 4
CELKOVÝ POPIS Město Proseč je situováno mezi městy Skuteč (11 km) a Polička (14 km), je menší obcí s cca 2 200 obyvateli a základní občanskou vybaveností - obecní úřad, pošta, základní a mateřská škola, restaurace, obchody, zdravotní středisko, lékárna. Úplnou občanskou vybavenost poskytuje město Chrudim (26 km jihovýchodně). Dopravní dostupnost lokality je mírně horší, je zajištěna pouze hromadnou autobusovou dopravou. Město leží při silniční komunikaci č. III/357 (úsek Vysoké Mýto - Bystřice pod Pernštejnem) s napojením na silnici I.tř. č. 34 ve vzdálenosti cca 5 km. Nejbližší železniční zastávka je v Krouně (cca 7 km). Okolí obce je vyhledáváno k rekreaci. Pracovní příležitosti jsou v místě omezené, širší možnosti nabízejí blízká větší města - Chrudim, Polička, Vysoké Mýto. Oceňovaný pozemek - parcela číslo 1063 orná půda s výměrou 1273 m 2 - se dle územního plánu nachází mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce v ploše se způsobem využití Zp plochy zemědělské orná půda. Pozemek je holý, bez staveb, hranice nejsou přesně viditelné. 5
B. POSUDEK Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Dle šetření na realitním trhu lze vysledovat nízkou poptávku po zemědělských pozemcích, zemědělské pozemky se prodávají za účelem provozování zemědělského hospodaření jen výjimečně. Dle realizovaných prodejů zemědělské půdy ve srovnatelné lokalitě ceny odpovídaly cenám dle BPEJ ( bonitované půdně ekologické jednotky ) s přihlédnutím k poloze parcel. Metody ocenění Obvyklou cenu lze odhadnout jen tam, kde se obchoduje se srovnatelnými nemovitostmi. S předmětem ocenění se v daném místě běžně neobchoduje, popř. výjimečně. Obvyklá cena neexistuje. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice ceny obvyklé, určí se cena zjištěná = dle oceňovacího předpisu a odhadne se tržní hodnota. 1. Cena zjištěná - ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. 2. Tržní hodnota odhad realizované ceny na trhu, kterou lze považovat za hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva a exekuce nebyly ve výsledné hodnotě zohledněny a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. 6
1. Ocenění cena zjištěná Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Parc. č. 1063 v k. ú. Proseč u Skutče Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1063 75004 1 273,00 2,52 40,00 3,53 4 493,69 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 273,00 m 2 4 493,69 Parc. č. 1063 v k. ú. Proseč u Skutče - zjištěná cena = 4 493,69 Kč 2.Odhad tržní hodnoty nemovitosti Tržní hodnota odhad realizované ceny na trhu, kterou lze považovat, dle mého názoru za hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy. Dle realizovaných prodejů zemědělské půdy ve srovnatelné lokalitě ceny odpovídaly cenám dle BPEJ ( bonitované půdně ekologické jednotky ) s přihlédnutím k poloze parcel. Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním situace na trhu v oblasti obdobných realit odhaduji tržní hodnotu předmětu ocenění na : 5 000,- Kč 7
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parcela číslo 1063 v katastrálním území Proseč u Skutče a obci Proseč, k datu místního šetření, tj. k 22. 9. 2017, jako podklad v exekučním řízení. Tržní hodnota předmětu ocenění 5 000,- Kč Hodnota práv 0,- Hodnota závad 0,- Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 221/11/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 221/11/2017. 8
Příloha 1: 9
Příloha 2: LV přiloženo zvlášť 10
Příloha 3: 11
Příloha 4: Informace stavebního úřadu 12
Příloha 5: Územní plán 13
Příloha 6: Příloha 7: Dodejky k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí 14
15