ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2083/183/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2083/183/13 O ceně obvyklé rodinného domu č.p. 401 a vedlejší stavby na st.parc.č. 299/2, pozemku st.parc.č. 299/2, poz.parc.č.443/2, 446/6 a 447/5 vše na LV č. 171 pro k.ú. Kopidlno, obec Kopidlno, okres Jičín. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Stanovení ceny pro účely nedobrovolné dražby, kterou provádí firma EURODRAŽBY.CZ a.s. podle stavu nemovitosti ke dni Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Husova Kopidlno Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Kopidlno Katastrální území: Kopidlno Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 43,5113 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 43,51 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.171 pro k.ú. Kopidlno Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost /3189, Eva Suchoradská, Husova 401, Kopidlno, vlastnictví: výhradní /3189, Eva Suchoradská, Husova 401, Kopidlno, vlastnictví: výhradní - 2 -

3 Majitelka oceňované nemovitosti nebyla telefonicky dostupná, nebyla na adrese uvedené na listu vlastnictví, ani na adrese oceňované nemovitosti. Výměry byly částečně změřeny z Husovy ulice a ze zahrady sousední nemovitosti na východní straně, pravděpodobný stavebně technický stav a vybavení byly získány obhlídkou z veřejné komunikace, ze zahrady na východní straně a z výpovědi vlastníků sousední nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v jihozápadní části města Kopidlno v ulici Husova, na rovinatém terénu v nadmořské výšce 225 m, asi 600 m jihozápadně od Hilmarova náměstí. Řadový koncový nepodsklepený patrový rodinný dům je zděné konstrukce, střecha je sedlová s krytinou z asfaltového šindele. Okna jsou dřevěná zdvojená, vytápění je (podle sdělení sousedů) ústřední kotlem na dřevo, kuchyňská linka chybí. Užitná plocha je odhadem asi 115 m 2. Postaven byl asi v roce 1920, před sedmi lety byla provedena rekonstrukce. V době místního šetření nebyl dům užíván. Údržba domu je průměrná. Objekt je zřejmě připojen na elektrorozvodnou síť, vodovodní přípojku a přípojku kanalizace. Riziko záplav je na stupni 2 (1. nejnižší, 4. nejvyšší). Přístup je z veřejné komunikace - z Husovy ulice a přes parc.č. 1276/16 a 1281 (obě ostatní plocha - ostatní komunikace ve vlastnictví Města Kopidlno). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p Příslušenství Sklad na jižní straně domu 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p. 401 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 93 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 338,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 7,07*12,30-2,50*1,00 = 84,46 m 2 II.NP a podkroví a zastřešení: 7,07*12,30-2,50*1,00 = 84,46 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 84,46 m 2 2,90 m II.NP a podkroví a zastřešení: 84,46 m 2 2,80 m Obestavěný prostor I.NP: (7,07*5,24)*3,00+(7,07*7,05*2,90)- = 248,44 m 3 (2,50*1,00*2,90) II.NP a podkroví a (7,07*5,24)*2,70+(7,07*7,05*2,30)- = 232,84 m 3 zastřešení: (2,50*1,00*2,90)+(7,07*7,05*1,02*1/2) Obestavěný prostor - celkem: = 481,28 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 84,46 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 168,92 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04-4 -

5 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - rušná silnice II -0,01 Jičín - Poděbrady 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,90 = 0,773 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00-5 -

6 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,773 * 1,010 * 0,950 = 0,742 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 338,- Kč/m 3 * 0,742 = 2 476,80 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 476,80 Kč/m 3 * 481,28 m 3 = ,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,30 Kč 1.2. Příslušenství Sklad na jižní straně domu Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Vrchní stavba 5,50*5,00+4,00*6,00 = 51,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Vrchní stavba 51,50 m 2 2,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (5,50*5,00)+(5,50*5,00*1,50*1/2)+(4,00*6,00)*( 2,00) = 96,13 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 96,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 96,13 m 3-6 -

7 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,20 Koeficient vybavení K 4 : 0,9420 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9420 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2570 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 097,89 Plná cena: 96,13 m 3 * 3 097,89 Kč/m 3 = ,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 60 = 83,333 % ,82 Kč Sklad na jižní straně domu - zjištěná cena = ,35 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % - 7 -

8 hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: okrajová část města, nevhodný tvar pozemku Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2570 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 43,51 1,00 2,1460 1, ,00 82,16 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 43,51 0,40 2,1460 1, ,00 32,86 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 299/2 322,00 82, ,52 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 443/2 459,00 32, ,74 28 odstavec 5 zahrada 446/6 202,00 32, ,72 28 odstavec 5 zahrada 447/5 98,00 32, ,28 Stavební pozemky - celkem ,26 Pozemky - zjištěná cena = ,26 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,30 Kč 1.2. Příslušenství Sklad na jižní straně domu ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,80 Kč - 8 -

9 Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,30 Kč 1.2. Příslušenství Sklad na jižní straně domu ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Kopidlno, Husova ul. 140, , Řadový rodinný dům v obci Kopidlno asi 12 km od Jičína. Objekt je zděný, částečně podsklepený se sedlovou střechou. Vnitřní dispozice: PP sklep. 1.NP vstup, chodba, dvě obytné místnosti, koupelna s WC, samostatné WC, spíž. 2.NP obytná chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, WC, terasa. Na pozemku se nachází dílna a kůlna. Přípojky: zdroj vody veřejný vodovod, kanalizace veřejná, el. 230/400V, plynová přípojka. Celková plocha pozemku je 361m2. Kopidlno 85, , Prodej rodinného domu 2+1 v obci Kopidlno, okr. Jičín; pozemek m2, zastavěná plocha 100 m2. Dispozice: Přízemí chodba, 2+1, koupelna (vana), WC. Podkroví: půda (možnost další vestavby), topení: ÚT el. kotel + TP. IS: elektro., obecní vodovod, studna s rozvodem do domu, plyn, septik s přepadem do kanalizace. Na pozemku sklípek, garáž, dílna, uhelna a dřevník. Kopidlno, Bezručova 136, ,

10 Rodinný dům v klidné části obce Kopidlno s pozemkem 621 m2. V přízemí se nachází veranda, chodba, kuchyně, obývací místnost, ložnice, koupelna, WC, vstup do sklepa a do podkroví. V podkroví jsou další 2 pokoje a půdní prostor. V návaznosti na obytnou část je kotelna, dřevník a uhelna. Na oploceném pozemku garáž, skleník. Kopidlno, Husova ul. 115, , Prodej rodinného domu v Kopidlně. Celková plocha 144m2. Dům se nachází v centru Kopidlna a je po částečné rekonstrukci. K domu patří malá zahrádka. Kopidlno, Hilmarova ul. 130, , Rinný dùm 5+1 v klidné èásti mìsta Kopidlno ležící 15 km od okresního mìsta Jièín. Jedná se o cihlovou stavbu se sedlovou støechou, zastavìná plocha èiní 155 m2, obytná je cca 130 m2. Dùm prošel v roce 2006 èásteènou rekonstrukcí, mimo jiné rozvody ÚT vèetnì radiátorù, nový komín nebo dlažba. Další rekonstrukce jsou vhodné. V pøízemí se nachází zádveøí, chodba, schodištì, kuchyò, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta a komora. V patøe je chodba, tøi pokoje (jeden prochází rekonstrukcí na kuchyò), koupelna a toaleta. Ve ètyøech místnostech jsou parkety. O vytápìní se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústøedního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky. Plyn je zaveden do domu. K domu náleží menší dvùr a samostatnì stojící garáž s kùlnou. Celá nemovitost je oplocena. Variační koeficient před úpravami: 29,63 % Variační koeficient po úpravách: 16,91 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 115,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Dobrý stavebně technický stav domu 3. Větší vedlejší stavba za domem Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Řadový dům 2. Omezená občanská vybavenost města 3. Nízký počet pracovních míst v obci a okolí 4. Vzdálenost do okresního města je cca 15 km 5. Nevhodný tvar pozemku 6. Rušná komunikace u domu

11 Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč zaokr ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Jedenmilionstopěttisíc Kč V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2083/183/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2083/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 171 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 pohled ze silnice pohled ze sousední zahrady (jihovýchodní strana)

18 východní strana sklsd na jižní straně zastavěného pozemku

19 - 19 -

20 - 20 -