ZNALECKÝ POSUDEK č. 2138/238/13 O ceně obvyklé domu č.p. 359 na včetně venkovních úprav a pozemku st.parc.č. 635/13, poz.parc.č. 635/4 (orná půda), 635/8 (orná půda) vše na LV č. 1352 pro k.ú. Donín u Hrádku nad Nisou, obec Hrádek nad Nisou, okres Liberec. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stanovení ceny pro účely dobrovolné dražby, kterou provádí EURODRAŽBY.CZ a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 5.12.2013 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 25.12.2013
NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 5.12.2013 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hladká 359 463 34 Hrádek nad Nisou - Donín Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Hrádek nad Nisou Katastrální území: Donín u Hrádku nad Nisou Počet obyvatel: 7 633 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 84,1771 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 84,18 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.12.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.1352 pro k.ú. Donín u Hrádku nad Nisou Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 5.12.2013 Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 9056202727, paní Šárková Jágrová, Luční 407/3, 460 01 Liberec I - Staré Město, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 9056202727, paní Šárková Jágrová, Luční 407/3, 460 01 Liberec I - Staré Město, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č.1352 pro k.ú. Donín u Hrádku nad Nisou - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Majitelka oceňované nemovitosti nebyla dne 5.12.2013 ve stanovenou dobu (15,30 hod.) na adrese oceňované nemovitosti, ani jiným vhodným způsoben nezajistila znalci vstup do domu a jeho prohlídku. Výměry byly čerpány z katastru nemovitostí. Výšky objektu a stavebně technický sta byly odhadnuty z veřejné komunikace. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Hrádku nad Nisou, v části Donín, na severozápadní straně Hladké ulice v nadmořské výšce 252 m. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace poz.parc.č. 99 (ostatní plocha - ostatní komunikace) ve vlastnictví Města Hrádek nad Nisou. V okolí objektu jsou rodinné domy. Oceňovaný dům č.p.359 je novostavbou postavenou osi před 5 lety. K domu patří pozemky - st.parc.č. 635/13, která je ve funkčním celku s poz. parc.č. 635/4 a a poz.parc.č.635/8. Tyto pozemky (téměř bez trvalého porostu) jsou rovinaté. Definice 2, odst. 1., písm. a), vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území: rodinný dům je dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a podkroví a zřejmě jednu bytovou jednotku. Je rodinným domem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p.359 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p.359 Popis Přízemní asi nepodsklepený rodinný dům s podkrovím má obdélníkový půdorys se zimní zahradou na západní straně. Střecha je sedlová, svislé konstrukce jsou zřejmě zděné. Na severní straně je nedokončené zádveří u vstupu do domu. Stavebně technický stav se jeví jako dobrý. Dům je pravděpodobně napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístupný je z veřejné komunikace. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 10,60*8,60+2,50*3,90 = 100,91 Podkroví a zastřešení 10,60*8,60 = 91,16 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 100,91 m 2 2,60 m Podkroví a zastřešení 91,16 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (10,60*8,60+2,50*3,90)*(2,60) = 262,37 m 3 Podkroví a zastřešení (10,60*8,60)*(1,50+2,50*1/2) = 250,69 m 3-4 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 262,37 m 3 Podkroví a zastřešení Z 250,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 513,06 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,50 Koeficient vybavení K 4 : 0,9550 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9550-5 -
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0730 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 640,09 Plná cena: 513,06 m 3 * 5 640,09 Kč/m 3 = 2 893 704,58 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 % - 144 685,23 Kč Dům č.p.359 - zjištěná cena = 2 749 019,35 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0730 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 84,18 1,00 2,1460 1,0730 193,84 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 84,18 0,40 2,1460 1,0730 77,54 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 635/13 101,00 193,84 19 577,84 nádvoří 28 odstavec 5 orná půda 635/4 671,00 77,54 52 029,34 28 odstavec 5 orná půda 635/8 86,00 77,54 6 668,44 Stavební pozemky - celkem 78 275,62 Pozemky - zjištěná cena = 78 275,62 Kč - 6 -
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p.359 2 749 019,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 749 019,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 78 275,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 78 275,60 Kč Celkem 2 827 295,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Hrádek nad Nisou.Moskevská ul. 168,00 860 3 200 000 19 048 0,55 10 406 Rodinný dům 4+1 v Hrádku nad Nisou. Zastavěná plocha 169 m2, zahrada cca 700 m2. V přízemí kuchyň s jídelnou napojena na terasu, která je využívaná od jara do podzimu. Samostatný prostorný obývací pokoj, předsíň, WC, prádelna. Přes technickou místnost vstup do garáže. Dvougaráž o výměře 42 m2. V patře se nacházejí celkem tři pokoje, balkon dlouhý 10 m. V ložnici vestavěné skříně na míru. Koupelna 12 m2, vana, sprchový kout, WC. Dům má vynikající izolační vlastnosti. Vytápění, teplá voda zajištěno pomocí kombinovaného turbo kotle. Střecha Bramac. Minimální měsíční náklady na provoz domu. RD se nachází v klidné pohodové lokalitě, mimo záplavovou oblast. Hrádek nad Nisou - Václavice 200,00 3 659 2 800 000 14 000 0,74 10 360 Rodinný dům se zahradou v obci Václavice. Dům se nachází v klidné části obce. Celková plocha pozemku je 3 659 m2. Dispozice: 1.podzemní podlaží sklep, 1.nadzemní podlaží: vstup do domu, chodba, obývací pokoj, jídelna s krbovými kamny, kuchyň, koupelna a WC. Chodba se vstupem do letní kuchyně. 2.nadzemní podlaží: dva velké pokoje. El. 230/400 V, voda - vlastní vrtná studna, plyn. Dobrá dostupnost do Liberec, Hrádku nad Nisou a Žitavy. Celková plocha pozemku 3 659 m2. Hrádek nad Nisou, Písečná ul. 220,00 4 207 3 000 000 13 636 0,81 11 045 Zděný podsklepený rodinný dům o 1 NP, obytném podkroví a půdě. Dům je postavený na vlastních oplocených pozemcích o celkové výměře 4.207 m2, z toho zastavěná plocha domu je 181 m2. V 1. NP jsou dva neprůchozí pokoje, kuchyň s jídelnou, koupelna a toaleta. V podkroví jsou čtyři pokoje a záchod. Podkrovní prostory vyžadují stavební a technické úpravy. Ve sklepě byla započata přestavba na bezbariérový byt, dále se zde nachází kotelna a studna. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě. Ústřední vytápění plynovým kotlem, v 1. NP je podlahové vytápění. K objektu náleží samostatná garáž pro dva osobní automobily a zděná kůlna. Přístup k nemovitostem je z veřejné - 7 -
zpevněné komunikace ulice Písečná Hrádek nad Nisou 120,00 1 576 2 400 000 20 000 0,81 16 200 Rodinný dům 6+1 o rozloze 120 m2 s udržovanou zahradou 1.576 m2, z toho 937 m2 je stavební pozemek, v Hrádku nad Nisou. Na dům navazují nebytové prostory, garáž s dílnou a samostatně stojící kůlna. Celý pozemek je oplocený. V přízemí je kuchyň, obývací pokoj, dvě další místnosti, koupelna a samostatné WC. V patře se nacházejí dvě větší a dvě menší místnosti. Dům prošel rekonstrukcí - plastová okna, plovoucí podlahy, plynový kotel, střecha pálená taška. Třetina domu je podsklepená. RD se nachází mimo záplavovou oblast. Nová Ves u Chrasravy 150,00 1 725 2 296 000 15 307 0,73 11 174 Prodej rodinného domu v okrajové části obce Nová Ves u Chrastavy. Celková plocha pozemku 1.725 m2, zahrada okrasná s objektem zděné dílny, kolny, skleníku a krytého sezení. Dům s přístavbou garáže udržovaný, průběžně rekonstruován. V 1.NP byt 2+1, koupelna s vanou, sprchový kout, spíž, technické zázemí. Kotel na TP s rozvodem do ÚT. Část. podsklepeno. V 2.NP 2 pokoje. Variační koeficient před úpravami: 16,03 % Variační koeficient po úpravách: 18,64 % Průměrná cena 11 837 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 130,00 m 2 Porovnávací hodnota 1 538 810 Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Dobrý stavebně technický stav domu 3. Možnost dalšího stavebního rozšíření 4. Dostatečně velký pozemek 5. Napojení na IS Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Omezená občanská vybavenost místa 2. Nížší počet pracovních míst v obci a okolí 3. Vzdálenost do okresního města je cca 20 km 4. Nutnost dokončení stavby (chybí finální vrstva fasády, chybí zádveří) Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 1.538.810,- Kč zaokr.... 1.540.000,- Kč - 8 -
Obvyklá cena: 1.540.000,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetčtyřicettisíc Kč V Ohavči 25.12.2013 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2138/238/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2138/13. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1352 ze dne 20.11.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
pohled z místní komunikace pohled od severozápadu - 13 -
- 14 -
- 15 -