Znalecký posudek č. 2798/73/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č.687/2 s podílem na společných částech domu č.p.686 a 687 a pozemků parc.č. st.913 a st.814 v k.ú.chrastava I, obec Chrastava, okres Liberec. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 31. 7. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 10 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 1. 8. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky v přízemí panelového obytného domu sídliště Střelecký vrch v Chrastavě. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 31. 7. 2013. Vlastník neumožnil prohlídku bytu. Informace o nemovitosti byly získány na místě u přítomných obyvatel domu. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č.1717 a LV č. 1314 Snímek z pozemkové mapy Skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Chrastava Katastrální území: Chrastava I (653845) 5. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti není k dispozici další dokumentace, ocenění je v souladu se skutečnostmi zjištěnými na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Byt 3+1 vpravo od vchodu bez balkonu, má celkovu podlahovou plochu 66,5 m 2. V bytě je obnoveno vnitřní vybavení. Patří k němu sklepní místnost. Je vybaven ústředním topením a teplou vodou z centrálního zdroje. Plyn je zaveden. Dům je v dobrém stavu s bezproblémovými nájemníky. 7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Byt a) Bytová jednotka č.687/2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Liberec Počet obyvatel: 5 001 15 000 obyvatel Pozemky a) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 221,61 Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = C p 3,00, kde C p = 35 + (6 243 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 6 243 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,576 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.813 193 221,61 818,6942 158 007,98 zastavěná plocha st.814 159 221,61 818,6942 130 172,38 Součet: 352 288 180,36 Pozemky zjištěná cena: 288 180,36 Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.687/2 spoluvlastnický podíl: 665 / 11 096 288 180,36 Kč 288 180,36 Kč 17 271,08 Kč Byt a) Bytová jednotka č.687/2 25 Byt 3+1 bez balkonu, v přízemí obytného domu má celkovu podlahovou plochu 66,5 m 2. K bytu náleží sklep v suterénu. Klasický byt v panelovém domě je udržovaný, má zděné jádro a obnovené vnitřní vybavení.
4 K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti 665/11096. Obytný dům čtyřpodlažní se dvěma vchody byl postaven v sedmdesátých letech min.století. Do objektu jsou přivedeny voda, kanalizace, elektro a plyn z veřejných sítí. Dům je v původním stavu. Podlahové plochy bytu (PP): celková podlahová plocha 66,50 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Chrastava Počet obyvatel: 6 243 Indexovaná prům. cena (IPC): 20 950, Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,050 i=1
5 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená 0,05 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,8 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,632 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,050 0,632 = 0,630 Cena upravená (CU = IPC I): 20 950, 0,630 = 13 198,50 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 66,50 13 198,50 = 877 700,25 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 288 180,36 Kč Spoluvlastnický podíl: 665 / 11 096 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 17 271,08 Kč + 17 271,08 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 894 971,33 Kč Bytová jednotka č.687/2 zjištěná cena: 894 971,33 Kč
6 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.687/2 spoluvlastnický podíl: 665 / 11 096 288 180,36 Kč 288 180,36 Kč 17 271,08 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.687/2 894 971,33 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 894 970, Kč Zjištěná cena: 894 970, Kč Cena slovy: osmsetdevadesátčtyřitisícedevětsetsedmdesát Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s využitím všech známých vlivů na prodejnost nemovitosti. Srovnáním s nabídkovými cenami obdobných bytů v místě, které jsou korigovány o další vlivy, jako je provize, osobní tíseň a pod. je zjištěno, že cena vypočtená je zároveň cenou v místě a čase obvyklou t.j.: Cena obvyklá - 900 000,-Kč(slovy: devětsettisíc korun českých) Nemovitost je dle zápisu v katastru nemovitostí zatížena zástavním právem. Toto právo včetně případných dalších neevidovaných zátěží není započteno, nebož bude vypořádáno při prodeji v dražbě., 1. 8. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2798/73/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 73/2013 podle připojené likvidace.
8 E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy,nabídky RK
9 Snímek z pozemkové mapy,nabídky RK
10