ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2096/196/13. Čimická 780/ Praha 8

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2096/196/13 O ceně domu č.p. 218 včetně venkovních úprav, pozemku na st. parc. č. 723/1 vše na LV č pro k.ú. Jablonecké Paseky, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Stanovení ceny pro účely nedobrovolné dražby, kterou provádí firma EURODRAŽBY.CZ a.s. podle stavu nemovitosti ke dni Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Dům s dvěma byty a provozovnou Adresa předmětu ocenění: Chelčického Jablonec nad Nisou Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonecké Paseky Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.6133 pro k.ú. Jablonecké Paseky Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /0148, Robert Juřička, Lhotka nad Bečvou 21, Lešná, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /0148, Robert Juřička, Lhotka nad Bečvou 21, Lešná, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č.6133 pro k.ú. Jablonecké Paseky 6. Dokumentace a skutečnost - 2 -

3 Majitel oceňované nemovitosti nebyl na adrese oceňované nemovitosti, ani jiným vhodným způsoben nezajistil znalci vstup do domu a jeho prohlídku. Výměry byly změřeny z veřejné komunikace, pravděpodobný stavebně technický stav a vybavení byly získány prohlídkou z chodby domu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Jablonci nad Nisou, asi 600 m východně od vodní nádrže Mšeno, v k.ú. Jablonecké Paseky, na rohu ulic Chelčického a Vysoká. V okolí objektu jsou rodinné domy, bytové domy obchodní středisko a průmyslové objekty. Dům je podsklepený. v části přízemí je bar s hernou, schodiště, v II. a v podkroví jsou celkem 2 bytové jednotky a schodiště. Definice 2, odst. 1., písm. a), vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území: rodinný dům je dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Oceňovaný objekt je rodinným domem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p. 218 Popis Podsklepený dům se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím je zděné konstrukce. Střecha je mansardová s krytinou z asfaltového šindele. Sklep byl v době prohlídky uzamčený, v přízemí domu je bar s hracími automaty s vchodem z rohu ulic Chelčického a Vysoká. V II.NP a v podkroví jsou byty (vchod z ul. Chelčického) které jsou, podle sdělení obsluhy herny, vybydlené o velikosti pravděpodobně 3+1, každý o výměře asi 70 m 2. V devadesátých letech minulého století byly prostory I.NP upraveny ke komerčním účelům. V průběhu posledních asi 5-10 letech byla - 3 -

4 provedena oprava fasády a výměna střešní krytiny. Stavebnětechnický stav je průměrný. Objekt je s velkou pravděpodobností napojen na inženýrské sítě včetně zemního plynu. Je přístupný z veřejné komunikace. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Sklep 10,50*10,50 = 110,25 I.NP 10,90*10,65-1,10*1,10*1/2 = 115,48 II.NP 10,90*10,65-1,10*1,10*1/2 = 115,48 podkroví a zastřešení 9,50*9,90 = 94,05 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Sklep 110,25 m 2 2,40 m I.NP 115,48 m 2 3,30 m II.NP 115,48 m 2 3,30 m podkroví a zastřešení 94,05 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Sklep (10,50*6,00)*(2,20) = 138,60 m 3 I.NP (10,90*10,65-1,10*1,10*1/2)*(3,30) = 381,08 m 3 II.NP (10,90*10,65-1,10*1,10*1/2)*(3,30) = 381,08 m 3 podkroví a zastřešení (9,50*9,50)*(2,40)+(7,00*7,00*2,00*1/3) = 249,27 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Sklep PP 138,60 m 3 I.NP NP 381,08 m 3 II.NP NP 381,08 m 3 podkroví a zastřešení Z 249,27 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 150,03 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, - 4 -

5 A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 1, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně P 0, ,46 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,45 Koeficient vybavení K 4 : 0,9145 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9145 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2280 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 346,66 Plná cena: 1 150,03 m 3 * 6 346,66 Kč/m 3 = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků - 5 -

6 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 140 = 64,286 % ,33 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,07 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska -20 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: okrajová část města Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2280 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1460 1, ,00 843,29 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 723/1 297,00 843, ,13 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,13 Pozemek - zjištěná cena = ,13 Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč - 7 -

8 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Janov nad Nisou 290, , Bytový dům v Janově nad Nisou s pěti bytovými jednotkami a obchodním prostorem s výlohou do silnice. Dům je kompletně obsazen a výnos z nájmů je ,- Kč měsičně. Dům prošel částečnou rekonstrukcí : nová okna, topení, každá jednotka má vlastní měření médií. Budova je v dobrém stavu. Jablonec nad Nisou, ul. Pražská 340, , Dům o 4 bytových jednotkách v centru Jablonce nad Nisou, ul. Pražská. Zastavěná plocha 250 m2, celková plocha 675 m2. 1.NP: byt k rekonstrukci (2+1 cca 70 m2), sklepní kóje (cca 40m2) 2NP: byt 3+1 cca 80 m2, plynové topení, samostatné WC, koupelna Mezipatro: byt 1+kk cca 50 m2, komora, kuch. linka, vest. skříň s postelí, koupelna, el. přímotop 3NP: byt 3+1 cca 80 m2, komora, půda, koupelna Vytápění ústřední plynové, elektr. přímotopy, septik, plast. okna, garáž vjezd ze zahrady (pro 3 vozy, nebo možnost dílny, i k podnikání). Jablonec nad Nisou 310, , Nájemní dům Jablonec nad Nisou, klidné místo na okraji města, nedaleko centra,jablonec nad Nisou 10 obsazených bytů s tržním nájmem (2x 2+1, 4x 1+1, 4x garsonka), dům prošel před 4 lety rekonstrukcí z malé výrobny (nová střecha, levé křídlo, část oken, podlahy, rozvody el., plynu, vody, koupelny, kuch.linky), částečně podsklepeno, pozemek 537 m2 včetně zast.pl., koupelny s vanou a sprch.kouty, 10x spl.wc, obec.voda, kanalizace, 2 byty vlastní plynové topení, zbytek centrální plyn.topení, el.220/380 V, Jablonec nad Nisou, Horská 250, , Vila o 3 bytových jednotkách: 2+1, 2x (3+1+B), v podkroví navíc jedna místnost. Klidná lokalita vilové zástavby nedaleko centra. IS: městský vodovod, plynovod, elektrický proud světelný i motorový,noční proud, odpadní jímka.v domě internet a telefonní přípojka. Byty částečně zrekonstruované. Dům v dobrém stavebně technickém stavu. Jablonec nad Nisou, Březová 220, , Rodinný dům v klidné části Jablonce, zastavěná plocha 88 m2, užitná plocha 220 m2. Dům je z roku 1928 s menší zahradou po částečné rekonstrukci. Přízemí domu se vstupem ze zahrady tvoří prostory využitelné jako dílna a garáž. III. NP se skládá ze tří pokojů a chodby, WC v chodbě. II. NP je vybaveno kuchyňkou a koupelnou, WC v chodbě, 2 pokoje, balkon. K dispozici je velká suchá půda, možno zbudovat další pokoje. Voda není napojena na dálkový vodovod (možnost napojit), v místě je kanalizace, nyní septik, ústřední topení na plyn, elektřina 230V/380V. Jablonec nad Nisou, Ladova ul. 300, , Samostatně stojící rodinný dům se zahradou, terasou a garáží v širším centru Jablonce. Dispozice: 6+1, IS-220/380V, voda a kanalizace, plynový kombi kotel. Částečně podsklepeno, zastřešená terasa, bazén. Přízemí - obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, chodba, koupelna, WC, podlahové vytápění. 1.NP - chodba terasa, tělocvična, sprchový kout a WC, dětský pokoj, ložnice. 2.NP pokoj a komora. Variační koeficient před úpravami: 34,98 % Variační koeficient po úpravách: 23,44 % - 8 -

9 Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 245,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení i k podnikání 2. Uspokojivý stavebně technický stav domu nová střešní krytina a opravená fasáda 3. Kompletní inženýrské sítě 4. Okresní město s dobrou občanskou vybaveností 5. Pracovní příležitosti v místě 6. Možnost parkování u domu Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. V těsné blízkosti rušné komunikace 2. Špatný stavebně technický stav bytů v II. NP a v podkroví 3. Nemovitost bez garáže Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s podobnými v daném místě. Obvyklou cenu nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč zaokr ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

10 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2096/196/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2096/13. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Riziko záplav 1 Mapa oblasti

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -