Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1306/166/2012/3 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 262 Adresa nemovitosti: Na Zájezdu 262, 277 42 Obříství Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Obříství, k.ú. Obříství, kód ČSÚ: 708 828, LV: 749 Ostatní stavby: Pozemky: st. 88, 72/8, 72/9 Vlastník stavby: Markéta Smutná, Na Zájezdu 262, 277 42 Obříství, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav Somerauer, Malkovského 601, 110 00 Praha, vlastnictví: podílové, spoluvlast. podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Markéta Smutná, Na Zájezdu 262, 277 42 Obříství, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav Somerauer, Malkovského 601, 110 00 Praha, vlastnictví: podílové, spoluvlast. podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 31.10.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 VYSTAVITEL KL:, IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 15.11.2012 Datum zpracování : 15.11.2012 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 České Lípě, dne 15.11.2012 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 2005 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. 4+1, 2+1 Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 0 1 340 802 214 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo pojištění proti zaplavení ano / ne ostatní omezení evidence v KN REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 600 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 2 610 000 Kč Obvyklá cena 1 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 340 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 540 000 Kč - z toho hlavní budova 2 540 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 749 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Obříství je obec s 1207 obyvateli cca 10 km jižně od okresního města Mělník. Nemovitost je v okrajové části obce u místní komunikace. V obci je pouze základní občanská vybavenost. - 2 -
Poloha nemovitosti Pracovní příležitosti jsou omezené - nutnost dojíždění. Stavba RD je u místní komunikace v centru obce. Pozemky jsou rovinaté. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 3350.000,- Kč ve prospěch Raiffeisenbank a.s. Praha. Zástavní právo exekutorskéi. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP. Původní stavba zanikla a na jejím místě stojí stavba nová která údajně měla stavební povolení, ale není zanesena v katastru nemovitostí ani v katastrální mapě. Hrozí riziko, že se jedná o černou stavbu. stavba byla údajně dokončena v roce 2005, ale jednak není úplně dokončená, jednak vykazuje závady, zřejmě způsobené neodborným provedení. Její opotřebení neodpovídá stáří, ale je výrazně vyšší. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 4+1 a 2+1 Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné z tvárnic, střecha je sedlová s taškovou krytinou bez bleskosvodu. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda chybí, okna jsou plastová. Schodiště chybí, koupelny s vanou, umyvadlem, standardní WC, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, sporák propanbutanový, vytápění lokální elektrické. Technický stav špatný, neudržovaný, plíseň. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů chybí 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody chybí 11. Dveře hladké 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah koberce 14. Povrchy podlah chybí 15. Vytápění přímotopy 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana - 3 -
24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 473 o velikosti 107m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 72/8 o velikosti 588m 2 evidovaný v druhu pozemku orná půda. Pozemek p.č. 72/9 o velikosti 367m 2 evidovaný v druhu pozemku orná půda. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 1000 do 1250,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 1000,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 88 385 1 000 385 000 orná půda 72/8 588 1 000 588 000 orná půda 72/9 367 1 000 367 000 Hodnota pozemků celkem 1 340 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 213,81*3,25 = 694,88 m 3 zastřešení 213,81*1,00/2 = 106,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 801,79 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 214 Obestavěný prostor [m 3 ] 801,79 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 166 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 538 459 0 Stáří roků 7 Další životnost roků 205 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 269 230 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Obříství 765,00 993 3 990 000 5 216 0,423 2 208 Zděný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, novostavba, pozemek 993m 2. - 4 -
Obříství, vltavská 722,00 642 2 890 000 4 003 0,515 2 062 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, 5+1, stáří 17let Obříství 980,00 518 3 990 000 4 071 0,423 1 724 Samostatný rodinný dům, stanová střecha, novostavba, 2.N Průměrná cena 1 998 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 801,79 m 3 Porovnávací hodnota 1 601 984 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 540 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 1 270 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 76 200 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 76 200 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -